没有年终奖的牛年
交错折叠的人生百态
作者 | 怼君
编辑 | 暐闻
农历年最后一个交易日。
怼君看了看app，30%的损失，牛年的结束并无“牛市”的长虹，显得清冷而安静。
最近怼君忙着感慨，一个河南农民工在北京的流调、一个15岁在这个牛年寻找到父母，而又迅速失望而陨落，前者人生卑微而平淡，后者生命跌宕而败落，我想起了郝景芳老师在《北京折叠》的一句话——
高速截断在七环之外，所有的翻转都在六环内发生。不远不近的距离，就像遥望西山或是海上的一座孤岛。
孤独的，还有领打折年终奖，或拿着N+1彷徨过年的我们。
牛年是地产黄金二十年以来最冰冷的的一年——
2021年商品房销售均价为10139元/平方米，同比增长2.8%，增速为近5年最低水平。截至当年12月，70城二手房价格平均同比涨幅不足1%，新房价格平均同比涨幅收窄至2%以内。
百强房企增速出现罕见的负增长，为-3.5%；近2成百强房企业绩下滑超过10%；超8成房企未完成全年业绩目标。
暴雷企业多达396个，平均每天都有1.08个房企倒下。
这样的地产界，是一个未知的元宇宙。
有年薪60万的从宇宙级企业离职的中年营销人，面临养不起老人孩子，房子断供的焦虑状况。也有“体面”点的公司，以“优化、优编、战略收缩”等名义开始和员工谈判，而脸皮厚一些的公司则是以降薪、降职、调岗等方式变相逼员工离开。也有一些95后员工，已经享受了半年“说走就走”的离职旅游，被迫“啃老”成了他们不得不面对的事实。
同一个城市，同一个行业，竟然有如此迥然不同的人生，阵痛的市场，给地产界划分了三重门，像极了《北京折叠》里三重世界。
1
最底层：暴雷者的自救
暴雷的太多，怼君也想相对客观正面看看暴雷者们都做了什么自救的动作。
上周，一家房企当了一回“大爷”，洋洋洒洒地选择“躺平”，直接官宣所有境外债集体违约。
去年底他们家几十亿人民币内部理财爆雷后，销售额断崖式下跌，去年12月销售额仅约52亿元，同比暴跌73%，不得不让人担心其能否按时交付。
当然，大部分的暴雷者都没有像一些房企那样“躺平度日”。
先说曾经最早暴雷的泰禾，当地政府支持力度较大，在万科宣布对泰禾的收购意向后，泰禾逐一腾挪有价值的资产，渐渐走出阴霾，这也给其他正在暴雷的房企做了一个正向的示范。
说暴雷，必然绕不开恒大，毕竟它是2021年最大的一颗雷。
但恒大的表现比较积极，许家印消失两百多天，仅出现两次，都是在喊“保交楼”。截至12月份，恒大位于包头的翡翠华庭、位于重庆的绿岛新城、位于成都的御龙天峰、位于哈尔滨的珺庭等全国10余个城市的184个项目都已经陆续完成交付，大约有5.7万户业主拿到了房子。
此外，广东省政府向恒大地产集团派出工作组，督促推进企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营。
2021年，佳兆业12月也有一笔美元债发生违约，并启动了对其120亿美元海外债务的重组流程，很难想象，在中国地产商中，“绿档”的佳兆业海外债券规模仅次于恒大。11月8日，佳兆业公告称目前集团总体资产价值大于负债，将加快优质资产处置，以及在售地产项目的销售，以实现快速回款兑付财富产品等，说是这样说，但实质行动有待观望。
世茂2022年到期的公开市场债务合计约为130亿人民币与25亿美元，面对债务，世茂反应积极，2022年1月5日，世茂建设提前归还了2022年1月14日到期的一笔供应链ABS“璀璨16A”11.6亿元规模的本息。该产品发行规模为11.6亿元，并将于1月26日、28日到期的两笔供应链ABS“平裕5优”及“鑫荃1优”，持有人通过了展期兑付方案。
但世茂要解除危机还需更大的努力。目前，世茂集团一月剩余到期债务余额有约8.5亿人民币及5亿美元的境外债，一月的偿债高峰之后，2022年一季度世茂的公开市场面临到期或回收的债务还有2月份10亿美元债与3月份的9.5亿人民币债券。
2
挣扎线上，创新与降本
在“暴”与“不暴”之中挣扎的一批房企，属于第二层。
这跟金字塔式的结构不同，第二层的人最多最密集，拼命想冲上去，又担心被挤到最底层。他们今年忧心忡忡：一边火烧眉毛思考怎么突围，一遍还要兜住漏风的“屁股”。
一语成谶的万科，2021年活得不怎么样，再次吹响“节衣缩食、战时氛围”的号角，当然，万科此举旨在制造焦虑，传播情绪，也许就在等着行业更多人活不下去。
旭辉差点暴雷。
2021年年末，有旭辉员工在公司内部bbs发帖称购买的理财未兑付，据说是12月20日到期的员工理财延期兑付了，有人认筹冻资上海第六批新房，现在也搞不成了。虽然目前旭辉还标榜自己稳健，但外界对他们的“表外负债”声音很大。
除了不断增长的联营合营企业和少数股东权益形成的表外负债或掩盖了部分借款外，归母股东获得的利润远远大于少数股东们获得的利润。
1月24日，旭辉还了2022年1月23日到期的5.5%优先票据，总算在担忧之下，发出一丝积极声音。
本来想把雅居乐归在暴雷区，谁知它居然还没爆。
截至2021年12月末，雅居乐集团预售金额合计为1390.1亿元。2021年年底，武汉雅居乐花园的总包公司贴出公告：由于雅居乐拖欠施工方8000余万元的工程款，而施工方需要年前支付工人工资与前期采购物资费用，已无力继续垫资施工，项目目前已全部停工。
标普认为，雅居乐的运营及资产处置所得现金低于预期，叠加融资渠道趋紧，未来12个月内的流动性或将进一步恶化，其杠杆率也可能因利润率收缩而上升。
资金紧张的雅居乐选择了断臂求生。1月24日，雅居乐拟将其持有的广州亚运城项目26.66%股权出售予中海。
在第二层中，新城控股算是过得稍微好一点。
2021年新城控股实现合同销售金额约2337.75亿元。数据看着还不错，但此起彼伏的事件仍能看出新城正在“历劫”。
从2021年12月开始，新城控股发文宣布，公司旗下两大事业部将进行组织架构升级迭代，将住宅开发事业部原十四个大区与商业开发事业部原四大区域，全面整合为十个大区。
有消息称，新城控股一个大区要裁掉300人。对非经理级的已过编制保护期的管培生劝退，或建议转岗到物业公司、商管公司，而试用期还未转正的一律干掉。
今年，年终奖打折了吗？从一句安慰语，变成一句祝福语。
就在今天，离除夕还有一天了，怼君还听到好几家top30-40在第三、四批次裁员，为了不传递焦虑就不详细说了。
说到架构调整，没人比中梁更狠。
上个星期，中梁发公告因公司架构调整，总部相关职能将与地产集团总部进行整合。这意味着，总部职能员工几乎全部会被一刀切地裁掉，而且还要马上离职，大过年的，中梁真的是人狠话不多。
也是，三四线下沉布局遇上行业寒冬，没有过硬的产品力，没有核心品牌价值，类似这种靠资金和市场机遇堆积的公司，确实非常难熬。
当然，这种公司已不算“糟心”，起码裁员N+1安排得明明白白的。有消息指出，富力还隔三差五拖欠员工工资。这里怼君给大家说明一下——
没年终奖的公司是一个很糟糕的信号，因为它可以打折，可以迟，但完全没有代表着财务状况的不确定性。但更危险的是没发或拖欠工资的地产公司，建议大家不要买他们房子，更不要和他们合作，工资都发不出，供应商和客户的款能缓过来吗？大家保持冷静，不要随意抄底。
3
最稳层：央企和稳定企业
看多了不好的示范，怼君要重点和大家说下还不错的最稳层：一类是央企国企，一类是区域深耕房企，一类是多元业务成型且自律的房企。
不可否认，国央企在融资等方面存在一定的优势，这类企业亦步亦趋，按部就班完成任务，自律和自控让他们迎来了机会，今年他们可以在冰冷的市场里恣意“捡漏”。
十强房企里，中海、保利、华润依然是“金字招牌”。
2021年全年，中海收购的土地累计应占楼面面积约10,719,895.81平方米，仅2021年12月，中海就在重庆、北京、长沙、杭州和嘉兴收购了五幅地块。2021年，保利地产仍然实现签约金额同比增长6.38%。新拓展项目145个。2021年，华润置地累计实现合同销售额约3157.6亿元，同比增长10.8%；租金收入约183.4亿元，同比增长40.6%。
区域深耕的代表“北建业，南滨江”，一家布局河南全省122个县区，一家在浙江省实现千亿销售额。滨江去年的业绩依然亮眼，2021年的销售目标1500亿元，实际销售额1691.3亿元，目标完成率达到112%以上。
比起各大房企在年终奖上“动手脚”，滨江集团财大气也粗，给所有员工加放七天“公司发展贡献特别带薪假期”，发放“3万元-3万元”的消费券。
区域深耕的房企有一个特点，在当地较高的市场认可度，口碑及美誉度高，形成一定的品牌影响力。无论市场下行，或是巨头冲击都能体现出一定的稳定性。
作为稳居绿档的民营房企龙湖，在2021年仍然表现出很强的生命力。2021年全年，龙湖集团累计实现合同销售金额人民币2900.9亿元，同比上升7.2%。
龙湖还大搞多元化，在“空间即服务战略”下，龙湖集团涵盖地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大主航道业务，业务围栏发展路径更加清晰，步调也在不断加快。
同样稳定布局多元业务的还有碧桂园为首的老牌巨头。截至2021年，碧桂园旗下博智林公司自研的建筑机器人已有18款投入商业化应用，累计应用超350个项目，施工面积超700万平米；在三水无人化农场的演示会上，世界首台300马力以上无人驾驶大型谷物联合收获机、国内首创300马力以上无人驾驶拖拉机惊艳亮相；千玺餐饮机器人和智慧餐厅更是应用到越来越多的场景之中，近期还将在冬奥会场馆的智慧餐厅中亮相。
除此之外，还有在危机四伏的市场中崛起的地方龙头国央企，五矿地产连同其附属公司、合营公司及联营公司，2021年录得合约销售额约260亿元人民币，同比上涨34.0%，超额完成年度销售目标250亿元。
Last
可怕的牛年已经度过，但虎年有可能更可怕，更需要认真对待，未来故事的剧情，怼君认为会往以下几种可能性发展：
一是资源倾斜于更可控更安全更有实力的央企国企，它们融资方面存在先天优势，负债率也控制在合理范围，集中力量办大事，有国家兜底把控，消费者放心，合作伙伴也放心。
二是市场高周转乱象将结束，机会倾斜于稳健而综合开发能力强的企业。这类企业不是光凭市场和机遇活着，品牌美誉度高，产品过硬，具有创新和保障能力，练好内功，不给市场添乱。
未来的竞争方向也会从建房卖房逐渐转移到第二第三赛道的资本战争。
万科云正计划打包物业和科技业务一同上市，而龙湖智创生活带着商业运营和智慧生活板块独立上市。房地产走向科技领域，走向更智能更多元的赛道，租赁、装修、社区商业等的崛起，也让地产变成“去地产”，从单一走到更多元的发展上来。
第四季度以来，房地产政策整体出现转向，政策暖风频吹，特别是央行及地方维持房地产稳定政策不断出现，限制市场非理性下调的政策也持续出台。特别是12月，超过25个城市发布了不同力度的补贴购房政策，其中主要集中在人才补贴、新城市居民落户购房补贴等。
叠加2021年底中央经济工作会议的定调，房地产行业正在逐步回归良性循环的发展路途中。
今年裁员也好，留守也好，不要抱怨命运不公，要相信此刻的折戟只是生命的过客，永远没有不好的市场，机会是留给有准备的人的。
历史文章推荐