买一套好房子
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文/观察员老王
2022城市系列：
在老王刚刚做记者的那几年中，市南区有一个响亮的名号：首善之区。在《新华字典》中，善有一个释义：好好的。我环境好，学校好，商业好，医疗好，总之我一切都好，其余的都是……
2009年，老王买第一套房的时候，“宁要市南一张床，不要市北一套房”的思想还在老青岛的脑海中根深蒂固。你要跟长辈们汇报去市北看了一套房，在苏州路的老街巷里生活了半生的他们，会下意识的嘴角一撇，然后给你安利一下这个片区灰暗的过去。
时光如白驹过隙，老王已从一个懵懂青年变成了一个臃肿中年。在这二十多年中，老王也见识了市南从辉煌到落寞的历史变迁。
2022年，在领导班子调整后，新时代社会主义现代化国际大都市样板区蓝图已经徐徐展开。
然而，我相信不论是那些看着老房子价格不断下滑焦虑的老居民，还是筹划着要到浮山后、崂山改善的城市新贵，心中都会画出一个大大的问号：
市南，还能复苏吗？
今天，老王将从资产的视角，分析一下。
1
走下神坛的首善之区
2022年年初，随着城市宏观经济数据公布，市南的颓势再次暴露在我们面前。市南区的GDP增速在青岛市排名倒数第三，固投的增速仅为0.8%。
我们从人口的角度去看，据《青岛市第七次全国人口普查公报》，至2020年11月1日零时，市南区常住人口数为486643人，与平度、莱西两个农业大市一样，是过去十年中常住人口减少的城市。而且随着老龄化加剧，高龄老人逐渐逝去，年轻人补充不进来，市南区的人口问题还会继续加剧。
原因是多方面的。有政务服务的问题，在过去很长一段时间内，市南上上下下因为占据着青岛最好的资源，基本都患有“红瓦绿树综合征”。“市南市南，办事真难”，这句话也是广泛流传。但是随着近几年来，许多知名企业被别的区市、城市挖走，市南区也在改变。
《青岛市市南区促进双招双引和经济高质量发展政策20条》发布、重奖500余家企业及高端人才2.6亿元、《市南区营商环境优化提升行动方案》出台等等，都是在努力打造“办事轻松，投资舒心”的营商环境。
企业和人才还要走，为什么？
因为很多人都忽视了营商环境改善的同时，人才对于生活品质和资产增值的需求。
精英人才到一个地方生活，图什么？不仅是图一个良好的生活品质和可观的资产收益吗？
然而，这恰恰是市南区的最大短板！
2
资产视角下的市南
就在昨天，我一位同学晒出了一位北京同学所在小区的最新房价。即使我这位同学什么都不做，去年他的资产增值也在31%左右。
谁对这样躺赢的人生不心动呢？
老王认为，资产升值，是所有人都无法回避、而且会认真思考的人生大题。通过事业赚钱是一方面，购入一个城市的优质资产，并且通过长期持有获得丰厚的回报，也是很重要的一方面，这也是长三角明星城市成为人才最青睐之地的一个很重要的原因。
如果说把房产比作一个城市的股票，那么我们看当下的市南，好“股票”太少了。
目前在售的新房项目，一只手都能数得过来。海天中心、深蓝中心、莱阳路8号，这些单价10万+的豪宅，注定与青岛99.9%的人无缘。
在改善觉醒的年代，不论是居住品质良好的次新房还是新房，都是资产保值增值的压舱石，但是我们环顾市南会感到很悲哀，也没有太多的选择。
华润中心悦府算一个。然而在寸土寸金的核心之地，注定了它高容积率的特质。同样花1000多万，从居住的空间尺度上来说，和以前的老房子没有什么太大的区别，所以许多人只能是望地兴叹。
金茂湾是市南为数不多品质与配套都还算不错的次新房，即使金茂湾偏于老团岛一隅，没有优质学区的加持，虽然现在价格依然坚挺，但因为周边城市界面一般，所以很难对于优质资源和圈层形成规模化的引力。
如果说市南区为数不多的次新房都让精英圈层摇头的话，那么贵合花园们就更不可能是他们的菜了。
说这些配套醇熟、建筑品质还说得过去、有物业管理的房子是老破大，我觉得有点偏颇，但是这一类房子确实是当下青岛楼市中最尴尬的一类资产。能花得起四百万的人往往不会买这些贷款年限不长且户型落后的老房子，而想在这一带买老房子的人，预算往往只有目前房价的一半。
第三个档次，老破小的学区房。我们站在人才的角度去想：在北上广蜗居是为了高收入和孩子能考入名校；在青岛还蜗居，在收入明显差一截的情况下，市南夏天凉爽的海风是不是贵了点？
第四个档次，连学区加持都没有的步梯房。户型也差，虽然老王认为市南还有配套和优质教育的优势，但是很多老房子跌得很快，基本上和市北、李沧同类房源差不多的价格和去化率了。
市南有一点点稀缺性和成长力的塔尖豪宅，但99%的人穷尽一生也无法企及；
市南为数不多的次新房与学区房价值虽然稳定，但未来升值潜力相对较小；
毫无优点的老破大与老破小，已经进入了看不到翻转期的下降通道；
简单一句话，绝大多数精英圈层找不到生活品质与资产成长的优质选择，大家的目光自然会转向浮山后与崂山。
老王身边这样的例子就不胜枚举。有一个在五四广场周边工作的朋友，他选定两个改善的目标，都是崂山，与现在的工作地大约在15公里左右。他目前考察的，是哪个区域私立学校的教育质量能更好一些。很显然，这不是养老之宅，而是买后就入住的改善住所。
那么问题来了，如果我这位朋友把新家都搬到了崂山，孩子也在崂山上学，那么他还有什么必要每天开车15公里到市南上班，而不是把企业也搬到金家岭呢？
我们要注意到，在过去的三年中，青岛的办公楼市场供应出现了井喷，空置率已经飙升至44%（政府平台手中的办公楼未计算在内）。未来青岛商办市场，对于优质客户的争夺必然更加激烈，不论是租金还是服务，金家岭对于市南优质客户的诱惑自然是有增无减。
即使在商务办公同等条件下，是不是对于公司选址有决定权的领导层，也更愿意把公司放在离住所更近的地方？
所以，在老王看来，市南最大的问题，不是思想问题，也不是政策问题，而是一直都没有认真去啃城市更新这块硬骨头。修旧很容易，但解决不了精英圈层的生活改善与资产成长的需求痛点，最终花了钱恐怕也难以取得一个好的效果。
3
攻坚之后的游戏规则
当然，对于从事老房征收工作的人来说，老王上面的建议会给他们站着说话不腰疼的感觉。
市南区，可以说是城市更新最难的地方。
前几天一个朋友告诉我，他们的房子要征收了，虽然征收的价格比目前二手房的售价高了三四十万，但是大部分邻居们都不满意，他们想和隔壁XX小区一个水准。
虽然楼市下行，但是房东们依然对于自己的老房子有很高的期待。所以，这一项考验智慧、耐心的工作。然而，对于核心城区来说，哪里进行城市更新是简单的，崂山拆那几个著名的城中村简单吗？
最关键的是，如果市南费了九牛二虎之力，确实腾挪出一些土地，那么应该怎么开发呢？
给了自己的平台公司，销售阶段的各种不透明，各种乌烟瘴气的关系交易，真正需要房子的人才还是买不到房子；卖给唯利是图的房企，企业是赚到钱了，对于城市和人才引入无益。
从过去两天崂山区人才住房选房现场，我们不难发现：现在青岛人才住房建设与分配存在不小的问题。商品住宅里配建那么一两栋人才房，一定是容积率最高、区位最差、户型最差、建筑品质最差、挡光问题突出的楼座，即使有价格优势，那些符合苛刻条件的高端人才也不买账。
老王认为，市南区是最应该学习长三角，重新制定新房的游戏规则。
市南区寸土寸金，地价不能降得太低。在合理地价基础上，设立竞品质的条件，将一些垃圾开发商挡在门外，吸引金茂、绿城、海信、鲁信等有实力且口碑好的开发商来做开发，从户型、园林、物业等多个层面，打造均好型社区。
其次，在精算成本的基础上，不捆绑商业指标，减轻开发商的负担，但是严格限价，让开发商能赚能快速出货的稳当钱，虽然是小钱但是有不少国企愿意干，这样让能买到房的精英圈层也能享受到差价红利。
第三，将人才的认定标准放宽，300套房子可以让6000人入围摇号，甲不要乙可以要，让更多的人拥有在市南工作，就能买上优质资产的可能。
这三点很难吗？
解决好房子的问题，市南才能有翻身的机会，而这个高速发展的时代，留给首善之区的时间不多了。
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