城市的各个组团，就犹如一块块拼图，共同构筑起一座城市。一座城市的发展机遇，一定是某些组团蝶变的契机；而一个个城市单元的竞相更替，也将共同推动整座城市面貌的焕新。
过去数年间，我们既见证了成都一路向南带动国际城南的成熟，也见证了城市向东催熟东安新城、催生东部新区，更见证了主城区诸如二仙桥、华西坝等老城区的更新。如今，越来越多的发展机遇持续涌向成都：长江经济带、成都都市圈、成渝地区双城经济圈、公园城市示范区……未来，借势而升的又会是哪里？
6月24日，由锐理数据组织举办的“致新中环·美好共生 解码成都主城高品质纯居区域——青龙场板块价值解读”公开课，在城投置地青熙蘭庭生活美学馆成功举办，三十余家媒体及行业精英齐聚，共同探讨了城市新机遇下成都主城的蝶变逻辑以及发展前景。
本次议题的主角是新青龙场板块。作为成都“四大场”之一，青龙场曾经是“城北第一大场”，在成都持续向东向南推进的大背景下，青龙场低调了数年。如今，藏满成都城市回忆的青龙场，为何重新成为了楼市各界关注的焦点，甚至被看做是成都主城下一个以“品质、纯居”为主要标签的居住板块？公开课上，锐理数据以详实的数据，严谨的分析，为这个问题找到了答案。
01
主城的时与势
外延扩张转向内涵提升
二八板块以北，三环及城北出口高速以南，这里就是青龙场。青龙场位于川陕大道旁。川陕道曾是出川北上的主要官道，后逐渐出现农贸交易，形成街巷场镇，才成就了青龙场。
致力路以西，是早已成熟的青龙场老城区域，而致力路以东的
新青龙场
，如今才终于迎来了机会——城市的发展是个轮回，历经多年的外延扩张式发展，如今成都正向内涵提升式转变，作为一个典型的主城板块，青龙场的机会就来自于此。
成都的城市发展，正被多重国家级机遇共同推向新的高点。
今年以来，成都反复强调，要“唱好‘双城记’，建强‘都市圈’、提质‘幸福城’”，如今，成渝地区双城经济圈建设正全面提速，以成都为中心的成都都市圈，就是引领带动双城经济圈发展的重要极核。
国家级战略交汇的东风之下，成都寻求高质量发展顺理成章。为此，成都将多维度构建新发展体系，通过公园城市的有机更新，通过推进健圈强链行动，来建设公园城市示范区，打造现代化国际大都市。
锐理数据解决方案中心战略顾问部总监文欣认为，探寻城市高质量价值，仍需回归城市中心。抢占风口，主城区有更突出的优势。
熟知成都楼市的都知道，从早期的浣花溪、桐梓林、攀成钢、金融城，到近年来的武侯新城、白鹭湾……主城区一向是豪宅的聚集地。
一来，主城区是城市优质资源的聚集地，成都大量的文商旅资源都位于主城，这里也是成都轨道布局最密集的区域，12条轨交线路（含3条在建）构成了纵向+横向+环状的轨道骨架。2021年，成都主城以33%的常住人口、完成了成都48%经济规模，是经济人口最集中的区域。
二来，成都是一座有三千年城史的老城，包含青羊、金牛、锦江等在内的主城区，有深厚的文化积淀，这是成都打造城市名片的重要底气。
因此，近年来成都的城市发展多以主城为重点，比如2017年“十字方针”的中优，2021年针对中优区域而展开的城市有机更新，到今年，成都两会上提议让产业重回主城区。
当然，高价值导向下，主城区也必然面临土地资源稀缺、居住空间紧俏的局面。
02
中环的时与势
buff叠加下的最佳载体
中环是承接主城回归的最佳载体。
成都是一个典型的沿环线发展的城市，也是一个以“人城产”融合发展为目标的城市。二环内起步早，开发空间小，三环沿线也以居住功能为主进行布局，新建的中环自然成为了“人城产”复合发展环，东郊记忆、二仙桥等中环沿线组团，都逐步更新成了集聚文化、产业、居住等功能于一体的成熟产城板块。过去5年间，中环区域的地价上涨了约43%，7年间住宅成交均价上涨了约144%，居成都各环域首位。
中环的“buff”还在持续叠加。今年提出的“金色中环”，是成华区区委区政府的“一号工程”。依据“金色中环”发展策略，成华区将贯通历史、现实和未来发展，利用已形成的现代服务、工业文化、时尚消费等发展优势，建成区域新中心。
目前二仙桥板块的可供应土地资源已趋于收尾阶段，紧邻二仙桥板块的青龙场，或许可以接棒。
青龙场以北的昭觉寺商圈未来规划打造为集文创基地、特色文化商业街、购物中心、甲级写字楼和五星级酒店等一体的城市级商业圈。未来，致力路以东的新青龙场将是这个商圈辐射范围内，唯一一个可以成规模落位纯粹居住功能的板块。
△ 周边尤其是老城片区开发早，积累了大量的换房需求。而新青龙场则有成规模的连片开发空间。
△ 这里已经聚集了品质居住所需的主要配套。总占地721亩海滨公园已对外开放；二环、三环、蓉都大道、中环路等主干道，以及地铁3号线、7号线、10号线（规划）、23号线（规划）等共同构成了青龙场的立体交通网络，出行便捷；教育资源则尤其显眼，除了区域内及周边已呈现的七中英才以及教科院附小，这里还预留了大量教育用地；未来周边的昭觉寺商圈、驷马桥商圈以及海滨商圈也将提供丰富的消费场景……
青龙场片区周边主要医疗及教育配套示意
受益于大幅开发空间以及城市更新，青龙场土地指标深度优化，呈现出集约化、品质化发展趋势。2017年青龙场重启供地，区域住宅用地容积率偏低，除2017年外，此后的容积率均不超过2.0，低于主城平均容积率。
品牌房企更是积极拿地青龙场，形成规模化开发，推动产品力升级。2017年至今，城投置地、奥园、深业泰然等实力房企进驻青龙场板块，片区内住宅用地的成交楼面地价整体呈上扬态势，也推动了住宅产品的升级与焕新。2020年开始，新青龙场新房入市，价格直破2字头，高于周边的海滨、驷马桥等区域均价，且小高层和叠拼产品占比逐渐增加，高层住宅占比减少。
03
青龙场的时与势
城投共建 顶配“蘭庭系”树标杆
片区的革新，离不开顶层规划的支持，离不开产业、配套等功能的落位，也离不开房企的积极开发。对于青龙场来说，更关键的一点则在于，这里还有一位“关键先生”——成都城投置地。
在成都，成都城投存在感非常强。一环路的更新改造、二环三环的建设、文殊坊街区、天府艺术公园、成都城市音乐厅等多个地标级项目的更新建设都是成都城投的杰作。而作为成都城市建设的主力军，以及城市有机更新的先行者，过去几年间，成都城投置地在青龙场“大秀肌肉”。
2017年青龙场重启供地以来，成都城投置地是最早进驻的房企，此后持续重仓。2017年至今，成都城投置地共拿下青龙场片区约299.4亩住宅类用地，是片区内拿地最多的房企。
同时，成都城投置地也一步步推动着区域住宅产品的轮动升级。2017年拿下的180亩地，此后打造了成都第一个人才公寓项目梧桐栖，为片区带来众多高端人才，并以约4.8万㎡的集中商业补足了片区配套；2020年加仓的71亩地，则将落地其高端产品序列“蘭庭”系——
城投置地·青熙蘭庭
。
“蘭庭”系的第一个项目是青羊内光华与绿城联合开发的凤起蘭庭，以洋房和叠拼为主，一度是成都高端住宅的价格“天花板”。如今，作为成都城投置地独立操盘的首个“蘭庭”系项目，位于新青龙场的青熙蘭庭又将如何来延续该系列的“顶配”定位？除了开发商成都城投置地的实力加持，以及新青龙场片区作为主城中环下一个纯居板块的资源及配套优势之外，青熙蘭庭的产品还是拿出了十足的诚意。
●定位纯粹。这是一宗容积率仅2.0、建筑密度仅20%的纯住宅用地，71亩的土地上，全部规划为南北向的高层（2T3/2T2）和叠拼产品，并错位布局，视野无遮挡。
●审美前沿。青熙蘭庭将率先推出的高层住宅，采用了SuperFlat超扁平立面，弱化了纵向线条，强化横向面宽，加上270°弧形光幕立面，不仅视觉效果好，采光也更加出色。
●情景社区。高层组团的两个中庭面积合计约9200㎡，通过南北礼仪轴和东西生活轴，划分出社交、运动等不同功能区，为生活带来更多的仪式感。
●创新产品。青熙蘭庭高层面积区间约110-143㎡，叠拼面积区间197-217㎡。其中，高层户型规整得房率高，加上可幻变空间的设计，为居住者提供了更大的空间张力；叠拼则是户户皆有独立入户、独立地下室和独立地面花园的“三独立”设计，在提高私密性减少互扰的前提下，配置了更完善的功能。
●品质服务。青熙蘭庭匹配的是城投中海物业，拥有丰富的高端改善项目的服务经验与堪称标杆的客户满意度。
青龙场的焕新，是成都主城转型发展、中环蝶变更新以及青龙场自身发展的时与势，共同造就。未来的青龙场，第一大看点是老城区域的城市更新推动，二是青龙场新城片区的规模化开发。在这片土地上，以成都城投置地为首的实力房企开发是关键，以青熙蘭庭为代表的高端住宅产品更是区域升级的具象表达。
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出品|锐理数据总部新媒体中心
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