对已在江核扎根4年多的中介小李来说，这个5月是幸福的。
“已经连续几个月零开单，这个月卖了4套二手房、1套新房。”说这话的当口，他正在带客户看雅居乐滨江国际的路上。
“带看量活跃，成交量也有了，成交价却明显下行。”小李说。确实，5月以来，正荣润锦城、华润国际社区陆续出现3字头成交的二手房。这两天，江与城一套挂牌单价约3.6万/㎡的118㎡房源，更是在各大中介的朋友圈刷了屏。
4月下旬至今，一股股政策暖风吹向南京楼市。江北全面放开限购叠加限售松绑，意料之中地搅动了江核二手房市场。但令多数人没想到的是，率先打响的居然是价格战。
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江核二手房价，回到4年前？
“说实话，去年江核次新房成交量寥寥无几，我们干脆推新房或其他片区的二手房。”小李说。
他表示，市场差不多就是这两周活跃起来的：“你看，上周光我们平台就卖了三套正荣润锦城的房子。不过价格下跌明显，88㎡小户型去年上半年能卖410-420万，现在330万就成交了，单价不到3万8。还有一套105㎡的，408万成交，单价不到3万9。”
链家网的成交数据也显示，最近江核不止一套二手房以3字头的单价成交。
华润国际社区一套128㎡的次新房，挂牌5天后以430万成交，单价还不到3.4万/㎡。据经手中介介绍：“房主是外地投资客，当年全款买的，不到360万。现在做生意急用钱，给了骨折价，前提是买家得全款。”
要知道，去年上半年楼市无差别火热的行情里，430万只能买到同小区的88㎡小户型。
无独有偶。正荣润锦城一套87㎡小户型降价24万，最终以36180元/㎡的单价成交。
拉开小区更久之前的数据不难发现，3.6万/㎡的房价几乎是回到了4年前。
去年上半年，超5.2万/㎡高价接盘的业主不得哭晕在厕所啊！
不过，个案并不能代表整体。综合整个区域的情况，小李指出：雅居乐滨江国际、正荣润江城的价格还算坚挺，基本能站稳4万/㎡以上；核中核新上的扬子江金茂悦、绿地海悦价格预期也较高。
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提前“解套”的次新房，能卖出高溢价吗？
“部分城市为了刺激楼市回暖、促进成交，对限售政策进行松绑。没想到买房的人不见多，挂牌房源量却暴增。”网络上，有人一针见血指出当下的楼市怪圈。
南京江核也在这个怪圈里。
限售松绑的政策出台前，江核的二手房主力供应小区为雅居乐滨江国际、正荣润江城、正荣润锦城、华润国际社区。
政策一出，江与城、金地风华国际、中海左岸澜庭、扬子江金茂悦、绿地海悦提前“解套”，形形色色的房源被摆上货架。
房龄新、品质不错，这批提前解禁的二手房，能卖出溢价吗？从当下的市场来看，不见得。
以网红小区江与城举例。最近，该小区仅链家上的在售房源就有近50套。虽然带看达到了60次，但截至目前还没有成交数据上传。
从挂牌房源详情来看，88、95、118、130㎡的户型都有。挂牌单价浮动可就大了，既有3.8万/㎡的“抄底价”，也有近5.4万/㎡的“试探价”。
文章开头提到的那套房源，正是这套报价3.8万/㎡的118㎡三房。小李解释：“这套房不满二，税费近34万，业主挂了450万。但他诚心卖，议价空间是430万、税费各付一半。这样算来，最后的成交单价应该不到3万8。”
“当年摇号一时爽，现在还贷愁坏了。”小李告诉锐评君：“我与江与城的几位业主聊过，大家情况都差不多。当年东拼西凑来摇号，又贷了款，如今受疫情影响入不敷出，房贷都还不起了，只能把房子挂出来卖。”
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中介主动提出不要底薪，“先活下去”
令小李和同行们困惑的是，黎明前的黑暗不知道要持续多久。
“19年上半年开始，江核出了一批摇号新盘，二手房价水涨船高。当时的市场火到什么程度？买卖双方坐下谈好价格，卖家却拒绝签合同，毕竟房价一天一个样嘛！”小李回忆，“我记得当时的一个客户，连续被7个卖家放了鸽子。”
最近的市场，让小李有种回到19年的错觉：“看房的客户太多了，之前一个月也带不了几个客户，现在一到周末，忙得连喝水的时间都没有。你看，润锦城一套高楼层的小户型，房主花了三十多万装修的，品质很不错，挂牌单价4万1出头，这两周带看了20组。”
但他坦言：“实际上还是很不一样的，看房的客户虽然多，但大多数人还是持观望的心态，除非有特别值得捡漏的房源出现。”
现在，江核依旧以买方市场为主导，买家从容挑选的空间很大。小李展示出正荣润锦城在售的这套87㎡小户型：“挂牌近2年了，陆续几次累计降了70万，到现在还是无人问津。且不说是毛坯房，这套房位于2楼，投资后期不好出手、自住采光受限，大多数客户看完就摇着头走了。”
议价空间，同样有想象力。小李说，过去卖家心态高高在上，合同都不愿意签，现在只要买卖双方见面谈，总还能有5-10万的让步。
“这一年，看着不少同行的门店倒下去，我们主动跟老板提出不要底薪了，疫情还没过去，市场还没有明显起色，困难时期帮一把呗，希望店能撑得更久一些。”小李无奈。
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江核二手房，还能不能买
屡屡以3字头成交的二手房，让江核的倒挂红利几近消失。
一个灵魂拷问，低价离场的买房人，能赚到钱吗？不妨以江与城430万的房源做个简单的算术题。
假设卖家是19年6月首开时买的，单价3.05万/㎡，总价360万。首付8成需288万，二套（当时的利率在5.88%左右）贷款72万，等额本息30年还清。
税费成本：按照新房税费政策，二套房面积大于90㎡需缴纳2%的契税，即7.2万，另需缴纳维修基金1.42万。
利息支出：商贷2成共72万，3年需支付利息8.14万。
机会成本：如果购房的8成首付288万用来购买稳健型理财，即购房的机会成本，按照4.5%的收益来计算，3年可有38.88万收益。
由于江与城交付的时间不算长，计算里忽略租金收益，这套房3年的持有成本约为55.64万。卖家现在挂牌430万，且承担一半税费，几乎是在亏本的边缘转悠了。
限售+限购同时放松的友好政策下，江核二手房市场为什么没能快速回暖，反而出现一批低价成交房源？我们认为主要有两点因素：
一方面，市场尚未完全解冻，不止江核，市区、河西、城北、江宁等多个区域，均有小区存在成交量减少、成交价下滑的情况。大环境下，江核难以独善其身。
另一方面，随着早期小区陆续交付，卖地节奏加快，江核的二手房、新房库存激增，供大于求。而在持续疫情的影响下，很多人的收入预期降低，江核这个投资比例很高的板块，出现抛售房源的现象太正常了。
当然了，对于想在江核自住的购房人而言，眼下二手房市场的机会值得珍惜。来自金融信贷的大礼包，南京的首套房贷利率最低可做到4.25%；江核新房毛坯限价最高已达4万/㎡，遇到开发商品牌、物业、楼层、户型都不错，卖家“诚心出手”的次新房，可放心“抄底”。
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