来源 | 广州淘房志
作者 | 牛夫人
有多少人一开始点进这个标题,是完全不知道“二奶村”指的是哪一个村的?
它同时也被誉为“中国第一村”,有许多响亮的名头:
第一个吸引了巨量港澳人士来内地置业
第一个在中国开设售楼部
第一个提倡按揭买房
第一个引入物业管理
第一个在社区引入楼巴……
它甚至是中国“卖楼史”的起点,后来流行的房地产模式,都是它玩剩下的。
当然,它也有很多争议点:
物业管理过于“霸道”
灭门惨案、碎尸案等恐怖事件屡屡让它在全国人民面前曝光
早期多数香港人在这里买房包“二奶”,“二奶村”由此得名……
它就是——祈福新邨。
后来,中国各式各样的大盘如雨后春笋般拔地而起,但却并不是每一个大型社区,都能有祈福新邨如此之高的知名度和争议度。
还有,经停祈福新邨的地铁22号线,说了一年的年底开通,而今天已经12月27号了,在接下来的几天里,22号线会否如期开通,给祈福新邨居民们一个跨年大礼?
今天,我们不妨一起来聊聊这个村。
祈福新邨
1
华南第一座睡城
祈福新邨,建于1991年。
90年代,改革开放初期,当时的番禺区,还是番禺市。
1991年刚刚明确完“深化住房制度改革”,香港的地产商彭磷基、孟丽红夫妇便回到了故乡番禺,看上了当时还是一片荒地的钟村。
这么大片的土地,抵得上一整个香港尖沙咀,这对夫妇以极低的成本拿下了这些土地,借此机遇打造了祈福新邨。
后来的孟丽红对这个作品非常满意:
“这是一个由港人设计、开发,港味十足的宜居社区。当年曾是香港人的后花园,如今经过28年的发展,早已成为中西合璧的‘地球村’。”
这个“地球村”,确实做出非常多的壮举。
经过30年的开发,如今的祈福新邨,占地7500亩,内部小区有20多个, 7个会所、2个酒店、8所幼儿园、5所小学、4所中学、三甲医院、消防站、派出所、写字楼、公交、楼巴……
常住人口超过20万,涵盖了多个国家多个地区,相当于一个大型县城的规模。
祈福新邨卫星图
在当时,祈福新邨就是最富盛名的“富人区”,1991年首期别墅开卖,就轰动了整个粤港澳地区。
有业主称,当时祈福一套房子才几万块,香港、澳门、中山、深圳等珠三角周边地区都有大量人过来抢,很多人开着车备着棉被通宵排队,当天推出的几百套房子被瞬间抢完了。
这种盛况到2012年还可见到,新盘开卖,不少客户拖家带口,自备折叠沙发和食物,在售楼部前大排长龙。
随后,参照这种模式,华南“八大金刚”逐一登上舞台,“睡城”名号也越来越响亮。
7500多亩的祈福新村
1000余亩的星河湾
4000亩的华南新城
3000多亩的南国奥林匹克花园
4000亩的锦绣香江花园
4400亩的中山雅居乐
80万平方米的广地花园
66.7万平方米的华南碧桂园
其规模累计相当于一座可居住50-60万人口的中等城市。
每一个楼盘都近似一个镇的格局,满足了开发商打造拥有自己个人独特标签的“造城”野心。
可以说,是祈福新邨打开了华南的楼市格局,奠定了中国开发超级大盘的基础。
2
香港蓝领一手打造的“二奶村”
进入经济形势飞速变化的2021年,香港GDP对内地早就不足一提,就连重庆都能轻松超过香港。
但在20~30年前,香港经济对大陆城市是高山仰止般的存在,它的经济总量是上海的4倍、北京的7倍。
有人统计过,1994年的香港人均GDP是大陆的50倍。
彼时的香港,就是富裕的代名词。
当这种优势来到内地,便开始演化为一种社会现象——二奶村。
不过,与大家所想象的香港高薪精英北上养情人不同,当时,在内地包二奶的,大多数是香港的货车司机,也就是“中港司机”。
90年代,正值大陆香港贸易高峰期,当时来往两地港的卡车司机非常吃香,在当时年收入就能达到36万港币,换成人民币就是38万。
这个经济条件,不仅有包二奶,还有包三奶、四奶。
除了司机,也有很多港人来内地做珠宝生意、服装生意的,也都“按照传统”在这边养了第二个家。
深圳的皇岗村、下沙村,东莞的樟木头村,广州则是祈福新邨,都曾经是赫赫有名的“二奶村”、香港蓝领后花园。
而论体量,祈福新邨无人能比。
有关于祈福新邨的贴吧,总有很多业主吐槽周边“二奶成灾”,随时随地都能听到二奶凑堆讨论男人,或者邻居的香港老公常年不在家。
睡城+二奶,这两个名号放在一起,总有种让人说不上来的感觉。
祈福新邨,图源见水印
后来,随着产业布局的调整,香港这些货车路线在慢慢减少,90年代一年赚30~40万的司机,到现在一年只能赚20万左右,陆港之间的收入差也在变小,越来越多没了收入来源的“二奶村”正在消失。
祈福新邨也不例外。
3
业主三缄其口的“那些事”
当然,比起“二奶村”带来的知名度,真正让祈福新邨“出名”的还是20多年前的一桩惨案。
1999年6月7日,一场特大台风从南海登陆,迅速席卷华南地区,整个广州疾风暴雨,天地变色。
“杀人啦!快来人啊!”一声声撕心裂肺的哭喊响彻祈福新邨,凶手手法娴熟、毫无人性,七枪便夺走了别墅内七个人的性命。
而当时的祈福新邨居住的主要群体仍然是港澳台人士、外国人、内地大款甚至还有不少明星,许多香港亚洲电视新闻媒体轮播这条消息,把祈福新邨送上了热搜。
后来,祈福新邨还陆续出过类似的新闻事件,例如“水泥藏尸案”等,业主对于此类案件往往三缄其口,避之不谈。
很多人拿这种事件来作负面文章,在笔者看来其实有失偏颇。
事实上,祈福新邨作为一个容纳了20余万人的大型社区,规模相当于一个县城,发生一些意料之外的事也并不出奇。
此类事件反映最大的问题应该是社区的安全管理问题,当年也有不少业主频频拉横幅让物业加强封闭管理。
现在的祈福新邨,外人还是很难进去的,据周边的网约车司机表述,祈福新邨安保对于车辆进入管控非常严格,没有业主证几乎是进不去的。
也被戏称为“军事化管理”。
祈福新邨大门
值得一提的是,祈福新邨物业管理费为3.4元/㎡左右,比周边小区高。
另外,随着时间推移,虽然说越来越多的港澳台业主撤出了祈福新邨,但社区内依旧随处可见外国人士,香港牌照的车辆也很多。
20多万的业主当中,涵盖了十多个国家,因此祈福新邨也有“小联合国”之称。
4
祈福新邨值得买吗?
最后聊聊最核心的问题:如果我有足够的预算,祈福新邨值得买吗?
在回答这个问题之前,或许你还要问问自己三个问题:
其一,能否接受超大型社区带来的弊病?
首先,作为一个占地7500亩的社区,大——是祈福新邨的优点,也是缺点。
最显著的问题就是塞车,还是在内部塞,尤其是上下班高峰期,出一个村,往往需要半小时,对于业主来说非常折磨。
乘坐公共交通也不方便,从内部搭乘楼巴去往最近的地铁钟村站或者汉溪长隆站,也会面临堵车的问题。
利好是22号线,将设在祈福新邨附近,尽管无数业主希望能叫“祈福站”,甚至退而求其次叫“番福站”,都无法被获准。
根据最新消息,22号线经过祈福新邨的站,终于命名为“市广路站”,对于这个答案,相信很多人都是不满意的。
22号线一直宣传的是年底通车,如今还有4天就马上元旦了,仍未传出可通车的消息。
而即便有了22号线,由于社区面积实在太大,不靠近地铁的组团,想要坐22号线仍需花费20分钟以上穿越整个社区。
另外,大型社区人员构成复杂,管理难,近两年在疫情上便体现出来了,在这里我就不多说了。
其二,能否接受旧楼龄or高密度?
作为一个开发了30年的超级大盘,祈福新邨最老的二手盘年龄都将近30岁,在产品上也存在一些问题,例如房型老、楼间距近、隐私性差、隔音差等等。
而如果你选择较新楼龄的高层洋房,例如祈福缤纷汇、活力花园,容积率则超过了3.5,楼与楼之间距离非常近。
祈福缤纷汇
不过,祈福缤纷汇的商业体做得不错,风格很像欧洲小镇,招商不错,几乎市面上所有受欢迎的网红品牌都有入驻,人气也很高。
祈福食街
总的来说,祈福的供应量巨大,选择面非常宽广,楼梯房、电梯房,平价别墅、豪华别墅应有仅有,单价2万多能买到,8万多也能买到,丰俭由人。
当然,供应量大,也意味着未来如果你想换房,那么竞争压力也会很大,这也就延申到第三个问题:
其三,能否接受低回报?
近几年广州楼市一直处于上升期,而祈福新邨那条线依旧没怎么动过。
10年前,祈福新邨的房子均价大概在9000-10000元/平左右,如今均价刚刚过3万/平,涨幅跑输了广州大部分楼盘。
以同在番禺的万博板块为例,2012年万科欧泊开盘价为16000元/平左右,到今年如果算指导价前,那么均价高达7~8万/平,涨幅远超祈福新邨。
更别提与海珠、天河等板块相比了。
目前祈福新邨除了22号线这条地铁利好之外,基本没有其它政策可以刺激,周边也没有产业支持,妥妥的“睡城”,并不适合投资。
如果以上这三个问题你都不介意,而且你是出于自住目的,希望带着家人寻找一隅安静又不偏僻的居住地,那么你可以选择祈福新邨。
毕竟,这里真的很宜居,200多万就能拿下一套,绿化做得不错,老式的洋房充满别样风味,学校、医疗配套一应俱全,还是挺适合“养老”的。
左为迪拜某居住区,又为祈福新邨
是否有异曲同工之妙?
写在最后。
在踩祈福新邨的过程中,其实笔者最大的感受就是:优雅、浪漫。
一排排老式别墅安静地伫立,有人在清扫庭院落叶,有人在屋子里弹奏古老的乐曲。
曾经发生的都已成历史,这座年岁悠久的社区留下来的是沉甸甸的扎实感。
它的成功,离不开改革开放的政策东风。
当时社会经济飞速发展,人们生活水平不断提高,对生活居所的追求也越来越高,在广州,商品房市场的最早建立,也受到华侨和港澳同胞回内地置业需求的推动。
它的落寞,是受时代新旧交替的影响。
90年代的香港度假客已经远去,华南区域已经是操着普通话的新广的天下,他们的工作在繁华的市中心,对于像祈福新邨这样的大盘,更多的作用是“睡觉”。
但无论如何,作为改革开放以来的第一个超级大型楼盘社区,祈福新邨是凭借先进的开发理念及规划设计、齐全的配套、完善的管理和先进的营销策略。
正如业界所称,祈福新邨,就是房地产超级大盘的一本经典教科书,值得好好品味。