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广州新一轮城市迭代!从CBD到CAZ,花地湾打响第一枪

CBD会成为世界城市发展史上的终结者吗?当然不会。
在此前一篇文章《又一个总部逃离珠江新城!CBD为什么留不住大企业?》中,我们就总结过,作为城市中心最强势的功能区,CBD并非完美无缺,它的缺点也不少。
比如交通拥堵、职住不平衡、高房价、噪音、空气污染等“大城市病”在CBD区域集中体现。
当然,CBD在特定的历史条件下,有着显著的合理性与先进性,但城市是一个有机生态体,其生命力来自持续不断的自我迭代。
放眼全球,大都市都在面临一场新的自我迭代,那就是从CBD(中央商务区)到CAZ(中央活力区)的中心再造。
01
这些国际大都市,都在搞CAZ
在国内,CAZ是一个很新潮的概念,但在国外,已经非常成熟。
它最早来自伦敦,2004年的大伦敦空间战略规划,首次提出中央活动区(Central Activity Zone,CAZ)的概念,明确指出,城市中心发展要强化综合功能,并开展了轰轰烈烈的城市更新。
CAZ是CBD的升级版,在国内也常被翻译为中央活力区,它不仅是一个城市的商务中心,更是一个多功能融合的城市公共活动区域,包括面向全球的金融和商务中心、全球性购物和旅游目的地、战略性文化和国际会展功能等,拥有法律、医学、学术、政府等各种机构,是全球城市功能的核心承载区。
在此意义上,中央活力区可以弥补CBD功能单一、活力匮乏等缺点。未来的CAZ,将成为一座城市最具活力的片区。
在我国,CAZ已成为大城市发展的新风口,一场由CBD向CAZ的城市迭代,正在多个城市发生。
上海是我国最早提出CAZ规划思路的城市,早在《上海市城市总体规划(2016-2040)》中便有所体现。
上海在借鉴伦敦经验的基础上,确定了“中央活力区”的规划范围,总面积约 75 平方公里,具体包含以下区域:
小陆家嘴、外滩、人民广场、南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路、豫园商城、上海不夜城、世博-前滩-徐汇滨江地区、徐家汇、衡山路-复兴路地区、中山公园、虹桥开发区、苏河湾、北外滩、杨浦滨江(内环以内)、张杨路等区域。
未来,CAZ将代表未来上海的主要形象,服务全市域并承担全球城市核心功能。
除了上海,深圳、武汉等城市也纷纷提出CAZ的规划理念,打造都市功能核心区。
数据显示,CAZ中央活力区发展高歌猛进,经济指数也远超CBD。如伦敦CAZ以全市1.4%的面积,贡献全市55%的GDP。芝加哥CAZ以全市约40%GDP贡献率,成为北美商务高地。
所以,从CBD到CAZ,已成为众多国际大都市的普遍趋势。
02
珠江西岸CAZ横空出世
在广州,“活力”也是这座城市未来的重点发展方向。《广州市城市总体规划(2017-2035)》提出,到2035年,广州将打造成为“美丽宜居花城 活力全球城市”。
那么,谁能担负起广州CAZ的重任呢?
相信很多人会想起位于大湾区“承东接西”的顶点——荔湾,这里历史悠久、文化灿烂,在整个广府地区,享有极高的向心力与凝聚力。
荔湾处于珠江沿线的龙头位置,是全市唯一一个同时拥有前航道、后航道、西航道的城区,珠江岸线长达约28公里,沿江面积约18.6平方公里,滨江资源天赋异禀。(据广州日报)
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图源:广州日报
作为千年商都的起源地,荔湾的故事源远流长。
早在公元3世纪,荔湾的白鹅潭就是海上丝绸之路的重要起点,是连接东西方贸易的超级枢纽。
到了明清广州“一口通商”时期,一些统称为“十三行”的买办商行在荔湾出现,这里成为全国最大的贸易与金融中心。
新中国成立后,荔湾开始重点发展工业,钢铁产业、造船产业等盛行。改革开放后,这里又孕育了花鸟虫鱼、木材水产等专业市场,贸易依然兴盛。
此后,经过一段时期的迷茫,到2010年,荔湾又迎来新机遇。
受全球金融危机影响,广东开启“腾笼换鸟“的产业转型,广州中心城区实施“退二进三”战略——把工厂搬出去,将服务业引进来。
随着广钢、广船、广纸的陆续迁出,10余平方公里的沿江靓地被腾挪出来,这为荔湾的新生与腾飞埋下伏笔。
后来的事情,大家都知道了,这些沿江靓地被统一规划为“白鹅潭商务区”。
2020年,广州市规划和自然资源局挂出了《白鹅潭沿江总部经济带控规及城市设计优化整合征询意见公示》,白鹅潭具体怎么干有了清晰的指引:
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《规划》显示,白鹅潭沿江总部将对标纽约、芝加哥、东京等世界级中央商务区,打造中心城区西翼沿江总部经济带,建设总部经济、高端产业和现代服务业集聚区。
从功能来看,商业繁荣、楼宇林立、总部聚集,活脱脱下一个珠江新城:
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2021年,白鹅潭商圈的定位再次升级。
根据去年发布的《广州服务业十四五规划》,广州要打造5个世界级地标商圈,白鹅潭商圈与天河路-珠江新城商圈、广州塔-琶洲商圈并列,足见其分量之重。
那么,这个白鹅潭商圈到底是如何运作的?通过下面这张图,我们来了解一下它的结构:
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如上所示, 白鹅潭商圈是一个典型的滨江商务区,这与珠江新城、陆家嘴如出一辙。
从功能布局来看,整个商圈最显赫的区域便是白鹅潭核心区、聚龙湾、花地湾三大金刚组成的“黄金三极”。
三大金刚各有所长,其中白鹅潭核心区主要负责搞钱,其定位是企业总部聚集区、轨道交通枢纽区、城市形象展示区,是整个商圈的门面担当。
通过下面这张规划图,还能感受到白鹅潭四轨汇聚的众星捧月效应:
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聚龙湾主要负责“买买买”,其定位是商业中心区,备受关注的珠江太古商业项目,已经确定落户聚龙湾片区。太古系商业在商界的号召力,无须多言,聚龙湾有太古里和太古汇坐镇,前途不可限量。
花地湾主要负责生活,其定位是高质量住区,未来将承接白鹅潭总部企业精英人士的居住需求,实现“人-产-城”的深度融合。
这里自古以来就以美好生活而著称,“千年花埭花犹盛,前度刘郎今可回”。康有为曾在《人日游花埭》一诗中力赞花地湾。
作为广州城市发展的源头之一,花地湾同时拥有1700多年的花市传统,是老广买花鸟虫鱼必去之地,是一张无可替代的广府文化名片。
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可见,在这个黄金三极,将形成一个“人-产-城”的完美闭环,与CAZ的理念不谋而合,这也是其成为“重塑广州西翼、珠江沿岸面向未来的中央活力区”的底气所在。
03
花地湾“一平方公里‘活力大城
“广州是一个不知疲倦、没有夜晚的城市。一年四季,一天二十四小时,都保持着旺盛的生命活力。”
在著名学者易中天看来,广州是一个可以24小时保持活力的城市。
尤其是在荔湾这样充满烟火气的地方,活力更是街边、食肆随处可见。但是怎样才把这些活力元素凑在一起,打造成一个既相互独立又彼此联系的整体呢?
这不仅要高度聚合城市文化、产业、商业、教育、人居等核心资源,还要将这些资源进行有机地排列组合,才能营造一个既可碎片化,又能有机统一的整体空间。
如果没有一块庞大且完整的土地,这几乎是不能实现的。
或许是缘分使然,2017年,万科拿下了位于花地大道两侧约1平方公里的广信花地湾地块,将这块原本几近烂尾的土地盘活,规划打造一座生态活力大城。
1平方公里是什么概念?相当于1/6个珠江新城,接近一整个二沙岛的面积(约1.26平方公里)。能在广州中心城区抠出这么大一块完整的土地,堪称奇迹,今后恐怕很难再有了。
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万科花地湾规划效果图,最终以实际建设为准
如此稀缺的一平方公里,让万科花地湾项目成为广州中心城区万科第一大盘。
为了充分利用好这一平方公里,万科携手全球顶尖国际团队KPF、Sasaki、日建等,将以全球化视野焕新花地湾城市面貌,倾力打造集总部办公、精品酒店、文化创意、品质居住多元配套为一体的活力大城,实现高级烟火气下的理想人居体验。
项目规划约30万方办公、约18万方集中商业、约4.5万方滨水空间,以及约17.6万方公共开放空间,此外还规划了两所九年制学校、城市级养老服务中心、地标级总部办公区等,势必要打造成片区的住区新标杆,刷出广州西翼人居新高度。
04
三大活力地标的打造
值得一提的是,万科花地湾项目将对标纽约、新加坡等世界级城市,打造生态立体、高效复合、文化传承的城市空间,不断探索和实践有生命力的未来城市。
因此,项目的整体打造,将以公共空间优先为原则,以焕新老城美好生活场景为城市复兴使命,注重人-产-城有机联动,助力荔湾区黄金三极重塑广州西翼,打造珠江沿岸面向未来的中央活力区。
生态活力地标——花地花轴
“久在樊笼里,复得返自然。”对都市人来说,生态资源是一种奢侈品,路上稀稀拉拉的树木、豆腐块般的草地、周末人挤人的公园,实在不能满足人们对大自然的渴求。
所以,万科在花地湾这一平方公里,打造了一条可以自由漫步的生态绿廊,并沿城市绿地延伸至珠江。人在廊上走,“绿”在脚下游,通过立体生态空间的搭建,缝合城市的绿色动脉。
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万科花地湾规划效果图,最终以实际建设为准
有了生态绿廊这条大动脉,原本相互独立甚至割裂的商办空间、居住空间、街区商业,就可以无缝接驳,形成生态健康、活力多元的开放空间。
大胆畅想:楼房被公园包裹,办公室沉浸在一片绿色的海洋,就连商场也像长在森林里似的......这种绿野仙踪的意境,或许将在这里成为现实。
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万科花地湾规划效果图,最终以实际建设为准
水岸活力地标——水廊花埭
每一个诗意的地方,都缺不了江河湖海。在这花地湾一平方公里的土地上,花地河自南向北,静静流淌了上千年,令人不由得心之神往。
万科决定将这一滨水优势放大,围绕花地河水系,将两岸的商业、人居、产业与丰富的水岸景观巧妙融合,打造观景走廊、步道、码头、舞台等公共空间,营造出一个滨水生态活力社区:
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万科花地湾规划效果图,最终以实际建设为准
漫步河岸,清风拂面,水波荡漾,鸟语花香,一种来自美好生活的欢喜,油然而生。
枢纽活力地标——花地湾超链TOD
活力大城,自然离不开高效便捷的交通系统。不过,过去那种“人路相隔”的交通规划,已经过时了,取而代之的是更关注人的可达性与体验的有机交通规划。
有机交通规划认为,人的步行体验优先于车的通行体验。马路不一定要很宽,但一定要具备很好的可达性,就像毛细血管一样,可以快速延伸到各个角落。
为此,万科花地湾项目规划了超级链接——花地湾TOD站点,未来将实现地铁1号线、25号线双线换乘。花地湾TOD之上,规划约18万㎡超级购物中心,近4.4万㎡高级酒店,重塑多元城市形态 ,营造一站式全栖生活圈。
通过轨交系统和城市步行系统无缝连接,花地湾TOD将串联起花地湾片区内的超级购物中心,以及水廊花埭、花地花轴等绿色生态空间。
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万科花地湾规划效果图,最终以实际建设为准
更值得一提的是,与花地湾站仅一站之隔的芳村(白鹅潭)站,未来将拥有1号线、11号线(建设中)、22号线(建设中)、28号线(规划中)四轨交汇,快速串联白鹅潭核心区、聚龙湾、珠江新城、金融城、鱼珠、广州南站、白云国际机场等产业核心片区及交通枢纽,畅游深圳、东莞等大湾区主要城市,俨然成为“大湾区超级交通核”。
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随着白鹅潭商务区的崛起,这个黄金三极的地位将得到进一步巩固,片区价值也会强势回归。
万科在此打造的花地湾一平方公里活力大城,自然会受益于此。未来,这座活力大城,将乘着CAZ这个超级风口,成为广州西翼的人居新标杆。
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