真的来了,新站、瑶海取消限购!其他区域买房只要半年社保!

终于,官方媒体证实:

新站、瑶海、新桥产业园取消限购!

其他区域外地人只需缴纳6个月社保!

本地户籍可在限购区买第三套房!

图源新安晚报

那么,未来楼市会如何变化?我们不妨结合刚刚出炉的合肥市一季度全市房地产开发运行数据来分析。

NO.1丨壹

均价约1.8万元/㎡,新房成交量下滑

数据显示,在商品房销售方面,合肥一季度新建商品房销售面积336.68万㎡,同比下降13.4%,降幅较前2个月收窄11.6个百分点。

其中,住宅销售缩减较为明显,同比下降19.2%。住宅销售面积为288.38万㎡,降幅高于全市5.8个百分点,这与我们3月时说到的新房去化困难、楼市小阳春爽约完全一致。

根据第一房研究院统计数据,合肥一季度新房销售均价约1.8万元/㎡。2月销售量为低谷,3月销售量艰难回升显然得益于低价盘成交,以至于均价被拉低。

数据源自第一房研究院

商业地产及其他商品房却有显著增长:商业地产完成销售22.12万㎡,同比增长28.7%;其他商品房完成销售26.17万㎡,同比增长78.5%。这可能是由于部分预算有限或不符合购房条件的群体,为安家而买了公寓。

此次限购政策宽松,会让更多新入合肥的刚需群体达到购房条件,预计住宅月成交量未来会增加,但由于成交房源以刚需为主,所以均价可能会被进一步拉低。

NO.2丨贰

新站销量居前列,庐阳成交困难

合肥9区数据曝光

分区域来看:长丰县投资增速跃居全市第一,这与长丰县有和悦庐鸣、文一桃李轩等大量在售新盘有关;

图源合肥市统计局

庐阳区开发投资和销售均居全市末位,推盘节奏青黄不接,这一方面由于庐阳区改善盘面临滨湖等区域分流压力,登记人数多次遇冷;另一方面由于庐阳北板块城市界面一般,刚需盘长期去化困难,佳源阅庐璟园等纯新盘至今仍未备案。

图源合肥市住房保障和房产管理局

蜀山区、新站区、瑶海区因新房集中入市,外加安置房批量备案,销售面积增速分列前三。

图源合肥市住房保障和房产管理局

从各区4月最新的库存去化情况来看,新站尽管有较大库存,但由于这里是刚需上车合肥市区的门槛,因而整体去化周期始终保持在4个月左右,整体供小于求;

高新由于在售盘较少,库存量小,明显供不应求,有待高速信达时代星河入市;

经开、瑶海、庐阳去化周期已接近6个月,面临较大的去化压力。

数据源自第一房研究院

限购的放松,我认为未来会对区域楼市带来这些改变:

1、新站尽管单盘有去化困难的问题,但区域整体供小于求,限购取消后去化可能会进一步加快,包括部分原先准备买肥东、长丰的群体也会因符合新站购房资格而选择新站,客观上可能会使肥东、长丰的去化难度加大。

2、瑶海去化周期长早已是常态,尽管此次取消了限购,但瑶海在售盘大多户型面积较大,对刚需不够友好,限购取消可能也难以改观。

3、社保由12个月改为6个月,显然是为初入合肥的外地群体创造购房条件,他们大多为刚需群体,因此老城区等改善区域恐怕难以因此受益。

4、此次政策调整还允许合肥本地人在限购区域购买三套房(二手房)。然而,限购区二手房价格虚高、有价无市情况严重,单纯限购的取消恐怕难以带来二手房成交改善。

NO.3丨叁

住宅投资237亿,降幅收窄

市场整体向好

在房地产投资方面,一季度全市房地产开发投资完成301.91亿元,同比增长1.9%;住宅投资237.23亿元,同比下降0.3%,降幅较前2个月收窄3个百分点。

可以看出,一季度疫情暴发之前,在近半年的宽松政策鼓励下,房企信心增强,合肥首轮土拍中15宗地块进入竞品质阶段就是一例。

但由于多数区域仍然不温不火,住宅投资额还是保持了惯性下降。房地产投资的增长,更多得益于住宅以外的领域,这可能与部分项目有商业进度要求有关。

从住宅的建设规模看,全市商品住宅施工面积4194.85万㎡,下降0.4%,降幅较前2个月收窄3.6个百分点。其中,住宅新开工面积174.46万㎡,同比增长0.9%。

我认为这主要有两方面原因:1、合肥乃至全省全国都不断强调保交付、防范化解交付风险、加强房企资金监管,督促新建商品房施工的推进;2、合肥2021年有大量地块集中出让,开发商为早日入市抢占先机,便争相开工,拉高了新开工面积。

图源合肥市房产局

NO.4丨肆

结语

当下的楼市,正不断出台宽松性政策,很多楼盘也降低了非刚需首付,包括一项热门的滨湖。

对刚需群体而言,由于预算能触及的区域大都较为普通,不敢奢求未来价值有明显变化,因此买房就要尽量选择交通相对便利、配套相对完善的楼盘,这样未来出手时才有底气与市场上其他二手房和新房竞争。

对改善群体而言,现在大可利用首付降低的机会,买入更加优质的区域。鉴于优质区域基本不愁潜力问题,那么楼盘的居住体验、邻居圈层就有必要重点关注,毕竟改善房源未来想出手,你面对的买家对于生活品质都是很挑剔的。

如果你有买房问题

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