随着新冠肺炎疫情逐渐受控、经济复苏，2021年香港住宅市场交投活跃。港府1月4日公布的数据显示，2021年香港全年住宅楼宇买卖合约总值7339亿港元，按年大升近34%，打破1997年全年6903.4亿港元的上一历史高位。从成交宗数来看，全年达74297宗，按年增24%，亦创2012年的81333宗之后的九年新高。
在过去一年，香港楼市不仅成交量表现理想，房价更是一度突破历史高位，可谓是量价齐升。“美联楼价指数”由2021年1月底年内低位，反复上升至8月份的历史新高，其后高位争持，年内升近6%。中原地产的中原城市指数CCI则显示去年全年升约4.8%，跑赢同期港股恒生指数约14%的跌幅。
展望2022年，市场续憧憬陆港通关、北水流入，不过同时美国有机会加息等，新一年香港楼市又将如何？
在过去一年，香港楼市可谓是量价齐升。
多家国际大投行相继表示看淡2022的香港楼市。
瑞银中国及香港房地产投资研究主管林镇鸿称，该行早前调查发现，愈来愈多新香港人有意在港买楼，现时其购买一二手住宅物业的占比约12%，相信比例还会持续攀升。不过，估计新香港人的购买力仍然难以抵消楼市今年需要面对的多项负面因素，包括移民潮、内地经济增长放缓、内地加强监管资本外流、一手房预售按年大增51%及美国加息的负面因素冲击等，预期今年住宅楼价恐要下挫5%。
自英国政府推出英国国民（海外）护照（BNO）“5+1方案”后，港人移民英国的数目明显增多。瑞银认为，移民是本地楼价的主要下行风险之一，按照英国政府预测在2021年至2025年间有约30万港人移英，再以平均每个家庭有2.7名成员推算，估计本地住宅需求将减少1.1万个单位，令整体需求大降27%。
住宅楼市面临众多看空因素，因此瑞银今年较看好零售收租地产，能受惠恢复通关，全年零售销售料按年增长6%。不过，林镇鸿也提到，纵使香港重新通关，零售销售额在未来数年也难以重返2018年的高峰，即使到2025年，依然会较2018年低约一成。他解释，内地消费者的购买习惯已改变，“内地居民的消费习惯，已把消费喜好放在内地，就算日后与香港通关，也未必会像过去一样来港消费。”
瑞银认为，移民是本地楼价的主要下行风险之一。
瑞银最不看好的是香港写字楼地产行情，主因是中环及九龙东的新供应增加，预期今年中环甲级写字楼的租金仅能持平或最多增加3%。
摩根士坦利也看淡香港楼市。大摩报告指出，2022年香港楼市将面对诸多不利因素，包括潜在监管不明朗等。即使通关，来自内地的额外需求仅影响豪宅市场，且成交量小。再加恒指下跌引发负面的财富效应，参考历史经验来看，将令房价下跌。该行料2022年香港楼价将下跌2%，成交量按年下跌5%至15%。
大摩同时下调香港今年GDP增长预测约0.5个百分点，至只有2.5%。该行估计，社交距离措施收紧延长到2月中，恐打击农历新年消费行情。虽然部分经济损失可由不断增加的电子商务渗透率来填补，不过该行仍下调今年首季GDP增长0.8个百分点，至1.2%。
大摩又认为，陆港通关或许要延迟至年中，首阶段只放宽予商务旅客，自由行旅客有机会要进一步延至第四季甚至2023年始能来港，势冲击香港经济复苏。
摩根士坦利认为陆港通关要延至年中。
而花旗对香港楼市的看法更悲观。花旗发表研究报告指出，香港去年住宅交易量录得10年新高，相信需求已经提前反映，加上5大负面因素不利香港楼价，料今年整体楼价将跌7%至10%。这5大负面因素分别为：（1）移民潮将会继续，同时扭转多年房屋供不应求的局面；（2）美联量化宽松政策预计3月结束，之后有机会加息；（3）租金回报率低；（4）未来新盘供应将增加，定价与二手市场相若；（5）楼价若然上升，可能推出更多调控楼市的措施。另外，若香港爆出第五波疫情潮，一手及二手楼销售势必放缓。
美银证券早前亦估计今年香港楼价下跌5%至10%。
不过，不同机构对香港楼市也有不同看法。香港运输及房屋局公布的最新一份《长远房屋策略》显示，未来10年的总房屋供应目标与上一年度公布的供应目标一样，维持在43万套；而公私营房屋维持七三之比，反映未来10年平均每年只有少于1.3万套一手私宅供应。因此，也有不少机构认为，施政报告提出的“北部都会区”乃长远规划蓝图，短期内亦难释放熟地建屋。而1.3万套的供应量并不足以应付最近8年平均每年约1.7万套的吸纳量，因此在供不应求下，楼价将续稳企向升，未来三五七年均难以推跌楼价。
仲量联行发表的《地产市场回顾及2022年展望》指出，香港中小型住宅楼价于2021年上升4.4%，豪宅楼价则上升7.2%。在家工作的趋势上升，推动租客提升住屋质素，因此豪宅租金年内上升3.2%。“政府于2018年修改公营及私人住宅的供应比例至70:30后，私人住宅的施工量自2020年下跌，因此，中期而言，私人住宅新供应仍会维持在低水平。此趋势将支持中小型住宅楼价企稳，并预计于2022年上升0%至5%，而豪宅楼价及租金亦预计上升0%至5%。”仲量联行香港主席曾焕平说。
戴德梁行看好香港豪宅。
戴德梁行亦保持乐观，该行统计认为，香港2021年全年楼价升幅估计约6.5%。戴德梁行董事及香港研究部主管陈健珩认为，展望2022年，预期楼市仍然向好，楼价将有5-10%升幅，其中较看好位于市区的豪宅。
香港楼市见涨，低息环境是重要因素，香港绝大多数购房者采取的是浮动利率，目前仅为1.36%，是11年来最低水平。对于市场上最担心的美国收水及未来加息之举，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰认为，香港市场资金仍然充裕，且为疫情相对缓和的地区，即使美国2022年进入加息周期，香港亦未必跟随，预期香港将继续维持于历史低位的低息环境，实质按揭利率将维持于2厘以下。随着疫情稳定，通关有望，陈永杰预料，2022年上半年私人住宅楼价升幅可逾6%。
利嘉阁地产总裁廖伟强对明年楼市走势也相当乐观，他预计，中小型住宅楼价（以全港50个指标屋苑作依据）于2022年全年将可录得约8%至10%的升幅；而豪宅物业价格（以差估署大型单位作依据）在通关效应下可望追落后，料有逾10%的上升空间。至于租金方面，表现料较今年为佳，当中中小型住宅租金于2022年料升5%；而豪宅租赁料表现平稳，租金来年升幅料持平在2.5%。至于整体私宅成交金额方面，料可再涨3.3%，继续以破7000亿元的姿态写下新纪录。（编辑：东方）
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