今年来，东莞的新房市场太内卷了。
在行情惨淡的情况下，各大新盘启动了史上最大的促销潮，包括低首付、首付分期、新盘降价、延长社保、高佣金等等......
但这些效果似乎都不大，房子还是卖不动！
5月东莞新政后，依然如此。除了二手房市场回光返照外，新房还是死气沉沉。
而在新房市场中，东南临深市场无疑是最内卷的镇街之一！
尤其是凤岗新房市场，入市新盘暴增下，叠加高售价+市场区域急剧恶化，房子根本卖不动。
为了走量，凤岗启动了罕见的大降价。
上周我们去凤岗踩盘，确实深刻体会到，凤岗新盘真的太内卷了，全部在降价大甩卖，含泪卖房子！
案例一：招XX府，就两栋楼，之前备案均价3.6万/㎡，现场销售说，现在单价到了3.1-3.2万/㎡，降价幅度高达5000元/㎡。
而从销售发出的海报看，项目甚至有些单位甚至只有2.8万/㎡，降价幅度高达8000元/㎡。
销售朋友圈海报
关键是，这盘地价为2.4万/㎡，现在卖2.8万/㎡，想想都不可思议。
案例二：世X悦X。之前备案均价3.8万/㎡，现在低楼层，单价才2.9万/㎡，降价9000元/㎡。
凤岗大运城邦周边实拍
案例三：保X招X锦X，之前备案均价4.3万/㎡，现在3.2-3.5万/㎡，降价最高1万元/㎡。这盘地价都2万5，还赚啥啊。
总体看，凤岗不少有盘降价幅度高达5000元/㎡，有些甚至高达1万/㎡，这完全在赔本赚吆喝了。
不夸张说，在整个东莞，凤岗是真正让开发商集体流泪的地方！
降价高达5000元/㎡、9000元/㎡....
凤岗为何跌了这么多？
纵观整个东莞，凤岗新盘降价幅度明显是最高的，没有之一。
降价幅度基本在几千元/㎡，有盘和当初最高价相比，降价幅度高达5000元/㎡、9000元/㎡，一套100平的房子，便宜50到100万了。
为什么凤岗新盘降价幅度会这么高？我分析了几个原因。
第一：东莞的市场环境变差。
东莞新盘市场，在2020年是高光时刻，基本都是靠抢的，入市即售罄。
但好日子很快就过头了，2021年新盘就走下坡路，到2022年上半年更是难熬。
2021年—2022年，新盘成交持续低迷
只要不是核心的地段，新盘市场都卖的特别差。
大家都在降价，都在促销中，只是看降价幅度多少而已，凤岗也难逃大环境变化。
第二：入市新盘剧增，竞争加剧。
凤岗新盘降价幅度之高，也与新盘入市大增有关。
2021年市场不好情况下，反而是凤岗新盘供应集中爆发的时间段，涌现了嘉辉豪庭逸峯、三正·鹏程上花园、世城悅湖花园、保利招商锦上、招商雍祥府，入市货量大增。
供应量剧增，叠加需求减少，凤岗呈现供过于求的局面了。这就导致了新盘之间的竞争加剧，各盘为了销量，价格战也激烈。
降价幅度也慢慢推高了。
第三：拿地价太高。
凤岗入市新盘，不少是招拍挂拿地，集中在2020年，当时土拍市场比较疯狂，地价也极高。
而当时开发商对凤岗缺乏判断，拍出的地价都太高。
例如保利、鸿荣源项目地价到2.5万/㎡，进了东莞地价前十，还有招商小地块地价也达2.4万/㎡。
这些项目去年至今陆续面世，由于高地价，开发商备案价也偏高，很多接近4万/㎡，甚至超过4万/㎡。
这让售价，最开始就处于价格高位。也让后期，降价空间高。
第四：凤岗的投资价值缺失！
说句实话，地价高售价高，入市新盘增多，都不是太大问题。
如果这些新盘，放在松山湖、放在南城，成绩肯定不会这么差，放在凤岗就这么差了。
原因在于凤岗投资价值不被看好了。
2016年，凤岗是东莞房价高地
在2016年受深圳房价大涨因素，凤岗投资价值在东莞靠前，风头是超过城区的，但经历2020年后，凤岗价值已完全不被看好，涨幅非常小，套牢了很多的业主，已经成为一个伤心地了。
凤岗没落为东莞三流地段，排在松山湖、城区、滨海湾之后。
东莞、深圳的投资客，基本上不会染指凤岗，有效需求减少了。
第五：开发商回款压力大，降价是走量的唯一有效方式。
这两年开发商压力大，重视现金流。
俗话说，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。只要价格降到“合理”，房子走量会更轻松些的。
凤岗这些高价盘，真的无人问津，唯有降价才是走量的唯一有效方式。
其他的什么高佣金、促销等只是辅助，毕竟自住客看重的是价格。
凤岗的投资价值不看好
就算限购松了+地铁开通，也拯救不了凤岗
对于凤岗来说，短期看，投资价值是不被看好的， 只适合自住。
如果真的有投资需求，绕道吧，重点关注南城东城松山湖这些热点区域。
简单说几个想法吧
1、限购取消，凤岗也扶不起！
最近，又在传东莞第三波调控政策，主要为限购松绑+降首付。
限购方面，除了松山湖、南城、东城、长安等少数镇街外，东莞其他区域都划分为非限购区，这里面自然包括凤岗。
但说句实话，限购放松对凤岗也没太大作用。
凤岗现在大部分新盘都能接受社保延期，社保一年也是基本上可以接受，相当于已经是放松限购了。
但我们看到的结局是，凤岗还是不如意的。
归根结底，凤岗新盘销售，不是解除限购的问题，而是区域投资价值变差了的事实。
2、深圳压着，凤岗难单边上涨！
凤岗为什么很难启动。
首先凤岗挨着的是深圳冷门区域，东部。
深圳东部，龙岗平湖观澜这些板块，本来就不是热点板块，深圳刚需置业的热点还是在西部沙井光明，东部聚焦的投资客很少，刚需客也不多了。
凤岗区位图
其次是深圳楼市调控太严厉了，新房市场一直压着，涨幅非常小。龙岗坪山、沙井光明还有大量4万+新盘，而且很多也在打折促销。
短期类似虎门、长安这些临深强镇，热点区域新盘卖到4万＋，比较难。
凤岗临深弱镇，靠着深圳也是弱板块，想要卖到4万＋，就更难了。
3、凤岗的自身购买力差！
在临深各镇中，虎门和长安是东莞经济重镇，自身产业基础实力雄厚，自身购买力就比较雄厚。
塘厦的GDP也是超过凤岗，还有高铁加持。
这几年，凤岗GDP增长也是非常快，重点搞了京东智谷和天安数码城，吸引深圳企业入驻，但和虎门长安塘厦相比，还是差了一大截。
这意味着，凤岗自身的购买力，也会差很多。
而且还有一点，长安虎门靠近的是深圳西部，购买力更加强劲。凤岗靠近的深圳东部，购买力也更弱，外溢能力更差。
4、地铁也拯救不了凤岗！
率先开工的深惠城际，在凤岗设立了站点。
深惠城际
但说句实话，城际作用有限，站点少，辐射范围小，实现日常通勤比地铁差远了，只能和高铁相提并论。
凤岗目前最重要的，肯定是地铁10号延长线，如果这条地铁线路通车，对部分深圳人还是有吸引力。
▲图源网络
只要在自己的通勤时间内，刚需的购买力外溢，会随着地铁延伸，毕竟能满足自住的需求。
但地铁对只能满足沿线需求，对凤岗整体房价提升有限，毕竟凤岗房价上涨，已经不是一条地铁线路能解决的了。
最后总结：凤岗房价上涨，最核心的是靠深圳。
只有凤岗周边的深圳涨了，凤岗的性价比才会凸显，凤岗的房价才有上涨的空间。
凤岗的房价为什么要下跌到3万多，才能卖的动。就是因为要和深圳有价格差，处于合理的空间。之前价格到4万，和周边深圳已经完全没有的性价比优势，谁会过来买！
毫不客气的说，就连凤岗人都不会买，还不如买深圳。
所以，在自身实力不够的情况下，只有靠深圳上涨，凤岗的房价才能上涨！
也许当深圳东部新盘备案到六七万的时候，凤岗房价也能涨到五六万，但奈何现在的深圳新盘限价太严厉了。
短期看不到大幅上涨的希望！