1871年3月18日，人类历史上第一个无产阶级政权——巴黎公社——宣告成立，为城市公共事务管理开创了一个光辉的范例。
而151年后，深圳市监局公布了2021年第一批虚假违法广告典型案例。其中，曾经被一次性曝光102份资料、涉案金额超过10亿元、惊动了7个部门的深房理，终于迎来了处理结果。
通告指出：
当事人发布的“树立目标、先赚一千万”等买房案例，无法提供证据证实广告内容真实性，也无法提供相关信息或线索、供行政机关予以调查核实其真伪。其行为违反了《广告法》第四条和第二十八条第一项的规定…责令当事人立即停止发布违法广告，并处罚款200万元。
看上去，本次案情通报的精髓就是：
罚酒三杯、下不为例。
狂飙突进
2020年监管部门严查“经营贷”炒房时，一起典型案例跃入大众视野，激起汹涌的舆情。旋涡中的主角，是毕业于“985”西安交通大学的大连人李雪峰，一位典型的社会精英。
根据网上信息以及天眼查等数据库资料显示，李雪峰早年在深圳宝安创业，2006年就开了一家咖啡馆，然后慢慢积累资金与人脉。到2013年，已经是3家餐饮公司老板的李雪峰做出了一个跨界发展的决定：
开了一家建筑工程公司。
李雪峰的一小步，是深圳房地产炒房大军的一大步，无意中拉开了一桩波澜壮阔的个人炒房“狂飙突进”运动的大幕。
2015年，一剂楼市“虎狼药”令深圳房地产市场躁动不已，房价如雨后春笋一样节节上涨。在房地产装修行业摸爬滚打过的李雪峰，迅速在网上插旗呐喊，分享其关于房产投资的观点：
钱多买前海，钱少买北站，钱再少就依次买地铁口。
这个简明扼要的口号完全贴合深圳房地产市场的后续大势，哪怕2016年有关部门推出“深八条”，粉丝们依然发现，“差别无非是赚多赚少的问题”。
因此李雪峰先后获得“微博2018十大影响力房产大V”、“微博2019V+价值榜年度大V”称号。乘此东风，2019年5月，李雪峰在深圳南山区成立了深房理信息技术（深圳）有限公司。
然而，要维持大V的江湖地位，光是扯着嗓子喊话是不行的。于是，深房理剑走偏锋，手把手提供炒房实操。
当时的深圳“房事”有两个隐晦的“抓手”：
一、2019年后，取消豪宅税推动了又一轮上涨，获利出清的投资客红了眼，再度入局的心情很迫切，但却缺少关键的房票和贷款资质。
二、尽管已有消费贷流入楼市，但在总体上，消费贷可申请的额度不高，对楼市影响较小。
于是，脑洞大开的深房理发现了经营贷的灰色空间，存在着“空手套首付”的可行性。
具体而言：
当时深圳银行业存在着秘而不宣的“3+4”产品。它针对的是“第一套房产贷款未还完、第二套房只能贷三成”的房贷申请者。银行以按揭贷款的名义放贷三成，另外四成则以消费贷/经营贷的方式放出去。
理论上，银行审查经营贷流入楼市有着严格的风控规定与流程，例如严格禁止贷款者拿到贷款后直接购房。但在深房理的严密操作下，投资客先买房再办经营贷，直接绕过了监控。
由于经营贷的利率低于按揭贷款利率，这一“先进经验”体现出极大的优越性来。尤其是房价日新月异普涨的情况下，如果操作得当，投资客完全可以利用房贷放款程序的时间差里的涨价空间，“空手入白刃”地零首付拿房。
看透这个秘密的肯定不止李雪峰一个聪明人，例如当时另一个大V欧成效（即“水库论坛”），也推出类似观点，表达了南下炒房的决心。但显然，熟知深圳楼市盘根错节门路的深房理，其调查更加严谨、操作更具优势，完全把握了主场优势，成为鹏城经营贷炒房的“指路冥灯”。
2020年11月中旬，深房理在深圳举办了千人“千万”职业房产投资者见面会。现场照片表明，会场热烈而有序，连过道里都坐了观众。
这个勇敢者的游戏自成闭环，只要涨声响起来就能玩下去，且收获不菲。但深房理本着普度众生的原则，让利于人，“目的是实现投资客的共同富裕”。
这是什么精神？这是国际主义精神呐，家人们。
如来神掌
当然，深房理除了“仙人指路”，还切实“扶上马，送一程”，例如帮忙解决房票问题。
所谓房票就是购房资格。毕竟深圳太小，需要全国人民共襄盛举。相对于发出“全职炒房的67个步骤”而走红、却因为“与博士/博士后假结婚”而封禁的欧成效，深房理提供的闪避技巧最为多样化，还包括了借名额、入户口、公司买、合伙人、以贷养贷…等花式套路。
其中的“借名额”相比通行的“假结婚”更接地气，受到炒房客的热捧。它的基本原理是：
有资金却没有购房资格的人，购房时把房产登记在他人名下，由他人代为持有，并给予代持人佣金。
在这个游戏中，代持人“分肥”的方法有两种：
一曰快速变现，即分享经营贷的5%-10%，第一时间就套现离场，讲究的是安全快捷；
二曰共同成长，即在房产再次出售时可分得5%-10%的卖房款，此时双方利益绑定，共同富裕。
相对于假结婚，代持可以堪破“全款买房”的硬伤，准入门槛更低一些，比较适合囊中羞涩的买家。
但美中不足的是，这个流程天然存在“麻杆打狼两头怕”的风险：
出资人担心代持人突然人间蒸发，独吞经营贷；而代持人也害怕出资人存在资金链危机，还不上贷波及自身。
更要命的是，即使是双方事先签订的所谓“协议”，由于游走于法律灰色地带，真打起官司来问题多多，因此实际操作起来颇有“囚徒困境”的尴尬。
这时候就体现出深房理的核心竞争力了。它以3980元的致富粉丝群年费甄别目标人群，以13800元的摇篮会员及花样繁多的咨询费用梯级遴选“优质客户”，一对一提供“拉郎配”业务。
有粉丝表示：
深房理尽职调查的勤勉态度足以媲美银行审核，其“独立第三方”的作用深受好评。
此外，深房理有时也以专家身份提供有偿服务，全面对接如何提供虚假资料、如何以化整为零方式规避资金流向监管，手把手教你打“擦边球”。
一时间， 提供“干货”的深房理生意越做越大，其微博账号关注量高达146万，会员超过3000人。
然而，当“房住不炒”成为既定政策后，2020年4月，深圳银保监局成立专项工作组，严查经营贷资金违规流入楼市。
遽然收紧的政策下，垫资利息与房贷月供如两座大山，压垮了不少深房理炒房会员的资金链。不少垫资公司以出资人无法还款为由，请求法院查封其所购房产。
也就是从2020年底开始，网络上存在不少受害者爆料，不少断供的炒房客妻离子散，损失在百万级以上。
2021年，深圳市有关部门的初步调查结论显示：
深房理公开宣扬“上班无用论”“人人皆可买房，直到财务自由”等吸引吸纳会员，向会员承诺房产升值收益，重点炒作深圳市部分热点楼盘。其通过教唆会员以“假结婚”的方式规避购房政策；以资金互助的名义，向不特定对象募集资金，并承诺保底，涉嫌非法集资。此外，还存在涉嫌骗取信贷资金、虚假广告宣传等多项违法违规行为。
2022年3月，深圳市七部门成立的联合调查处理工作组公布了进一步的案情细节：
已查明“深房理”案件中有119人参与房产代持或众筹，涉及住房按揭贷款、经营贷和消费贷等不同类别，问题贷款金额合计10.64亿元，其中，涉及经营贷3.80亿元。此外，深圳银保监局还查明深房理相关人员涉嫌伪造国家机关公文、提供虚假资料套取贷款，以多次转账、化整为零、提现等方式规避资金流向监控等扰乱金融市场秩序的行为。
同期，广东银保监局针对经营贷问题，一连公布12张罚单，包括工商银行、兴业银行、招商银行、广发银行4家银行12家分支机构及10名责任人被罚；深圳市不动产登记中心办理房产婚内更名的业务也曾被暂停。
深房理的凛冬将至。
向死而生？
德国哲学家马丁·海德格尔主张“向死而生” 。意思是，当你无限接近死亡后，才能深切体会生存的意义。
当几乎所有人都觉得深房理将成为深圳市处置房地产乱象的标志性事件时，2021年12月11日，深房理的灵魂人物李雪峰重出江湖，在抖音再度开启直播。
嗅觉敏锐的人士惊呼：
炒房大V高调复出，又一轮上涨要开始了？
一个巨大的疑问缓缓浮出水面：
当时及之后一段时期内，都发生了什么房地产重大新闻？
首先是2021年12月，国家统计局公布了2021年1月-11月商品房销售面积和销售额数据，年初扎的那一针已经失去药效，后市堪忧：
同时公布的房地产开发景气指数也相当不乐观：
耐人寻味的是，2022年1月，国家统计局公布的2021年收入与消费数据中，居民主要消费领域里，只有居住需求增速低于可支配收入增速：
我知道，有不少朋友感觉到“这个数据哪儿不对劲”。所以我特意去查了原国家统计局总统计师的说明：
现行统计的城镇居民居住支出包括：水电燃料费、住房装潢支出、维修用建筑材料支出、租赁房租、取暖费、物业管理费、维修服务费等，不包括购建房支出和自有住房的虚拟房租。
简而言之，居民买房及房贷不算在“人均居住消费”当中。
而占“人均居住消费”大头的实际房租支出方面，深圳市以33%的房租收入比，力压北京的31%，成为全国住房成本最高的城市。
根据中指研究院的最新统计数据，2022年1-2月，全国商品房销售面积为1.6亿平方米，同比下降9.6%；而换算为商品房销售额为1.5万亿元，同比下降19.3%。
大湾区的朋友应该都知道，“春节不打烊”是深圳楼市的老传统。例如2021年春节周，深圳市二手房成交量为1671套。但深圳市房地产中介协会公布数据显示，2022年春节期间，深圳市共成交二手房1套，新房0套。
最新数据表明：
整个2月份，深圳住宅成交套数（新房）为2128套，成交面积为20.82万平方米，环比减少51.9%，同比减少29.8%。二手房方面，共成交872套/8.17万平方米，成交套数环比减少44.0%，同比减少79.1%，成交面积环比减少44.5%，同比减少76.5%。
有业内人士称：
有很多年没有看到这样的成交量了。
所以，当全国各地都小心翼翼地探索松绑房地产市场时，向市场释放某种信号、等待大众反馈是非常有必要的。如果反馈是正面的，那是“春江水暖鸭先知”式的智慧，如果反馈不太正面，还可以捻须微笑：
暂借你项上人头一用，万勿推辞！
宇宙的尽头是收编
深房理到底是不是涉及“虚假广告宣传”之外的其他违法事项？由于案情尚未完全公布，我们不得而知。但从已披露的主要案情细节看，深房理主营业务还真是中介活动（但涉及到某些扰乱金融市场秩序的唆使、传授行为）。
深房理在宣传过程中的不严谨，主要体现在对会员的完美洗脑逻辑之上。也就是明确“上班无法实现财务自由，达成勤奋致富可能性很低”的观念。然后吸引人们加入知识付费，拜见人生导师，全程指导你如何突破限购限贷，用银行的钱，实现财富自由。
但在具体操作中，深房理作为平台，仅提供中介拉皮条的业务。他没有像北京房姐一样搞资金池，也没有像杭州某炒房团那样搞假标欺骗购房者。它的所有服务公开透明，风险控制得当，并且所有咨询过程都是明码实价，童叟无欺。在某种程度上：
这种“只卖钓竿不卖鱼”的商业模式似乎还挺正经…
难怪，当深房理李总在抖音举行主题为“深圳，我来、我见、我征服”的直播时，许多前会员都流下了滚烫而真挚的泪水，有超过3.8万“老铁”坚定地点赞。
那么，深房理究竟还存不存在其他问题？那自然也是有的。比如各种伪造公文、教唆“河边走”的技巧、涉嫌非法集资等。但这种“测不准”的案情，还存在相当的腾挪空间。
因此，深房理的李总就非常有必要将功赎罪，摆正自己夜壶的位置，在恰当的时间，说恰当的话。
从社会学角度看，深房理翻车的原罪，主要是在牛市期间鼓吹上涨，过度贩卖焦虑，引发全国范围内的负面舆情，造成极其严重的社会影响。但反过来，在如今房地产市场下行时期，就很有必要在“加强预期引导”的总方针下，发扬深房理“大多头”人设，为后续政策风向打先锋，一往无前。
看起来，作为有着百万粉丝大V的李总，已经深刻总结此次罚款200万的沉重教训，决然进一步基于房地产唱多的基本盘，为中国房地产的稳健发展做出应有的贡献。
至于深房理的粉丝，你只需要明白一点：
你的李总，一言一行已不属于个人。
所以，如何理解市场，该干嘛不该干嘛？还请粉丝们自己心里有点谱。
观其言、察其行，勿谓言之不预也。
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