有这样一个案例，张三持其父亲生前立下的公证遗嘱、死亡医学证明等材料向登记机构申请继承商品房的转移登记，登记人员审查登记申请材料后，书面告知张三，要由全体继承人到登记窗口签字确认该公证遗嘱是被继承人立下的最后一份遗嘱。

此类情况曾引发讨论。争议的来源在于，根据《民法典》的规定，被继承人生前立两份以上内容相抵触的遗嘱的，应当以最后一份遗嘱为准，而对于本案类似情况，遗嘱虽然是公证遗嘱，但难以证明其为最后一份。那么，登记机构是否要对此进行审核？要求全体继承人到登记窗口签字确认该公证遗嘱是被继承人立下的最后一份遗嘱的告知书是否正确呢？

有观点认为，虽然《民法典》删除了公证遗嘱优先效力的条款，但张三申请继承转移登记时提交的公证遗嘱与被继承人的死亡医学证明组合构成了张三享有不动产继承权的真实、合法、有效的证明。且法律、行政法规没有明文规定要求登记机构对作为继承转移登记证据材料的公证遗嘱是否为最后一份遗嘱进行审查，从登记规则上看，登记机构不必对其进行审查。故遗嘱可以作为申请人申请继承转移登记的申请材料，但该遗嘱是否为最后一份遗嘱并不在登记机构审查范围内。

但根据《民法典》等规定，在实际工作中，登记机构应当履行的职责为：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）则规定，登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。

可见，登记机构工作人员要对该案例的证明材料和文件是否与申请登记内容一致进行查验。一般而言，对于公证遗嘱的查验涉及三方面内容。第一，是否合法。即，公证遗嘱是否是合法的经公证处正常办理的公证文书，不必进行实质性核查，但至少要从卷面上查看其合法性。第二，是否真实。笔者认为，要从形式上核查该公证书是否为假，如果一眼即可看出文书为假，就应该和有关部门进行进一步核实。第三，是否有效。这个有效就是看其是否是最后一份遗嘱，如果不是最后一份遗嘱，即使是真实的，笔者认为也是无效的。

《不动产登记暂行条例实施细则》第14条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

这里讲的经公证的材料比较多，不单是指公证遗嘱。《民法典》中的遗嘱种类有自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、录音录像遗嘱、口头遗嘱、公证遗嘱六种，公证遗嘱只是其中的一种。《民法典》明确规定，立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。《民法典》修改了遗嘱效力规则，删除了原《继承法》中关于公证遗嘱效力优先的规定，切实尊重遗嘱人的真实意愿表达。笔者认为，在办理继承登记时，还是应要求工作人员核实一下是否有多份遗嘱以及提交的公证遗嘱是否是最后一份遗嘱。

我们知道，经公证的材料很多。其中，有对继承人的相关公证文书，有对被继承人的相关公证文书，有对遗产的公证文书，有涉及遗产继承分配协议的公证文书及遗嘱公证的相关文书，有针对委托的公证文书，还有继承权公证书等多方面的公证材料。所以说，登记机构要求全体继承人到登记窗口签字确认，可以对全体人员进行询问，有助于判断该公证遗嘱是否是被继承人立下的最后一份遗嘱。笔者认为，全体继承人到场后，一致确认该遗嘱的合法性、真实性、有效性，可以更好地降低继承登记风险。

本文为作者观点，仅供参考和探讨。就当前情况来看，遗嘱审核问题具有一定争议性和实务难度，值得多方研究思考。从依法登记、提高登记效率和便民利民计，或可结合告知承诺制、遗产管理人以及信息共享等制度措施，统筹考虑这一问题的解决之策。

作者单位：湖南省衡阳市不动产登记中心

《中国不动产》2022年第5期

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编辑：高荣唱

供图：张    力

初审：郑雪蕾

审定：李军晶

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