引言
万花筒（Kaleidoscope），一种光学玩具，将有鲜艳颜色的实物放于圆筒的一端，圆筒中间放置三棱镜，另一端用开孔的玻璃密封，由孔中看去即可观测到对称的美丽图像。在房企领域里，我们如何发现万千世界之美？
2021年，房地产市场跌宕起伏，房企加速洗牌，大部分房企正在“渡劫”，与此同时有一批优质的区域龙头性房企正“不畏寒冬，不惧酷暑”，凭借较高的市场占有率、健康的财务情况、优秀的产品品质等在竞争中崭露头角。在强调“稳健经营”的今天，区域龙头房企怎样深耕区域，如何突破区域舒适圈对外布局，如何在新时期保证安全高质发展都给我们带来反思。近日，我们关注到一家在安徽省六安市快速发展的区域龙头性房企，这便是安徽振兴控股集团（以下简称“振兴”）。这家企业我们经过研究发现，有以下三个特征：
1、单城市市场占有率近30%；
2、资产负债率低于30%；
3、业主复购率35%及老带新转化率50%。
近期中指研究院东南区域总经理丁晓女士来到六安，带我们探访安徽振兴控股集团，我们且听安徽振兴控股集团总经理马其亮先生深入剖析振兴深耕六安、精准外拓、稳健经营的三大秘诀。
图：中指研究院东南区域总经理丁晓女士专访安徽振兴控股集团总经理马其亮先生
图：安徽振兴集团发展历程图
这是一家客户至上的公司
马总认为，一座与企业建立互信的城市是企业稳健发展的基石。振兴深耕六安26载，与六安一同发展至今，已经与这座城市的人建立了深厚的情谊。在六安，振兴能得到如今的成绩，离不开振兴坚守初心，保持对产品力、商业运营、营销赋能、物业服务、以及社会责任的重视。
「产品力：不吝成本，为满足客户需求」
产品的品质是企业立身的根本，振兴一直坚持走品质化之路，不惜成本打造优质产品，从“赋”系到“境”系，振兴始终恪守匠心，追求精工品质，积极响应客户需求，通过细节、设计及实景展示方面的品质升级优化，不断提升产品力。跟随马总和丁总一起来到“赋”系项目和“境”系项目，深入了解振兴的精雕细琢和实景展示。
图：参观振兴·溪境项目
在项目建设过程中，对于客户关注的位置例如外立面、小区大门、地下车库、入户大堂、公装标准、景观配套等等，振兴的成本投入普遍都高于市场水平。而高投入使振兴产品溢价高于实际投入的成本，而且更加赢得市场的青睐。
图：振兴·赋系产品实景
在项目设计过程中，振兴会全方位考虑客户的生活需求，加大成本投入生活场景的雕琢。诸如通过客户满意度不断完善的户型设计，为业主打造【书享ZONE】、【童梦ZONE】、【运动SPACE】等第二会客厅，为满足贴近自然的需求构建丰富的生态景观园林等等。
图：振兴·赋系产品实景
在项目展示过程中，为了打消客户担忧，注重完善实景展示，在项目销售之初必须建设好完善的样板房及景观等实景展示区，让客户在买房前就看到真实的社区。在振兴·山河赋项目中，振兴打造了高达25000㎡的实景展示区，真正实现所见即所得。
图：振兴·赋系产品实景园林展示区
「商业运营：赋能城市发展，与城市同频成长」
振兴作为城市运营商，积极开拓商业地产，为城市发展赋能，与六安共同成长。多年来振兴先后在六安开发了振兴中心、振兴金融大厦、财富广场、振兴∙M大厦等4个写字楼项目，更有振兴金外滩教育成长中心、市府街等商业项目。
同时振兴累积投资了太格运动健身、贝尔早期教育、欧可生鲜超市、普惠体检中心、朴菲影视制作、大龙钏餐饮、大眼睛传媒等商业业态，覆盖了运动健康、早期教育、零售百货、影视传媒、体检医疗、特色餐饮等多个板块，为六安市民生活提供更多便利。
图：振兴配套商业实景
「营销赋能：精准把控客户需求，展示品牌形象」
打造核心的产品竞争力的基础上，营销赋能也是不可或缺的。早于2016年振兴在马总带领下，建立了一支完整的房地产销售代理团队，专业的、高素质的企划和销售队伍，为公司注入了活力及市场竞争力。当前环境下很多企业惯用分销来加快项目去化速度，但马总仍坚持振兴在当前市场下坚持自有营销团队架构，不采用分销形式。一方面精准把控客户需求，为客户提供更好的服务；另一方面更好地展示品牌形象。
「物业服务：全流程服务，持续提升服务质量」
振兴项目多采用振兴物业，提供一套全流程的服务。在物业服务方面，振兴启用年轻团队，学习优秀物业企业的管理模式，持续提升物业的服务能力，为业主提供更好的物业服务质量。迄今为止，已服务六安十万+业主，满意度位于区域内上流水准。
图：振兴自运营物业服务
「社会责任：源于社会，回报社会」
据我们了解，振兴一直以来积极参与慈善事业，参与了教育、扶贫、赈灾、医疗等。关注市留守儿童、助力学子高考入学、捐赠教学用品、关切独居老人、特殊学校体检慈善行等，一直走在公益事业前线。在2020年新冠疫情爆发时，集团积极配合抗疫，仅2月累计捐款200万元及2万个口罩，用于支援六安市抗击新型冠状病毒感染的肺炎疫情，为打赢疫情防控阻击战贡献一份力量。迄今，在各项公益事业捐款已达数千万元。
图：振兴部分慈善活动
这是一家“小而精”的公司
「迭代开发模式，提效新思路」
2018年之前，振兴一直采用传统的开发思路：单项目资金回笼，再开发下个项目，注重静态净利润。马总清晰地认识到传统开发模式将有所限制振兴发展，开始迭代开发模式，注重项目资金回正时间点。2019年，在磨炼团队、积累经验之后，振兴· 江山赋“千赋计划”：首开即回正。随后，振兴·山河赋顺利执行了“046818”的战略，即：“0”拿地即动工；4个月完成销售三宝（售楼部、样板房、景观示范区）建设；6个月开盘；8个月经营性现金流回正；18个月销售销售率达到95%。
2020年起振兴开始走上快速发展通道，相对于之前每年1-2个项目的开发速度，在这一年内同时落位了振兴·溪境、振兴·山河赋、振兴·文禾赋等5个项目，整体开发节奏在加快。通过开发模式的迭代，振兴完成了先进的管理理念与自身本土化优势的融合，兼顾了品质与效率的提升，为企业竞争管理红利打下了坚实基础。
「战略外拓，首进合肥」
随着公司发展，振兴开启战略外拓阶段，为销售额稳定增长至“百亿”阵营，振兴在逐步落实“1+1+X”战略：
一、第一个“1”是持续深耕六安，保证本土优势地位。
二、第二个“1”是加码合肥。2021年振兴首次进驻合肥，于2021年8月在合肥肥西竞得一宗宅地。振兴加码合肥：
一方面是满足当前发展阶段的战略布局需要。合肥作为省会城市，将会为企业更多的金融资源、同行合作资源、人才资源、信息资源提供便利，布局合肥无疑能为振兴带来更大的发展空间。同时布局合肥能让振兴在更大平台持续发声，提升品牌影响力。
另一方面是出于分散风险考虑。当前房地产市场仍在探底，三四线城市受下行行情影响较大，而二线城市凭借强劲的需求潜力以及充足的土地供应，市场规模仍保持较快增长。振兴布局合肥，可以借助合肥快速发展的市场，在行业下行周期内分散风险。
三、“X”是布局全省。布局全省不是为了拿地而拿地，为了增长而增长，振兴将坚持高质量、高品质发展的道路，寻求全省的机会，多点布局，扎实稳健前行。
图：振兴战略级封面作品
这是一家朝气蓬勃的公司
「业绩逆势增长，提高团队自驱力」
2021年销售额逆势增长31.6%，离不开一支有梦想有朝气的管理团队。2019年振兴完成团队的新老更替交接，目前振兴中高层大概近50人，平均年纪在35岁左右，大部分人的工龄基本上都在10年及以上，且多数由公司自己培养，构成了一支年轻稳定的团队。
工欲善其事，必先利其器，振兴一直以来十分注重对员工技能的培训、行业前沿的学习考察、对新事物的吸收，比如产品力和服务力的提升；特别是对员工价值观的塑造，强化了整个公司的凝聚力。马总表示：2020年年初开启的振兴合伙人计划也极大的促进了员工的自驱力，将公司各个条线深度绑定，形成一致的奋斗目标。2020年10月马其亮先生主导，另一件重大事件就是同年10月马总亲自主导，倾力打造振兴·京英学院，为员工提供了一个提升自我、不断充电的平台，同时也为公司提供一个挖掘优秀人才，选优配强的契机，这也很大程度推动振兴京英全体员工努力奋进、开阔视角、提升专业、深化协同。
「现金流充沛，低杠杆稳健发展」
2021年振兴资产负债率低于30%。在当前房企的“三条红线”和银行的“两道红线”下，“高负债”成为房企的达摩克利斯之剑，下半年多家房企出现债务危机，稳健经营成为业内共识。谈到稳健经营，马总笑言，振兴在这点比较有感触。一方面振兴一直保持稳健经营，不盲目扩张的主基调，企业发展思路也从突破百亿，转变为如何稳健发展至“百亿阵营”。另一方面得益于营销本土品牌，拥有精工细琢的产品优势，近年来项目都每开必罄，去化速度快，资金快速回笼，确保企业现金流充沛。
「诚信经营，合作共进」
振兴秉持“以诚信打造振兴”的经营理念赢得了政府、银行、供应商、总包方等长期合作伙伴的信任。与各方长期稳定的合作关系不仅降低了融资成本，也与合作企业之间实现优势互补、降低风险和增加产品的市场竞争力。
图：中指研究院东南区域总经理丁晓女士专访安徽振兴控股集团总经理马其亮先生
结语
在访谈的最后，马其亮先生说到：“只要是能够创造社会价值的投资，能推动社会进步与发展的，有意义的事情，有机会振兴都会去做。”相信始终秉承"以诚信打造振兴，用赤心回报社会"的振兴能持续为社会、为城市、为企业创造价值，兼济天下的家国情怀，成就徽商之典范。