又到一年春运季，作为全球最繁忙的高铁站，广州南站的客流量即将登上各大媒体的头条。
与此同时，南站商圈到底能不能搞起来，也将成为买房人最关心的议题。
长期以来，南站给人的感觉就是“十年不成城”，此话不假，但改变也正在发生。今天我们就来捋一捋南站在过去一年发生的变化，大家就明白了。
1
“反向春运”时代，买房逻辑变了
首先，“反向春运”的时代来了！
2019年底，国家发改委等九部委联合发文，推行回空方向列车票价优惠措施，鼓励“反向春运”，意味着中国的春运正式迈向“反向春运”的时代。
在“反向春运”时代，广州的城市地位再次获得巩固。据高德地图、同程等多方数据显示，2019、2020、2021年全国“反向春运第一城”都是广州，足见广州在我国人口迁徙大版图中的独特地位。
2021年十大热门“反向春运”目的地：广州、重庆、上海、北京、西安、南宁、深圳、成都、长沙、哈尔滨。（同程交通出行数据预测）
“反向春运”的来临，将给广州的买房逻辑、户型设计等，带来巨大变化。
春运时代，年轻人大多回乡和父母过年。反向春运时代，则是老年人到大城市和子女过年，父母也越来越渴望随子女在大城市常住，这给大城市的户型市场带来冲击。
它意味着三房、四房户型将越来越抢手。克而瑞数据显示，近年来广州三房成交量快速攀升，占比已经达到60%左右，四房成交量甚至超过两房，这都是过去没有的现象。
图源：克而瑞
不仅如此，随着高铁出行越来越频繁，人们对高铁站的依赖度也越来越高。根据广州市规划和自然资源局发布的《2020年广州市交通发展年报发布》，大湾区每天的跨城出行超过500万人次。
以前一年坐过几次高铁就不错了，现在高铁出行几乎成为日常便饭；以前基本都是年轻人坐高铁，而现在老年人也会频繁乘坐高铁。所以，高铁不再只是一种交通工具，还承载着一种跨城生活方式。
这个时候，靠近高铁站将成为一种新趋势。如果你的靠近高铁站，你可以最早体验这种跨市、跨省的全新生活方式——
更多的就业选择：以前我们只能同城上班，在临市上班都要考虑再三，但如果住在高铁站附近，跨城就业甚至跨省就业，都不是难事；
更多元的生活体验：住在高铁站附近，可以更便利地穿梭于多个城市，共享多个城市的丰富资源。
比如，早上坐高铁去长沙喝一杯茶颜悦色，下午到阳江吃海鲜，晚上到厦门鼓浪屿吹海风......
茶颜悦色 图源：茶颜悦色官网
更多与家人相聚的时光：如果你的家靠近高铁站，父母在心理上会更容易接受，更愿意来大城市看望孩子。你回家看望父母、跨城约朋友也更方便......
所以，通过广州南站，我们的生活半径将获得几何式的扩张，既能享受广州带来的都市繁华，又能享受高铁沿线城市的万千生活。
与此同时，城市发展的逻辑也将发生巨变——轨交时代，人们的生活不再围绕单一城市，跨城生活日渐普及，未来的城市不再局限于一两个中心，而是多中心发展、遍地开花。
2
南站吹过的牛，终于迎来兑现期
其次，政府对南站的定位也越来越清晰。
对于交通枢纽而言，宇宙的尽头，是TOD。
例如日本东京的六本木新城，这个原本老旧的街区，最终通过强大的TOD设计，将车站空间与城市空间深度融合，把巨大的人流留了下来，成为全球TOD项目的典范之作。
六本木功能业态分布示意图 图源：丈量城市
六本木新城究竟聚集了多少人气？数据显示，其在20公里范围内聚集了800万人，接近广西南宁的常住人口（874.16万人）；日均客流达300万人次，超过了长沙2020年日均地铁客流量（266万人次）。
还有纽约哈德逊城市广场，这里原本是纽约的铁路车场，后沦为工业遗地，最终通过TOD开发模式，建成了一座集办公、商业、居住、文化于一体的新地标，带来近6万个工作岗位，并贡献百亿美元的GDP。
纽约哈德逊城市广场 图源：网络
TOD的成功，极大地提升了哈德逊城市广场的片区价值。2021年，哈德逊城市广场小区以572万美元的中间值，高居纽约市最贵小区之首，往年经常位居榜首的翠贝卡也只能屈居第二。（据“地产鲨鱼网”）
作为后起之秀，广州南站简直太幸运了，可以汲取全球最优秀的TOD开发案例，站在前人的肩膀，画出更有远见的蓝图。
2021年发布的《广州南站核心区城市规划》，提出要将南站打造为“世界性超大型TOD”，将“天量客流”转化为“人才流、信息流、资本流、商务流”，实现从功能单一的交通站场，向“站城一体、业态融合的大湾区门户枢纽”转型。
广州南站规划效果图
而最近发布的广州十四五规划，首次明确将南站定位为全市四个枢纽型商圈之一，而相隔不远的长隆-万博商圈，则被定位为全市五个世界级地标商圈之一。
这个组合是不是似曾相识？没错，在天河区，天河路-珠江新城商圈早已成为华南首屈一指的超级商圈，如今加上南站-万博商圈，一个南北对望的“双核商圈”呼之欲出。
而且，这一南一北两大CBD，分别处于广州新中轴的两端，呈现出一个哑铃型的新格局。
这个格局很新颖，终于跳出广州商圈过度集中在一江两岸的藩篱，迈向更为广袤的南部平原，顿时变得舒展和开阔。
又是“世界性超大型TOD”，又是双核商圈，这对广州南站来说，是一个非常重要的变化。
过去所有的规划都只是把南站当成一个交通枢纽来看待，最多在周边建几栋写字楼，但这一次把它定位为世界级地标商圈，还是第一次。
无商不成城、有商万事足，广州决定在南站周边搞世界级商圈，意味着南站将发生日本六本木、纽约哈德逊新城那种蜕变。
需要注意的是，政府对南站的规划不是纸上谈兵，自去年以来，一系列肉眼可见的动作正在发生！
去年12月，由新鸿基地产操刀、位于南站核心区的广州环球贸易中心，已经开工！
这个综合体项目有多大？总建筑面积约58万㎡，而且大部分为企业自持——新鸿基将长期持有其中约44万㎡商场、酒店及部分办公大楼等，相当于天河城+天环广场的体量，预计于2025年起分阶段落成。
广州环球贸易中心规划效果图
不仅如此，南站还有另一个好消息是，位于南站核心区、被誉为南站版“花城汇”的地下空间项目，正处于装饰装修阶段，已做好竣工交付准备。
广州南站地下空间项目施工现场 图源：广州日报
谁曾想到，这个地下空间的开发进度居然超过了金融城与琶洲！足见政府对其的重视程度。
根据计划，南站地下空间项目建成后将成为广州“泛珠CBD”，即泛珠合作平台+华南枢纽门户+综合商贸新区的规划区域，成为大湾区与华南地区交汇客流量最大的高铁交通枢纽上首个大型商圈，将于今年5月开始陆续分区交付投入使用。
广州南站地下空间项目俯瞰图 图源：广州日报
世界环球贸易中心开工、地下空间商圈即将竣工，这等于给南站开发吃了一颗定心丸。南站吹了那么年的牛，终于迎来兑现的曙光！
这一次，南站真的要搞起来了。
3
南站住宅供应告急！越秀·星寰TOD生逢其时
大家知道，南站根本不缺流量，缺的是把流量沉淀下来的能力。
只有优质项目，才能把南站这个“城市中转站”变成“城市目的地”。
不过，了解南站的人都知道，为了吸取当初珠江新城住宅用地较多的教训，南站片区规划以商业用地为主，对住宅用地的出让极为克制，所以这里写字楼居多，住宅项目极少，近9年来也仅3宗。
如果放在十年前，这可能是个缺憾；但放在现在来看，这反而是个优势，有利于搞产业，避免成为“睡城”。
而南站板块的住宅，则更显稀缺价值。在此意义上，越秀·星寰TOD作为广州南站片区唯一在售的纯住宅项目，可谓生逢其时，一经亮相便全城瞩目。
越秀·星寰TOD规划效果图
那么，这个项目到底有哪些卖点呢？编辑踩盘之后，帮大家梳理了一下：
距地铁站仅约300米
地铁7号线谢村站距项目仅约300米左右，妥妥的地铁上盖。这个距离，爱美的女生穿着高跟鞋走过去毫不费力，还省了防晒霜；小朋友走过去也轻松，不会因为走得太累而向妈妈要抱抱。
搭上地铁，2站便能到南站、3站达万博，两大地标商圈轻松get。换乘地铁18号线，4站便可抵达“宇宙中心”珠江新城（冼村站）。
项目地铁示意图
商业顶配：新鸿基TOD项目+全球顶尖足球场
项目拥有顶级商业配套，西侧靠近广州南站核心区，这里不仅有新鸿基打造的世界级TOD综合体——广州环球世界贸易中心，还有被誉为广州南站版“花城汇”的地下空间项目，前者预计2025年分阶段落成，后者计划于今年5月起陆续分区投入使用。
项目东侧，是长隆-万博商圈，万博的商业体量相当于10个天河城，其中4层地下空间是珠江新城地下空间的3倍，足见商业腹地之广袤。
其中，番禺天河城、粤海国际广场、奥园国际中心、四海城等商业体均已开业，大有追赶天河路商圈之势。
番禺万博夜景 图源：广州番禺发布
对番禺而言，长隆-万博片区不仅是商业绿洲，更是生产力引擎。早在2021年10月，番禺区便官宣——长隆万博片区已成功打造为华南板块CBD，商事登记企业超2万家。
这2万家企业中，包括奥园集团、海大集团、虎牙直播、欢聚时代、携程、希音等知名企业。产业的聚集带来楼宇经济的繁荣，万博成为中心四区之外唯一一个拥有200米超高层建筑集聚的商务区。
处于两大商圈之间的越秀·星寰TOD，可谓左右逢源。
更唾手可得的，是家门口还规划了全球最大的足球场，总建筑面积约30万平方米，可容纳高达10万名观众，目前已由广州城投接手，兑现是早晚的事。
重磅体育场馆对周边的带动效果有多明显？看看体育中心周边的天河路商圈、天河北与天河南物业的房价，就明白了。
公私立学校环伺
项目配建了一所18班幼儿园（在建中），社区旁还有一所小学、幼儿园（在建中），及36班初中（已建成），在家门口便能享受省心的公办教育。（具体招生政策以当年教育局公布为准）
如果偏好国际教育，项目约1公里处便是新世界国际学校，目前已动工，将引入英国顶级的全寄宿制学校——英国博耐顿学校，打造从幼儿园到高中的“K12学校”，预计2023年首期开学。
这所学校有多牛？被形容为“每个人心目中理想的高级传统寄宿学校”，知名校友包括英女皇伊丽莎白二世、丹麦公主、著名女演员Rachel Weisz等。
家有老小，医疗配套自然少不了。项目约2公里外便是UCLA Health（加州大学洛杉矶分校医疗中心）在中国的首家附属医院——富力UCLA Health医院，这是广州最顶尖的国际综合性医院之一去年4月30日已全面封顶，开业在即。
项目周边配套示意图 图源：广州房产
在推90-133m²三至四房：全南向、多开间
目前，项目在推90-133m²三至四房，一步到位，满足三代人共同起居的需求。
户型的共同点是：全南向（户户观景）、多开间（窗地比高达24%）、多南北对流。
约90m²2+1户型
番禺唯一4开间南北对流三房
约95m²2+1户型
番禺唯一4开间全南向三房
约115m²2+1户型
4开间朝南+约6.5米长阳台
约133m²3+1户型
南北双阳台+全对流，一步到位的理想人居