在融资和信贷政策纠偏之后，中国房地产行业的底层发展逻辑已悄然发生改变，野蛮生长与过度依赖外部资金的发展模式将彻底成为“过去时”。
在“破”与“立”之间，新的房地产时代正在到来。近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华在“2021年华夏房地产投融资高峰论坛”上发布《住房与美好生活：中国住房大数据报告（2021）》。该报告基于2021年1～11月国内88个城市的827739条二手房交易数据，对住房水平及住房消费者偏好作出了大数据分析。
报告认为，尽管2021年房地产销售规模再创新高，但毫无疑问，房地产行业已经告别高增长、高运转态势。在整体下行的同时，房地产行业也将进入新一轮的稳定发展周期。
面对变局，房地产行业将何去何从？随着行业格局和发展模式的重构，房企又该如何在逆境中寻找发展新机遇？《中国经营报》记者了解到，多位业界和学者人士表示，房地产作为支撑“国民经济大厦”的支柱产业，正从粗放型运营走向精细化运营，信息化、数字化已经是房地产行业不可逆转的趋势，推进数字化转型将成为房企重塑增长和业务转型的重要工具之一。
房价总体保持稳定
2021年，对于房地产行业而言，经历了“由夏入冬”的过程，上半年还在高位运行的房地产市场，下半年开始降速
坐上“过山车”的中国房地产行业的具体表现如何？据邹琳华介绍，2021年1～11月，房价先涨后跌，市场交易重心有所下移，但房价总体保持稳定。88个城市二手房交易样本的房价75分位数为19802元（分位数又称百分位点，房价75分位数表示有75%的住房价格要低于这一数值），绝大多数样本的住房单价在2万元/平方米以内。
按同质可比口径计算，2021年11月与2021年1月相比，24个核心城市综合房价上涨了1.5%；按平均口径计算，2021年11月与2021年1月相比，88个城市综合房价下降了3%。“两种计算方法的涨跌方向存在差距，表明住房交易重心的下移，低价房交易比重增加。”邹琳华表示。
从“三道红线”融资新规，到银行信贷集中度管理，再到“集中供地”及对二手房中介进行清理整顿，房地产调控有着清晰的逻辑。全国房地产商会联盟副主席、中国房地产数据研究院院长陈晟认为，从1990～2020年间的房地产投资增速涨幅来看，未来房价可能会呈“螺旋型”上升趋势，进入增量和存量基本平衡的发展周期。“在这个周期中，企业一定要内心稳定，才能求得更好的变化。”
复旦大学经济学院院长、中国经济研究中心主任张军表示，“房地产市场”其实是一个非常复杂的系统，各个子系统和小市场之间是联动的。随着时间的推移，任何一个局部市场的政策调整会通过市场机制对其他相关市场造成影响。而这些影响的加总，也会反映到整个房地产市场上。
张军认为，2021年中央经济工作会议要求，2022年经济工作要“稳字当头、稳中求进”。因此，如何稳预期，如何保持政策的连续性和一致性，降低政策的不确定性，是下一步值得思考的问题。
提升产品品质是根本
多位业内专家表示，“房住不炒”仍将是“十四五”时期楼市发展的总基调，房地产调控政策将越来越密集、精细和精准。这也意味着，房地产市场在新阶段或将迎来一场“淘汰赛”，企业唯有彻底摈弃野蛮生长逻辑，更加注重产品品质，修炼好内功才会更有生机。
在58安居客房产研究院分院院长张波看来，在“数字化+智能化”的基础上，做好运营效率的提升，可以真正帮助房企更好实现销量的增长。“‘大象转身’是为了站上更大的舞台。”张波表示。
“房企管理者应该清楚地明白，不要无序扩张、不要脱实向虚。”陈晟也直言，中国房地产行业有近12万家企业，在经历“大浪淘沙”后，留下来的将是优质的、稳定的房企，希望房地产行业能够稳健发展，房企有清晰的战略，坚持做好产品。“这是房企董事长们需要尽快做的功课。”
据记者不完全统计，2021年，百强房企中有近40家房企迭代升级产品系，通过梳理、调整、转型、精简和塑造等方式，打造更成熟化、差异化、多元化的产品系，满足消费者“千人千面”的个性化需求，从而抢占市场份额、提升溢价优势、实现利润增长。
这也是在限价限购、“房住不炒”以及“三道红线”等调控政策下，房企的破局之道。
世纪金源•上海国业霆瑞企业管理有限公司合伙人、董事、总经理朱桢表示，从长久来说，房地产行业不会有太大问题，从规模上来讲也已经是当仁不让的支柱产业，因此不必太过于担心和纠结。
“只是房地产行业以前的发展模式比较粗放，行业发展到今天需要做一些比较大的变革，这些变革有很多方向，例如前端变革、内部的管理变革，后端的运营变革等。”朱桢举例说，目前，很多金融行业融资还是偏向债权形式，希望有抵押物，而纯粹主动投资型或者股权型投资比较少，这其实是未来比较好的变革方向。
著名财经评论家、华夏传媒CEO水皮置评道，希望经历短期流动性的波动危机后，房地产行业能形成良性互动、理性投资格局，最终让房地产市场实现良性循环。