文/谢逸枫
除宁波外的21个集中供应试点城市完成今年的三批土地供应任务，截至目前，22城共出让宅地1932宗，土地出让总额约22786亿元。克而瑞数据显示，截至12月20日，300个重点城市2021年全年土地成交总价6.3万亿元，同比减少16%。
按照财经统计，2021年22城集中供地总成交地块1990宗，总成交金额2.25万亿元，呈现出“城市热度冷热不均、流拍率上升、土拍政策调整、国企民企参与度不一”的特征。22城中，除宁波外，其余21城均已完成三次集中供地，其中北京、上海、广州等9个城市总成交金额均突破千亿元，杭州更是以2199亿元领跑。
根据中指研究院数据，随着最后一批集中供地结束，2021年杭州土地出让金总额达到了3014亿元，同比增长20.4%，突破3000亿大关创下新高。自2017年以来，杭州已经连续5年土地出让金收入超2000亿元，成为名副其实的“卖地大城”。
2021年2月，自然资源部出台的土地新政文件称，为了进一步调控土地市场，降低供地预期，让土地价格回归理性。22个重点城市将实施集中发布出让公告、集中组织出让活动的“两集中”供地模式，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。包括北上广深四个一线城市。
4个一线城市中，深圳以总成交38宗地块、成交额959亿元垫底，不过，却以97.44%的成交率排在22城之首。深圳表现抢眼，除1宗流拍外，其余21宗地块成功出让。今年三次集中供地，深圳共计546万平方米的规划建筑面积与2020年宅地供应规模基本持平，总出让金虽未过千亿，但与2020年相比增加了19.9%。
以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个新一线和二线城市。出台集中供地的初衷，希向市场传达土地充足保障的正面信息，降低土地市场竞争热度，稳地价。
2021年是推行“两集中”供地的元年，全国土地市场呈现了冷热交替的变化。中指研究院统计数据显示，2021年集中供地期间，22城累计成交住宅用地2064宗，成交规划建筑面积约2.44亿平方米，累计完成出让金超2.28万亿元。
终于落幕了！22城宅地集中供应2021年首试正式收官，22城累计成交住宅用地2064宗，成交规划建筑面积约2.44亿平方米，累计完成出让金超2.28万亿元。最大的赢家依然是地方、国企和央企，民企类房企为头部企业。
总结22城宅地集中供应2021年首试效果看，释放六大信号，住宅用地供应下降、国企央企托底、流拍撤牌与底价低溢价成交、高起始价高地价、区域集中垄断、规则紧松不一。值得注意的是规则的变化，一批火爆、二批寒冷、三批降温。
2021年是推行“两集中”供地的元年，全国土地市场呈现了冷热交替的变化。由首批集中供地的“火热开局”，到第二批次的“骤然降温”，再到第三批次的“小幅回温”，今年全年集中供地走出了一条起伏变化的曲线。
22城宅地集中供应三批次供地过程看，经历了由高热降至低温的演变，呈现由热到冷清再到部分回暖。房企对土地市场的态度转变明显，首轮的疯狂抢地，次轮、第三轮为国企和央企兜底，民企由谨慎拿地转为不拿地。
今年集中供地政策实施的效果来看，土地市场得以明显降温，在第二轮和第三轮表现尤为明显。截至12月20日，克而瑞监控的300个重点城市2021年土地市场成交总价为6.3万亿，同比减少16%，是自2015年以来首次出现负增长。
按照22城住宅用地供应面积、成交情况看，比往年，总体是下降的。由于22城住宅用地供应规则的调整，二三批的土地出让，流拍撤牌数量多，其次是土地资金来源的检查、房企融资的限制，房企拿地非常谨慎。最后是地块品质的供应少。
国企央企托底，在资金承压、利润收窄、投资周期等多因素作用下，房企拿地意愿受抑制，观望情绪上升，拿地趋于理性。第三批集中供地前，多个城市供地规则再度调整，第三批集中供地有所回温，以底价成交、地方国企仍是拿地主力。
“国资兜底”的现象在第三次集中供地中表现得更加明显。2021年下半年，多家房企资金流动性出现问题，金融监管、房企融资政策持续加码，加之第二次供地土拍规则趋严，土地市场遇冷。资金压力下，民营房企的拿地意愿和能力不敌央企、国企，后者成为拿地主力军。
与第一次集中供地民企活跃相比，第二次、第三次集中供地国资房企开始唱“主角”。中指研究院数据统计，2021年三次集中供地，保利发展在20城落子53宗，拿地金额1087亿元突破千亿，中海也拿到31宗，拿地金额838亿元，华润、招商蛇口、建发等国企拿地金额也纷纷突破500亿元。
22城第三批次相比于第二批次流拍率降低并非是土地市场的全面回暖，这背后来源于央企、国企以及地方城投公司的“托底拿地”，尤其是地方平台公司异军突起，使得地块流拍比例降低。但是，由于是托底成交，零溢价地块占比随至上升，溢价成交地块占比降低至16.27%。
从拿地的企业性质来看，22城第三批次供地也发生了明显的变化，第一批次民企活跃，第二批次中海、保利、招商等央企活跃，而第三批次城投公司已成为主角。前期热门城市诸如无锡、深圳、苏州等的城投拿地数量占比也相继超过70%。
22城第三批次相比于第二批次流拍率降低并非是土地市场的全面回暖，这背后来源于央企、国企以及地方城投公司的“托底拿地”，尤其是地方平台公司异军突起，使得地块流拍比例降低。第三批集中供地，地方城投公司拿地显著提升，城投拿地参与率超过50%。
土地市场热度分化严重，热点城市集中供地成交火热，溢价率极高，再加上竞自持、竞配建等规则变相推高实际溢价率，项目利润空间被大幅挤压。深圳、无锡、广州、南京、苏州5个城市当地城投公司在第三轮土拍中都占据了重要主力，参与率高达70%以上。
无论是北上广等重点城市，还是东莞、金华等热点三四线城市，土地市场均上演着底价成交与国企托底的现象。以北京为例，二轮集中供地，拿地房企以各类国企央企为主，第三轮集中供地中国企央企为主的格局仍在延续，民企主要通过联合体的形式拿地。
以广州为例，12月2日第三轮集中供地挂牌17宗土地，最终成交13宗，知识城投资集团、白云城市建设、南沙开发建设、广州地铁这类城投公司成为投资主力军，总计获取9块地。上海三轮集中供地也已收官，城投公司在第二、三轮集中供地中均表现出较高积极性。
其中，港城开发、临港城投通过自投与合作并举，拿地总价分别达到91.8亿元、87.5亿元，上海城投也获取3块地，总耗资47.7亿元。值得注意的是，从第二轮集中供地开始，地方城投公司开始涌现，在土地市场频频托底，尤其在上海、北京、广州、南京、苏州、无锡等城市第三轮集中供地中表现明显。
城投公司在当地拥有很多优势，地方政府也可以通过土地出让金返还的形式，降低其土地成本，减轻其资金压力。城投公司可以承担替政府加杠杆并承担风险的功能，为地方财政托底，稳定房地产市场，同时顺势低成本完成转型。
实际上，地方城投公司大举拿地的背后蕴藏了一系列风险和压力，地方的财务状况面临恶化，城投公司资金或受阻。城投公司的操盘能力需进一步考察，未来项目去化也具备不确定性。在资金、政策、市场等多重压力下，将驱动城投公司加强与品牌房企合作。
流拍撤牌、底价低溢价成交，22城首批集中供地流拍率仅为6.27。第二批集中供地共计流拍89宗地块，撤牌198宗地块，整体流拍撤牌率达到32.8%。第三批次地块合计流拍率降低至18.47%，其中广州、成都第三批次流拍率较第二批次下降近20%。
22城中，10个城市第三批次溢价率均较首轮大幅下降，其中，福州、深圳、厦门等第二批次溢价率较高的城市，在第三批次溢价率下滑至5%左右，今年三批集中供地溢价率整体呈现梯队式下滑。其中，广州、无锡第三批次含宅地块均为底价成交，与首批12%的溢价率形成鲜明对比。
2019年以来22城地价指数处于震荡波动的下行大周期，其中在2020年年末至2021年上半年出现短暂回升，但是进入2022年三季度后，同比增速再度大幅下滑，并降至2019年以来的新低，2022年前三季度，22个重点城市累计同比增长14.51%，较2020年全年增速下降了0.53%。
2021年三季度，22城迎来了第二轮集中供地的密集成交。受土拍规则变动，住宅销售转冷，行业融资管控收紧等因素影响，期间土地成交热度显著转冷。地价的增长速度也得到了较好的控制。典型如南京、合肥等首轮土拍热度较高的城市，三季度地价指数均环比下降超过6%，使得行业利润空间进一步向理性回归。
由于二轮集中土拍土地质量明显提升，在地方房企托底效应的影响下，三季度地价指数环比上涨3%，而无锡则在自持、配建、投资等要求的影响之下，地价也在保持上行，三季度地价环比指数上涨了2%。除了济南、无锡之外，沈阳、广州、深圳也是如此，三季度地价也呈上涨之势。
规则紧松不一，第三批集中供地出让规则是提高房价销售上限、放宽保证金支付期限、对保证金比例、付款进度和捆绑要求等方面都进行了调整。降低了房企参拍门槛的限制，为企业让出了一定的利润空间，在一定程度上调动了房企参拍的积极性。
第二批集中供地的出让规则规范和提高了入场门槛，并致力于控制拿地成本增长。具体而言，在竞拍规则方面，主要出现了四种变化：原先不限地价的都限地价；触及最高限价后，由竞自持或竞配建改成摇号或者竞品质；触及最高限价后，由竞配建改成竞自持或者其他；竞拍规则不变或者对细节进行优化。其中第二种变化在更多城市出现。
第三批集中供地的出让规则较第二批的变化可以总结为竞拍规则基本延续，出让门槛和出让条件在底线维持的前提下有一定程度放松，第二批集中供地流拍率高的城市放松幅度更大。这说明各城尤其是第二批流拍率高的城市，在既定的规则框架和自身承受能力范围内，正在努力优化出让规则，尽量避免大幅流拍。
限房价方面部分城市出现放松，包括广州、福州、成都等，广州取消第二批在部分区域试行的限房价政策，福州溢价成交时销售指导价的上浮比例由0.1%提高至0.3%，最高上浮比例由1.5%提升至4.5%，成都降低3宗回炉地块起始价的同时，提高了其限定房价水平。
同时在保证金比例方面，一半以上城市有不同程度调低，其中苏州、杭州最为明显。具体而言，苏州取消50%的比例，将保证金比例统一调为30%，杭州重启了上限5000万的预约申请制度，拍地门槛回到第一批的较低状态，无锡整体水平有所下降，广州、南京整体调整不大，不过取消了较高的保证金比例。
出让条件方面，维持“三限”底线，整体以放松为主基调，但幅度比较克制。首先是限马甲、限参拍资质、限资金来源“三件套”得到保留，第二批开拍早的无锡增加了资金来源审查要求，并全面要求二级及以上开发资质。其次在其他出让条件方面，部分城市有实质性放宽。
具体而言，广州、苏州、合肥放宽部分土地出让金支付期限，广州、合肥、成都取消或者放松配建或产业引进要求，南京放松参拍资质、合作开发限制。此外，也有一些城市针对性收紧一些规则，例如南京进一步规范配建租赁住房的建设和管理，同一竞买人报名地块数由13宗减少11宗等。
当前在这些放松措施中，放宽土地出让金支付期限对吸引房企参与是更加有效的手段，但是考虑到地方财政需要，地方政府放宽的范围或者程度都会有限。降低配建或产业引进要求也会提升地块本身的盈利预期，不失为避免流拍的有效举措之一。
回顾22城首次集中供地，所有住宅用地71%设定了土地价格上限，“限地价+控房价+竞配建/竞自持”的规则搭配更是多数城市的选择，以达到控制土地溢价率、控制房价、加大租赁房供给的目的，有效落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。
为平抑土拍的高热情绪，多数城市在第二次集中供地前调整土拍规则，自然资源部也从拿地资质、资金来源、溢价率、品质等方面完善供地制度。整体看，第二次集中供地拍卖规则调整涉及严格双限， 引入“定品质”、“竞品质”、“摇号”等机制取代“竞自持”、“竞配建”，下调土地溢价率上限，提高保证金比例及参拍门槛等。
第二次集中供地与市场下行周期及企业资金承压时点重合，市场整体明显降温。除政策调控频繁、市场调整压力、房企资金承压等因素外，第二批次地块的初始价格、捆绑限制、试点规则、品质要求等出让条件限制，亦是房企观望情绪上升和流拍撤牌上行的一个重要原因。
从重点城市第二轮集中供地来看，竞拍方式调整升级有三个明显的变化。一是更多采用“限价+摇号”方式进行土地竞拍，并且溢价率均有明显下调。典型如广州、南京、杭州、合肥等城市，溢价率上限均调整为15%。二是部分城市取消了竞配建。
典型如合肥，本次17宗出让地块均取消了竞配建，改为采用“竞品质”的方式，其中2宗竞高品质住宅建设方案，15宗竞装配率。三是对项目上市销售做出了更多限制，部分城市出现了现房销售、限售等规定，譬如杭州10宗试点竞品质要求现房销售，广州部分地块限首套家庭购房，成都土拍规则首次提出“竞销售型一类人才公寓”。
出让条件优化，提高房企参拍积极性。宏观政策释放维稳信号，提振市场信心。进入12月以来，宏观政策释放出一系列利好，12月3日，明确合理发放房地产开发贷款、并购贷款。12月6日，宣布降准0.5%，释放1.2万亿、众多热点、优质地块入市。
各城尤其第二批流拍率高的城市，正在积极出台政策，避免土地市场持续低迷，例如适当降低保证金比例，放宽土地出让金支付期限，降低配建或产业引进要求等等。预计其他城市的出让规则调整也大致在这些范围内，第二批流拍率高企的城市可能会有更大幅度的调整。
出让规则调整只是其中一环，市场热度回升需要多方面因素共同作用，尤其是企业融资环境的改善。在出让规则调整之外，实实在在的地价下调的效果或许更加直接。2022年集中供地的市场表现究竟如何，主要取决于企业的融资环境在多大程度上改善，在此基础上，政府下调地价、放宽出让规则将起到不同程度促进作用。
高起始价高地价、区域集中垄断。目前全年拿地最多的房企前五名为万科、中海、融创、招商蛇口、保利发展。拿地较少的房企则包括恒大、渝开发、蓝光、景瑞、世茂、信达、朗诗、奥园等，其中不乏今年出现流动性危机的公司。
数据统计显示，融创在9城拿地50宗，拿地金额771亿，位于民营房企之首，其中落子重庆、青岛两城地块达到25宗。龙湖集团布局18个城市拿地47宗，成为布局城市最多的民营房企，拿地金额604亿；万科拿地38宗，拿地金额424亿元。绿城也斥资535亿将30宗地块收入囊中。
杭州、上海、广州、南京、北京位居卖地收入榜前五名，分别较去年同期有所增长。土地出让金跌幅排名前十城市分别为南充、太原、株洲、昆明、南昌、乌鲁木齐、宜春、信阳、眉山、黔西南布依族苗族自治州，包含了4座省会城市。
上海3075亿元的收入超过去年全年，其中住宅用地出让收入为2553亿元，占比83%。上海的住宅用地价格确实下降了。今年上海宅地平均楼面价为12114元/平方米，溢价率4.8%，相比较去年平均楼面价12989元/平方米以及平均溢价率10.1%。
杭州今年土地(未统计仓储和工业用地)出让金收入达3132亿元，同比增长近20%。广州作为去年的第三名“选手”，今年的表现不俗，土地出让收入已经跨过2000亿大关，而南京和北京均已超越去年同期。
北京的住宅用地平均楼面价达到了31015元/平方米，为全国最高，超越去年的28822元/平方米。杭州、南京、广州平均楼面价同比去年涨幅明显。重庆成交土地面积最高的城市，总成交面积高达1603万平方米，已接近去年总量的三倍，这意味着接下来有大批供应入市。
不仅仅是集中供地的22城，据克而瑞数据显示，截至2021年12月20日，全国300城土地市场成交建筑面积20.4亿平方米，较去年同期下降了24%。全国土地总成交金额约6.25万亿元，较去年同期下降了10%。
2021年，全国300城土地成交楼面价迎来大幅上涨，增至3069元/平方米，同比上涨19%，再创历史新高。地价的明显上涨，由于成交结构所致，一线城市成交面积占比由去年的2%增至3%，二季度土地市场热情高涨。因此平均地价被大幅拉高。
具体城市来看，长三角依然是土地出让金排名最高的区域，多个城市在全国排名前列，其中，上海、杭州位居前两位。截至12月20日，上海土地成交金额位居全国首位，高达3136亿元，较去年同期上涨了11%。而杭州成交金额也突破3100亿元，位居全国第二位。
从不同能级的城市来看，三四线城市的土地市场寒意更浓。除一线城市成交金额保持涨势外，二线城市成交金额同比涨幅均为负，三四线城市降幅更为明显，总成交金额仅约3.15万亿元，较去年同期下降了15%。
土地出让金在多数地方政府的总收入盘子中占据较大分量，许多城市较为依赖土地出让收入弥补收支缺口，根据Wind统计，地方土地出让收入从1998年的507亿元，一路飙涨至2020年的8.4万亿元，增长165倍。
土地财政依赖度高，即意味着该城市的土地出让金超出一般公共预算收入。全国12个城市的财政对土地的依赖程度超过100%，分别为温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、西安、广州、南京、佛山、郑州，排名榜首的温州，土地财政依赖度达到了179%。
排名前列城市今年卖地收入再创新高的阴影之下，更多城市却是大幅下滑。截至今年前11个月，在土地出让具一定规模（收入超50亿）的城市中，全国有112城卖地收入同比去年下滑，有20城的土地出让金收入跌幅超过了50%。