如何化解物业纠纷？毕节这里有实招

“小区环境、物业服务这么差

盗窃现象时有发生

安全存在隐患

我才不交物业费呢……”

“有的业主自从入住就没交过物业费

一拖再拖，长达数年之久

不缴纳物业服务费怎么能更好地为业主服务啊……”

生活中，不少小区的业主常以小区环境差、物业服务质量差等为由拒缴或者迟缴物业费，小区业主与物业服务企业双方经常陷入“公说公有理婆说婆有理”的困境，导致纠纷不断。大方县红旗街道红旗小区就曾经陷入这样的困境中，让双方长期为其所累。

“以前小区环境不仅脏乱差，还存在安全隐患，可现在与从前大不一样了，小区环境焕然一新，消防通道两旁的车辆不见了，曾经污水覆盖的道路现在是干净平坦的柏油路，晚饭后一家人还可以到小区里散步，我也终于能穿上小白鞋在小区里溜达……”家住红旗小区的业主王琳，谈到小区的环境她深有感触，如今小区的变化让她倍感欣喜。

这一转变的背后是该县推进诉源治理工作的成功探索和实践。

“红旗小区是红旗街道下辖的一个住宅小区，曾经是大方县规划建设最早、规模较大、入住率最高的城市小区。一度因历史原因和物业管理不善，致使出现基础设施年久失修、车辆乱停乱放、环境卫生脏乱差等突出问题。业主对此十分不满，拒缴纳物业管理费，导致矛盾激化，从而产生了大量物业服务合同纠纷，严重影响了小区的和谐稳定。”大方县人民法院审委会专职委员王琼介绍道，物业服务合同纠纷是该县易发多发矛盾纠纷之一。

为维护社区和谐稳定，该县把妥善解决物业纠纷作为关注民生、保障民生和改善民生的重要内容，切实采取措施，加强物业纠纷领域司法保障，通过一系列行之有效的办法有力化解了社区矛盾纠纷。

走访调研，做到心中有数。俗话说“知已知彼，百战不殆”，为了搞清楚目前物业服务案件存在的问题，大方县法院到城区涉案较多的4个小区进行实地调研，向随机遇到的业主了解小区的各项情况，实地查看门禁、安全巡查、电梯维护记录、卫生状况、垃圾处理场地等并拍摄照片，掌握第一手资料，做到化解纠纷时心中有数。

司法建议，促进问题整改。县法院对调研中发现的问题进行逐条梳理后，根据问题的性质，向相关职能部门和物业公司发出司法建议。目前，该院已向大方住房保障和房屋管理局发出司法建议，建议其履行监管职责;向相关物业公司发出司法建议15份，建议对其存在的问题进行整改，有效解决问题。

裁判引领，维护双方利益。在实际案件处理中，对物业服务不到位的小区，酌情裁判减免物业服务费，以督促物业提高服务质量来提高业主的生活质量。对物业服务较好的小区，在物业公司提供了高质量的服务的前提下，满格判决物业费。用裁判作为引领，彻底避免了态度越顽固，物业退让越多，所打折扣越多，最后，自觉缴纳费用的人越少，起诉到法院的案件越多的现象。

“跟班”培训，提升化解能力。在县委政法委的统筹下，该院与县综治中心采取“跟班”学习的形式对调解员进行培训。培训采取1+1+1模式，即由1名法官加1名资深调解员带1名参加培训的调解员实际参与案件的调解，参加培训的调解员，通过亲自调解案件，了解案件调解流程、案件调解技巧、调解平台的操作等。目前，该院已对县综治中心分批选送的自然资源、农业农村、民政、教育、住建、林业、妇联、人社等8个行业的调解员13人进行了“跟班”培训。住建选送的2名物业纠纷调解员常态化参加培训。

点穴宣传，增强合作意识。制作物业服务知识手册，通过发放宣传资料、开展法律宣传进社区、现场释明等方式，向广大业主进行法律宣传，让广大业主意识到业主和物业是相生的，不是对立的关系，让业主意识到如果没有物业或物业服务太差，特别是因业主拒不缴纳物业费而导致小区瘫痪，最终痛苦的是业主自己，从而提高广大业主和物业服务人的合作积极性。

统筹共治，维护和谐稳定。根据各小区实际，实行“一区一策”，对矛盾纠纷突出、纠纷量大的小区实行重点化解。红旗小区是大方县物业纠纷数量居多的小区，虽然现该小区物业管理公司已退场，但仍有部分业主未缴纳之前欠缴的物业费，存在着大量纠纷起诉到法院的诉讼风险。为减少诉累，节约诉讼成本，彻底化解纠纷，在县委政法委的统筹下，县法院、县综治中心共同拟定化解方案进行化解。

“我们通过召集县住建局、红旗街道、西南社区、路塘社区 、小区业主委员会、业主代表召开座谈会，广泛听取各方意见，在了解各方意见后，法院与小区的物业管理公司进行交流，做通之前服务的物业公司思想工作，最终形成45天内以阶梯性标准缴纳物业服务费意见后，法院与县综治中心指导县调解组织对形成的意见拟写缴费公告进行公示。”王琼介绍道。公告发出14天后，截至目前，已有600余户业主主动缴纳物业服务费。

“为了改善居民居住环境，我们街道整合辖区内国有闲置资源和公共资源，修建停车场3个，为群众提供车位1700余个，有效解决了小区居民停车难的问题。今年3月，还成立了以党支部领办的贵州欣盛物业服务管理有限责任公司，全面接手红旗小区的物业管理，把红旗小区的治理权紧紧握在党支部手里，先后投入200余万元对小区基础设施进行了改造，小区环境得到极大改善。”红旗街道党工委委员、政法委委员郝家荣介绍道。

“现在小区居住环境和物业服务都好了，住起既舒心又安心，物业费不是问题，预交一年我都愿意……”红旗小区居民金敏满意地说。

一项项举措美化了小区的环境，一个个变化提升了业主的满意度，一件件纠纷得到有效化解，一幅幅互助互爱的和谐画面纷纷涌现，如今的红旗小区走出了困境，成为该县推进诉源治理工作的成功典范。

据悉，今年以来，截至目前，该县诉前调解物业服务合作纠纷案件1452件，调解成功1335件，成功率达92%。

文/图 毕节试验区杂志社 宋 霞

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