文/谢逸枫
判断一座城市买房回本，最好的指标就是租售比。
判断一座城市的房价泡沫最高，最好的指标就是租金收益率。
判断房地产项目投资收益，最好的指标就是租金回报率。
售租比，是反映出居民买房回本的难易程度。售租比越高，说明通过出租回本的年限越长。
中国的房屋租金回报周期远远比超国际标准更长，与中国国情、房地产市场不同。
其一是房价上涨幅度比租金上涨幅度更快更高。
其二是人民币贬值，买房抗通胀。
其三是租金水平低，易受季节、供需、结构影响。
其四是自有住房率高。
其五是收入低，房价高。
其六是房屋持有环节的成本低。
售租比是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标。根据房价行情平台数据显示，2021年320城的售租比（房屋租赁回报周期）最长的是二线城市厦门，房屋租售比高达1∶972，就是说，需要出租房屋972个月(81年)才能收回购房的本钱。
厦门售租比81年全国第一
厦门的回报期之所以这么长，与过去几年快速上涨的房价有关。自2009年以来，厦门房价都保持上涨的势头，即便是2014年全国房价下行调整的时候，厦门房价仍持续上涨，尤其是在2020年以来一二线房价的上升过程中，厦门作为二线“四小龙”的一员，涨幅相当惊人。
按照2021年320城售租比排行榜看，前10名到20名涉及74座城市，前10名分别为厦门81年、东莞71年、三亚67年、南通64年、泉州与广州及青岛并列62年、衢州与苏州、丽水、嘉兴、上海、珠海并列60年、德州59年、合肥与廊坊、常州、宁波、无锡、日照并列58年。
而芜湖与南京并列57年、连云港与福州、唐山、石家庄、金华并列56年。第11到20名分别为临沂与聊城、苏州并列55年、泰州54年、滨州与扬州并列53年、天津与绍兴、淮安、徐州、泰安并列52年、济南与保定、温州、佛山并列50年、长治与北京、枣庄、海口并列49年。
大同与黄山、衡水、东营并列48年、晋城与吴忠并列47年、杭州与宿州、西安、济宁、大连、宿迁、太原、沧州、马鞍山并列46年、承德与南昌、邯郸、郑州、秦皇岛、莆田、安庆、大理、潍坊、呼和浩特、洛阳、阜阳、池州并列45年。
根据房价行情平台数据显示，2021年320城的售租比（房屋租赁回报周期）最短的是五线城市和田，房屋租售比高达1∶180，就是说，需要出租房屋180个月(15年)将能收回购房的本钱。值得注意的是相对于厦门的81年，是和田的5倍多。
和田售租比15年最短
按照2021年320城售租比排行榜看，售租比（房屋租赁回报周期）最短的前10名，涉及66座城市，前10名分别为和田15年、克拉玛依市17年、白色与阿克苏、鹤岗并列18年、七台河与阿勒泰并列19年、六盘水与佳木斯、湘西、吐鲁番并列20年。
松原与阜新、通辽、衡阳并列21年、呼伦贝尔与崇左、兴安、海西、辽源、巴洲、梧州、辽阳、萍乡并列22年、双鸭山与鞍山、白城、大庆、铜川、铁岭、怀化、云浮、博州、迎宾、本溪、铜仁、张掖、黔南并列23年。
咸宁与嘉峪关、肈庆、张家界、盘锦、安顺、常德、来宾、玉林、锦州并列24年、毕节与西双版纳、四平、郴州、乌兰察市、抚顺、恩施、安康、黔西南、朝阳、黔东南、绥化、岳阳、延安、攀枝花、白山、河池、随州并列25年。
50城平均售租比为51.3年
按照诸葛找房数据显示，2021年50城平均售租比为51.3年，就是居民想要用租金收回买房成本需要51.3年，较去年增加0.6年。50个城市中，售租比大于平均值的城市为22个，主要集中于长三角、珠三角及环渤海经济圈。
其中，厦门售租比为76.7年，高居榜首，就意味着居民需要76.7年才能通过租金收回买房成本。宁波售租比位居第二，为76.4年，较去年增加11.2年。售租比位居第三的城市为三亚，售租比为70.7年，较去年增加了5.4年。
整体来看，这几个城市收回成本的年限已经超过土地使用年限70年，这样看来买房显得得不偿失。东莞、青岛、深圳、苏州紧随其后，2021年售租比均超过了60年。低售租比城市主要集中于西北、西南以及东北区域。
银川、乌鲁木齐、桂林位居低售租比TOP3，银川的售租比为20.5年，是50城唯一售租比符合国际标准的城市。单纯从售租比来看，在银川买房比租房更为划算，出租20年就能收回成本。
租金收益率，是指一套房屋的年租金收入和房屋价值的比值。例如一套房子的租金收益率是2%，那么投资这套房子可能需要50年才能收回成本。实际情况一般不是这样，因为租金涨跌受供需、季节、结构波动。
国际标准是指房地产运行状况良好的通常为1:200（月）到1:300(月)。按照诸葛找房数据显示，重点50城来看，2021年平均租售比为1：615（月），远偏离国际标准，且较去年偏离程度有所扩大。因为城市租金涨幅跟不上房价的涨幅。
2021年重点50城平均房价为20699元/㎡，同比上涨1.36%，租金水平为33.64元/㎡/月，同比上涨0.24%。一线城市平均租售比为1:654、二线城市平均租售比为1:599、三四线城市租售比为1:616。说明一二三线城市偏离合理区间。
租金回报率，是指租房获得租金同房屋成本的比值。国际标准是租金回报率以3.5%为分界线，3.5%以上的城市，是有价值购买并且出租的。全球重点城市租金回报率3.5%以上，日本东京、美国纽约租金回报率达到5%以上。
按照诸葛找房数据显示，2021年重点50城租金回报率为1.95%，较2020年下降了0.02%。东部沿海城市的租金回报率普遍偏低，而中西部重点二线城市回报率要明显高于东部城市。银川租金回报率领跑50城，2021年租金回报率为4.87%，是唯一一个租金回报率高于3.5%的城市。
其次为乌鲁木齐，租金回报率为3.31%，哈尔滨、沈阳、大连等东北城市以及成都、重庆、南昌等中西部城市均位居前列。长三角及珠三角经济圈多处于低租金回报率区间，如三亚、东莞、深圳以及宁波、苏州、南京、杭州、无锡等，租金回报率均不足2%。