关于物业费的问题，网络上总是热议不断。有业主提问，“住自己的家凭什么还要每个月交钱？”；也有业主不解，“自己的房子甚至都没住，为什么也要交物业费”……总之，跟物业费相关的纠纷案例可是一点也不少。
在湖南一起案例中，湖南某小区业主买了房之后整整5年未入住。物业多次催缴物业费，但业主以未真正入住为由拒绝。后来该业主被物业公司告到法院，要求支付物业费并承担违约金近千元。法院判决结果是，根据物业服务合同及相关规定，杨应应向原告支付物业费。
今天咱们就来梳理一下，到底为何业主需要交物业费、又有哪些情况可以不交物业费？
一、为什么要交物业费？
物业服务是面向公共的，价值在于提升整个小区居住环境的质量。简单来说就是，物业面向公共提供服务后产生的利益，最终“摊”到了每个业主的头上，所以每个业主都要买单。
《物业服务收费管理办法》规定物业管理企业必须在规定范围内收取费用，收费范围一般包括以下几个部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
从法律上看，交物业费是业主应该承担的基本合同义务。《民法典》第944条也有明确表示：业主应当按照约定向物业服务者缴纳物业费。物业服务提供者已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者不需要接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费。
即使是没住人的空置房，业主也在无形中享受到了物业服务，比如房屋安全、公共设施维护等等。所以，业主不能以没有享受物业服务为由而拒付物业费。
二、哪些情况可以不交物业费？
当然，法律规定业主需要交物业费，并不意味着物业就可以“不受约束”地收费了。在某些情况下，业主是可以拒绝交费或少交费的。
一是在物业服务不到位时，可能可以少交或免交物业费。要注意的是，全体业主必须拿出强有力的证据，证明物业公司不履行物业合同约定的服务责任，才能够在判决中获得有利地位。
在一起案例中，某小区业主违章加建的玻璃顶棚对小区其余业主的居住安全构成了一定隐患，但物业“不作为”，无法在诉讼中出示曾向行政机关投诉反映的相关证据，也没有采取适当的合理、合法措施进行应对，所以法院判决可酌情减交物业费。
二是在物业擅自扩大收费范围、提高收费标准时，业主可以拒绝交这部分费用。注意了，这里的关键点是物业“擅自”增加收费，这不属于物业和业主之间的合同约定，所以业主才可以不交。
三是新旧物业更替时，无需重复交纳物业费。许多业主会提前交纳一整年的物业费，而在年内，或许会有旧物业公司撤场、新物业公司到来的情况发生，这时候新老物业之间会做好工作交接、统一处理原业主物业费。
如果新旧物业之间没有交接成功（旧物业“跑路”），这时候，请注意，新旧物业之间的债权债务关系与你无关，你作为业主，是不负有责任的、不必自认倒霉然后给新物业再交一笔费用。
四是房子不住人时，某些时候可以减少交纳物业费。这个要按照各地政策执行，某些省市执行“70%”的规定，比如：业主办理入住手续后长期(连续性六个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费，或按省市县有关部门对空置房减免的规定收取物业费。
这需要业主自行了解当地政策，并积极与物业协商沟通，在物业服务合同上约定好是否给减免或减免幅度多少。物业拒绝减免费用的情况是很常见的，且并不违反法律规定，在这一点上大家要放平心态，有减免自然是好、没有减免也不要消极抵抗，按时交费才是可取行为。
买房前关注物业服务。图源安居客APP
最后提醒大家，在买房之前要考察物业公司质量，好物业收费公开透明、及时响应业主需求，甚至能通过优质服务让房子减缓老化贬值；如果房子已经买了，那就可以积极发挥业委会的作用，对物业服务进行及时监督，更好地维护业主权益。