4月天津新房成交量价齐跌，推盘力度不减

2022年4月，天津新房成交呈现下滑态势，供应量再度上升；价格方面，新房价格小幅下跌，二手房价格连续2月上扬。预计接下来，随着疫情逐步好转以及政策效应持续发酵，房地产市场销售端修复进程将有所加快，成交规模有望呈现回升态势。

4月新房市场量价齐跌，近7成城区成交呈现下滑态势；供应端发力较为强劲，供应规模连续2月上升。

4月天津二手房市场均价再度上扬，环比涨幅扩大近1个百分点，同比跌幅也呈扩大态势。

Part.01

进入2022年，受双假期、疫情反复、房企推盘节奏放缓等因素的影响，天津首月新房成交规模环比大幅下滑，之后在天津放松落户限制叠加自身调节能力逐渐发挥作用下，新房成交规模连续2月回升，转至4月份，疫情反复的潜在风险依然存在，楼市交易活跃度仍然较低，叠加清明假期影响，市场修复速度减慢，新房成交规模止升转降，且远不及去年同期。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年4月天津新房成交5620套，环比下跌12.26%，同比下跌52.16%。4月下旬，天津发布拟提高住房公积金贷款额度的公开征求意见公告，预计随着政策适度放松的举措逐步落实，购房需求将进一步释放，成交有望回升，但去年同期的成交规模达年内峰值，预计超过去年同期的概率不大。

从天津新房价格走势来看，多发波动现象，但涨跌幅度不大，月均涨跌幅基本在10%以下。进入2022年，新房价格以“二连跌”态势开场，3月份在改善盘成交活跃度有所提升的带动下，价格止跌转涨，进入4月份，楼市成交活力稍有下降，价格走势也随之出现下跌局势。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年4月，天津新房成交均价17455元/㎡，环比下跌2.01%，同比上涨1.13%，同比涨幅收窄4.78个百分点。预计接下来，价格或仍将以稳为主，同时不排除受结构性因素的影响出现小幅上扬情况。

进入2022年，前2月受元旦、春节假期等因素影响，新房供应端稍显乏力，随着市场情绪逐渐恢复，房企推盘力度持续加大，新房供应规模连续2月回升，但与去年同期仍有较大差距。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年4月批准上市面积为60.03万㎡，环比上升68.9%，同比下降43.3%。从库存来看，今年以来，自2月份起天津库存量连续3月下降，降幅均在2%以下，根据数据显示，4月天津新房库存为2063.05万㎡，环比微降0.17%，同比下降3.17%。从去化周期来看，4月去化周期为22.9个月，较上月增加1.2个月，今年以来，天津去化周期逐月攀升，去化压力已然不小。

本月，天津新领销许项目为14个，共覆盖宝坻区、津南区、北辰区、河西区、红桥区5个城区，宝坻、津南2区的占比相对较高，分别包含6个、4个新领销许项目。其中宝坻区的星河传奇本月获取7栋住宅楼的销售许可，预售建筑面积为20019.82㎡，项目坐落宝坻新城板块，整体规划洋房、叠墅、高层复合型住宅业态，周边交通、教育等资源几近醇熟。河西区的中海左岸源境是本月预售项目中建筑面积最大者，取得了8栋住宅楼的销售许可，预售建筑面积达41100㎡，项目位于天津市区核心板块新梅江地区，是中海全新打造第四座“源境系”产品，户型面积段以改善三居室为主，极大程度满足改善群体的居住需求。

从2022年4月天津各区新房成交表现来看，单月成交规模突破百套的城区占比超7成，仅有1区突破千套。滨海新区跃居成交榜首，4月共计成交1317套，占比达23%。津南区、东丽区以及西青区的成交表现也较为亮眼，单月成交均超500套，成交占比分别为11%、9%、9%。另外，河北区、南开区以及和平区3个主城区的成交活跃度相对较低，3区成交套数分别为71套、55套、40套，由于主城区开发建设空间有限，新房成交表现难免较显乏力。

从各区成交变化来看，成交规模环比上月下滑的城区占比近7成，仅有5个城区成交规模较上月上涨，其中，西青区成交端持续发力，本月环比上涨39.63%，位居涨幅首位；相反，和平区成交活力下降较为显著，以74.03%的跌幅居首。

从2022年4月各大板块的成交来看，仅有3个板块成交规模超200套，滨海新区的板块成交活跃度领先，共计上榜6个板块。宝坻区的宝坻郊区板块本月以279套的成交表现重回榜首，成交均价为10865元/㎡，津南区的天嘉湖板块成交持续发力，名次一路向前迈进，本月凭借229套的成交表现跃居第二，滨海新区的中新生态城板块稳居榜三，本月成交228套。整体来看，天津板块的成交稳健特征愈加凸显，如宝坻郊区、中新生态城、团泊东区等板块的成交端发挥很是稳定，长期处于领先地位。

从2022年4月天津新房成交套数TOP20项目来看，共覆盖9个城区。津南区仍是成交主力，共计上榜4个项目，北辰区、滨海新区的项目成交表现也较佳，均上榜3个项目。静海区的天津富力新城凭借单月71套的成交表现占据榜首，项目是富力地产继天津富力城、天津富力湾等之后的又一力作,坐落团泊新城板块，周边教育及医疗资源较为丰富，属全生命周期生态大盘。同时，北辰区的未来城与其并列成交首位，本月同样成交71套，项目是由远洋地产和五矿地产强强联合开发的位于新中环内的复合型大盘，生活配套较为完善，内外交通十分便捷。滨海新区的滨湾万科城项目与津南区的中海公园城项目并列成交排行榜第二，本月均成交70套，两者均为品牌房企倾力打造，且有生态宜居特色为自身提升价值。

根据2022年4月天津成交金额TOP20项目来看，超八成项目成交金额破亿，而且，值得注意的是，主城区项目的成交金额表现很是出众，上榜项目达半数，河西区和红桥区的项目成交活跃度领先，各上榜3个项目，且TOP3项目均坐落于二者之中。其中，红桥区的中海云麓公馆凭借3.14亿元的成交金额位居榜首，项目坐落于天津核心之地，是品牌房企中海倾力打造的改善宜居大盘，周边配套醇熟，区位优势之下，价位水平自然不低。河西区的天津瑞府位居第二，成交金额为2.39亿元，项目由城投置地携手华润置地匠心打造，是继深圳湾瑞府、广州瑞府、沈阳瑞府后全球第四座瑞府系作品，可谓天津改善住宅的门面担当。同为河西区的中海天空之镜的成交金额表现也较为亮眼，凭借2.11亿元的成交金额占比榜三，项目择址大梅江中轴，紧邻中央绿轴公园，极大程度上提升了项目的宜居指数。

从各大房企在天津市场的表现来看，2022年4月销售额突破10亿的房企仅有中海地产1家，其凭借12.39亿元的销售金额稳居首位，打造的中海云麓公馆、中海天空之镜等高端项目的成交表现较为突出，加之价位水平较高，带动整体销售揽金不俗，绿城中国以6.12亿元的成交金额位列第二，远洋集团位列榜三，本月销售金额为5.75亿元。整体来看，天津房地产市场多集聚稳健型且品牌影响力较高的房企，尤其是深耕型房企的贡献力更是不容小觑，如中海地产、保利发展等长期处于领先地位，进而带动天津整个楼市发展也较为稳健。

Part.02

天津近三年的二手房市场均价大致呈现持续下滑的走势。进入2022年，首月二手房价格环比走高，2月呈现小幅下跌态势，随后在多城楼市政策放松效应逐渐发酵下，市场情绪稍有回温，自3月起天津二手房价格连续2月回升，且4月涨幅进一步扩大。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年4月市场均价为20697元/㎡，环比上涨1.07%，，涨幅扩大0.93个百分点；同比下跌7.52%，跌幅扩大0.02个百分点。

从涨降价房源来看，4月天津二手住宅调价中涨价房源占比止升转降，占比降至8.3%，较上月下降0.79个百分点。降价情形有所增多，从侧面反映出市场信心尚未完全恢复，业主不得不采取降价出售的方式以提高交易率。

Part.03

根据天津房地产市场运行情况来看，2022年4月天津新房成交活力减弱，成交规模较上月下降，近7成城区的成交呈现下滑态势，供应端发力较为强劲，供应规模连续2月上升，价格方面，新房价格呈现下跌态势，二手房价格持续上扬。预计随着疫情逐步好转以及政策效应持续发酵，房地产市场销售端修复进程将有所加快，成交规模有望呈现回升态势。

结合当前待售项目及4月取证情况来看，预计宝坻区和津南区的推盘动作较大，其中包含不少价格亲民的优质房源，如城投华润理想之城项目，占位宝坻“一轴”“一带”交汇处，商业配套齐全，兼具生态景观带，更有品牌房企保驾护航，项目价值水涨船高，而且，当前在售楼盘的销售均价约10500元/㎡，对刚需群体较为友好。另外，主城区接下来的加推力度也或将有明显的加大态势，尤其是红桥、河西2区，如红桥区的中海云麓公馆、河西区的中海左岸源境等项目，不难发现，高端项目居多，毕竟主城区自身区位优势昭然若揭，项目周边各类配套设施齐全，教育资源更为丰富，同时价位自然也处较高水平，对于改善群体以及有学区需求的群体而言，选择倾向度相对较大。

整体来看，天津年初适度放宽了落户政策，本月又发布了拟提高住房公积金贷款额度的公开征求意见公告，政策利好效应愈加凸显，因此，在当前在售及即售房源较为充足的环境下，购房者可根据自身需求及购房条件等综合考虑，抓住最佳入市时机。

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