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融资成本是资金使用者支付给资金所有者的报酬，房地产作为资金密集型行业，融资方式多元，负债率高，因而融资成本尤为重要。房企拥有较低的融资成本，可以减少财务支出，提高盈利能力，进而提高企业的市场竞争力，实现低成本融资的良性循环。在亿翰的研究体系中，我们将各房企的融资成本及其增速指标纳入其中，作为考核企业融资能力的重要指标。
融资成本连年普降
金辉控股、时代中国控股等
房企改善明显
根据E50房企中39家已公布融资成本的房企数据，2021年房地产企业综合融资成本普遍下降，39家房企平均融资成本5.81%，较2020年的6.03%下降0.22个百分点，融资成本下降的房企33家，占比达85%，降幅最高的为金辉控股，综合融资成本下降了0.89个百分点。从历年来看，房企融资成本在2018年走高，2019年部分房企下降，2020年出现普遍下降，2021年融资成本再度普降。
为更清楚的看到房企融资成本的变化趋势，我们按照营业收入的规模将房企分为三个梯队。从融资成本平均数来看，第一梯队、第二梯队和第三梯队融资成本平均数分别4.70%、5.69%和6.95%，营业收入较高、规模较大的头部房企融资成本普遍较低，低融资成本是房企做大规模的必要条件之一，我们认为，在行业利润率不断降低的情况下，未来低成本的资金获取能力将是企业的核心竞争力。
三个梯队融资成本平均数分别下降了0.23、0.32和0.17个百分点，其中第二梯队的房企融资成本下降幅度最大，其次是第一梯队和第三梯队，我们认为，第一梯队以碧桂园、中国海外发展、保利发展等头部房企为主，原本的融资成本就偏低，即使有所下降，但能下降的空间有限，第三梯队则以中小房企居多，融资上优势并不明显，融资成本偏高，改善融资成本的难度较大，如迪马股份、力高集团等房企2021年融资成本反而有所上升。而第二梯队以建发国际、首开股份、美的置业、雅居乐、时代中国控股等全口径销售额在千亿左右的房企为主，融资成本有下降的空间，因而在降杠杆和主动优化融资结构下融资成本下降较为明显。
从企业性质来看，2021年39家房企中国企和民企的融资成本平均数分别是4.66%和6.56%，民企的融资成本平均数比国企低1.91个百分点，国有企业由于先天优势带来的信用加持，在融资上优势明显，国企和民企2021年平均融资成本较2020年分别下降了0.27和0.18个百分点，国企下降幅度高于民企，主要在于国企中除绿地控股外，其余国企2021年的融资成本均下降，而民企中部分民企融资成本仍在上升。
行业降杠杆和宏观利率下行
两大因素助推融资成本下降
如果说2018年房企融资成本走高主要是因为政策收紧，导致房企融资难、融资贵的情况，而2021年房企降杠杆力度显然大于以往，融资难度也前所未有，但为何融资成本不升反降，我们认为，主要有两方面原因：
第一，同样是去杠杆导向和融资收紧，但2018年和2021年的效果和影响不同，2018年在融资通道收紧后，房企的应对方式是开拓新的融资渠道，以较高成本的资金维持企业周转，如发行成本较高的美元债，从而整体上抬高了房企的资金成本。而2021年融资渠道收紧的结果是房企再融资难以为继，只能被动偿还，有息负债规模出现明显下降，尤其是美元债的偿还或者非标融资规模的压缩，压低了房企的融资成本。
当然也有房企在降负债的过程中融资成本出现上升，如中梁控股、建业地产和绿地控股，我们观察到，这三家房企有息负债规模下降的幅度明显高于其他房企，下降幅度均超过25%,因此我们认为，在降负债的过程中，企业或许为了保证必要的流动性，获取了部分成本较高的资金，其他融资成本上升的房企如正荣地产、大唐集团控股同样如此。
第二，我们认为，宏观环境利率的下行，也是影响房企融资成本降低的一个重要原因，2020年因疫情，2021年因经济潜在下行压力，央行连续4次降准，整体货币环境趋向宽松，根据监测的房企境内债融资的情况来看，2020-2021年房企境内发债的成本整体呈下行趋势，尽管多重严监管的政策让资金进入房地产行业筑起了大坝，但一方面，对于国央企而言，受融资收紧影响较小，融资通道保持通畅，2021年国央企的有息负债普遍保持15%左右的稳定增幅，新增的融资如新发行的债券利率价格均较低，使得国央企融资成本进一步走低。另一方面，部分民营企业如龙湖集团、旭辉集团控股、金辉控股等房企依靠着较为稳健的经营和良好信用保持，加上企业有意识的优化债务结构，如发行成本较低的绿色债券或资产支持证券，拓展多元化的融资渠道，或者优化资产负债结构，提升信用资质，整体融资成本也有所降低。
降融资成本成房企共识
未来仍有下降空间
从以上分析来看，房企融资成本受到宏观环境和行业融资状况两方面的制约，展望未来，一方面，从宏观环境来看，利率仍有下行的空间，2022年国内经济面临需求收缩、供应冲击和预期转弱三重压力，叠加疫情反复和俄乌战争等不确定因素带来的居民消费信心不足，企业投资意愿下降，经济稳增长的诉求强烈，2022年以来，央行不断通过降准、上缴央行利润，降低LPR等方式释放流动性，降低社会融资成本，房地产企业也不可避免会受到惠及，尤其是部分信用状况仍保持良好的房企。
另一方面，从行业的角度来看，2021年乃至2022年，是房地产行业信用断裂和重塑的过程，尤其是民营企业目前仍面临着信用缺失、融资困难的问题，以境内债为例，2022年1-4月房企境内债发行1890亿元，同比下降31.3%，其中民企发债规模仅占5.9%，除龙湖集团、碧桂园等少数民企外，多数民企已无法在公开市场发债。5月份监管层通过创设信用保护工具支持支持部分“示范房企”发债，反映出监管层试图引导市场恢复对房企的信心。但整体而说，信用和信心的恢复必然需要时间和过程，并且即使企业信用能够修复，但杠杆的下降也是难以避免的。
而从另一个层面来说，房企降杠杆和降融资成本是一体两面的，融资成本代表债权人的投资回报，与股权投资获取利润回报的性质是类似的，在房地产行业投资回报高的时候，房企能够承担得起高成本的债务，因此不断地加杠杆带来债务规模的上升，但随着行业利润率的走低，高成本的债务对企业利润的负担加重，企业对高成本资金的承受能力下降，因此减少高成本的资金，降低杠杆，从而减少财务成本支出，为企业发展赢得更多的利润空间也逐步成为房企共识。从本质上来说，行业投资回报率才是是影响融资成本的根本因素，融资成本降低所代表的含义与房企利润率不断降低是一致的，即房地产行业告别高收益、高利润的时代，投资回报率逐渐回归普通行业的水平。
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