长三角一体化楼市客群报告：沪杭宁合四大都市圈客群外溢覆盖25城
2022年在新冠疫情、经济波动和行业调控等多重因素影响下，1-5月全国商品住宅销售面积42903万方，同比下降28.1%，销售额48337亿元，同比下降34.5%，长三角住宅市场交易规模同样受到巨大冲击。在房地产市场新周期下，房地产开发商、住宅购房消费者都对市场态度发生巨大变化，因此我们将长三角41城市客群特点进行梳理，
方便有效把握市场发展方向。
一、 内容提要：
1.本文主要观点：
2、 对房企和销售团队的建议：
二、 居民购买力：较多城市房价收入比会随经济规模增长而增大，城市购买效率直接受到住宅供应量、外来客源进入、城市化进程速度影响较大。
1、 居民房价收入比
整体看来城市经济水平越高，房价收入比越高，上海＞江苏=浙江＞安徽。
我们将2021年商品住宅新房的价格同人均可支配收入做对比，从各省份来看，上海＞江苏=浙江＞安徽，上海房价收入比均值为0.70，江苏为0.30，浙江为0.30，安徽为0.26。整体看来城市经济水平越高，房价收入比越高，居民购房压力相对更大。2021年长三角GDP超过万亿元的城市有8个，分别是上海、苏州、杭州、南京、宁波、无锡、合肥和南通，其房价收入比全部大于0.29，在41城中排在前19位。
2021年41城市的房价收入比均值为0.30，GDP均值为6751亿元，我们以平均值为划分线，可以看出：
经济和房价收入比双高的有10城，主要有上海、杭州、南京等；
经济水平较高，但房价收入较低的有2城，为宁波和无锡；
经济和房价收入比双低有21城，主要分布在安徽，有池州、淮南、宣城等；
经济水平较低，但房价收入较高的有8城，丽水、衢州、宿州等。
2、 城市购买效率
购买效率由高到低分别是江苏＞安徽＞浙江＞上海，主要受到住宅供应量、外来客源进入、城市化进程速度影响。
我们将商品住宅成交量同常住人口做对比来衡量城市购买效率，从各省份来看，购买效率由高到低分别是江苏＞安徽＞浙江＞上海，江苏购买效率为1.51，浙江为1.30，安徽为1.44，上海为0.55。
上海购买效率较低主要因新房供应量极少，二手住宅市场交易体量远高于新房。
江苏省购买效率高于1.5的为南通、淮安、无锡、镇江、徐州和苏州。以上5个城市中除淮安外，其余4城2017-2020年房价复合增长率超过10%，房价涨幅较大，且土地供应量充足，带动较大的交易量。
浙江省购买效率高于1.5的湖州、嘉兴、绍兴和宁波。湖州和嘉兴因上海和杭州外来客户占比较多带动，绍兴和宁波因经济发展水平较高，居民购买力较强，带动较高市场规模。
安徽省购买效率高于1.5的城市为滁州、蚌埠、铜陵、宣城和马鞍山，经济水平整体排在省内中位。其中滁州和马鞍山都为南京都市圈城市，南京外来客户大量涌入；蚌埠下辖县城人口和教育资源较为丰富，全市住宅价差较小且价格较低，居民消费习惯喜好面积较大的户型，整体交易量较大。
三、 客源流动特点：上海、杭州、南京和合肥四大都市圈核心城市客源可辐射25城住宅市场。
1、 各城市市本级外地客源量占比
外来客户占比由高到低分别是安徽＞江苏＞浙江＞上海。
我们将41城市本级地区购房者的居住地进行梳理，将居住地不在本市区的作为外地客户，从各省份来看，外地客户占比量由高到低分为安徽＞江苏＞浙江＞上海，安徽外地客户量占比为40.9%，江苏为28.9%，浙江为27.9%，上海为18.1%。
上海限购条件严格，价格高，因此常住外地在上海购房的占比量较少。
江苏省各市市本级购房者中，盐城、镇江、宿迁、徐州、南京和苏州外地客源较多，盐城、徐州和宿迁2020年之后土地和住宅市场火热，下辖县居民进市区购房量较大；南京为省会城市，全省外来投资购房者较多；苏州作为全国GDP最强地级市，文旅资源丰富，又毗邻上海，价格相对南京和杭州较低，因此吸引周边城市和全国客户购房。
浙江省各市市本级中嘉兴、杭州和湖州外地客户较大。嘉兴和湖州为杭州和上海都市圈城市，存在巨大价差，湖州拥有文旅资源优势，嘉兴的国际商务区建设速度快，吸引较多上海和杭州客户；杭州作为省会城市，近些年城市外围圈层新城建设速度快，文旅度假资源丰富，吸引上海和全省客户投资购房。
安徽省中阜阳、安庆、宿州、六安、亳州、滁州、宣城和黄山外地购房者较多。其中六安、滁州分别是合肥和南京都市圈城市，黄山具有较好的文旅资源，阜阳、安庆、宿州、宣城市区吸引较多下辖县城客户进城购房。
总体看来，能吸引到较多外地客源的城市主要存在几个特征：1、城市未来发展潜力较大，目前价格较低，易吸引投资客户；2、城市经济、区域地位较多，易吸引投资和自住客源。3、城市本身具有较好文旅资源，易吸引高端养老和投资客源；4、城市市区经济水平首位度高，城市化快速发展，易吸引下辖县/县级市刚需、投资客源；5、限购条件宽松，是外地客源可购房必然条件。
2、 各城市外地客源特征
都市圈核心城市对外地客源吸引力最强，上海、杭州、南京和合肥四大都市圈城市常住居民外溢购房辐射范围可达25个城市。
我们将41城各市区外来客户的最大客源地进行梳理， 外地客户单城市最大客源量占比可达到8%以上的城市有8个城市，为金华、六安、嘉兴、绍兴、湖州、滁州、黄山、宣城。此8城主要特点有：1、都市圈城市居多，嘉兴和湖州为上海和杭州都市圈城市，绍兴为杭州都市圈城市，滁州为南京都市圈城市，六安为合肥都市圈城市；2、全部为浙江和安徽城市，市本级的人口和GDP首位度较低，8城市本级人口首位度平均值为36%，尤其是首位度最低的金华和滁州只达到21%和20%；3、城市具有特殊市场优势资源，如黄山文旅资源丰富。因以上原因这些城市对周边大城市形成巨大购买吸引力，且因本地购买力有限，所以外来客群购买力高；而因市区首位度较低，不会对周边较多城市形成较强的吸附力，所以外来客源单一。
从城市购买力外溢层面来看，较多城市的最大外来客群都是来自于上海、杭州、南京和合肥这四个都市圈核心城市。
嘉兴、蚌埠、芜湖、南通、淮安、合肥这6城最大外来客源地都是上海。上海购买力强劲，与周边城市价差较大，对周边城市住宅市场均有一定的购买投资习惯。嘉兴和南通都紧邻上海，都市圈规划利好较大，目前均价价差超过35000元/平，限购条件宽松，因此承接大量上海客群。安徽的合肥和芜湖主要因为与上海价差较大，另外合肥和芜湖为安徽GDP前二强，发展潜力较大。淮安和蚌埠因价格较低，上海外溢购房主要因价差投资置业。
绍兴、湖州、黄山、衢州、丽水和台州6城最大外来客源地都是杭州。其中绍兴和湖州皆为杭州都市圈城市；衢州、丽水、黄山生态资源较好，距离适中，一些改善度假类项目可吸引杭州客户；台州主要因为价差和城市投资价值，且同省内文化认同感较强；因此杭州成了这些城市的主要外来客源。
滁州、镇江、马鞍山和扬州4城最大外来客源地都是南京。4城皆紧邻南京，购房行为主要为价差投资置业和返乡置业。
六安、宣城、淮南、安庆、池州、阜阳、亳州、宿州、铜陵9城最大外来客源地都是合肥。这些城市目前房价较低，且合肥大量常住居民籍贯地多来自于这些城市，返乡置业较多，外加与合肥交通便利，限购条件宽松，因此这些城市承接大量合肥购买客群。
四、 客户购房偏好：除都市圈核心城市，城市GDP在4000亿元以上，市场交易规模集中在500-800万方之间机会性更大。
1、 各城市关注热度
41城住宅市场中居民关注热度最高的10城分布在长三角重点发展的都市圈核心城市，关注热度排在11-20强的城市GDP发展水平在4000亿元以上，市场交易规模集中在500-800万方之间。
将2022年1-5月热度对比发现，最受客户关注的前10城市为上海、苏州、南京、合肥、杭州、宁波、无锡、常州、徐州和温州，梳理下来发现，以上10城分别为长三角重点发展的上海、杭州、南京、合肥、宁波、苏锡常都市圈核心城市，徐州和温州虽不在长三角核心都市圈，但徐州为正在快速发展的徐州都市圈核心，温州为浙江初步规划的四大都市区之一的温州都市区核心城市。因此整体看来重点都市圈核心城市依旧是长三角最受客户关注的区域。
城市关注热度排在第11-20位的为扬州、南通、金华、盐城、台州、淮安、绍兴、阜阳、镇江、芜湖。以上10城在经济上2021年GDP除了南通和阜阳，其他8城在4000-7000亿元之间；在住宅市场交易规模上，根据2018-2020年商品住宅年均成交量，除南通和阜阳，其他8城市场规模在500-800万方之间。
2、 客户购房总价段偏好
有32城客户需求主力套均价都在50-150万元之间，其中主力套均价在50-100万元的有12城，100-200万元的有20城。
将41城客户购房需求总价段进行对比，因各城市总价段差别较大，我们按照3种价格段进行对比。
上海因价位较高，单独划分总价段。其中200万元以下的占比1.99%，200-500万元的65.19%，500-700万元的9.90%，700-1000万元的4.07%，1000万以上18.85%。之所以200-500万元总价段的最多，是因为近些年上海的新房供应中有五成左右都在五大新城，单价段主要在3.5-6万之间，小户型刚需和刚改类产品居多，所以大量成交集中在200-500万元的价位。
苏州、无锡、南京、温州、杭州、合肥6城价位接近，列入一起进行对比。其中合肥购房套均价在150-250万占比最多，达54.45%，其余城市套均价都在250-500万的占比最多，苏州对于总价段需求集中度最大，有74.96%客户购房需求套均价都在250-500万之间。杭州主城区因大量供求都为分布在远郊新城的刚需和刚改产品，总价段也主要为250-500万，其余近三成的套均价在150-250万元的主要分布于临安区、富阳区等。
其余34城列在一起进行对比。300万以上套均价占比高的有宁波1个城市，项目主要分布在宁波的海曙区和鄞州区。200-300万元套均价占比最高城市只有台州1个城市。100-200万元套均价占比最高城市有20个，主要有湖州、宿迁、嘉兴、盐城、马鞍山、镇江、衢州、淮安、淮北、舟山等城市。以上城市主要因市区与下辖县/县级市经济发展差距较小，市区首位度较低，全市房价水平较为扁平化，且单价在8000-13000元/平方米的居多，因此套均价集中度较高，总价集中在100万元-200万元。50-100万元套均价占比最高城市有12个，全部为安徽省城市，主要因客户承价能力较弱，所以总价段都较低。