两年前的江核，总给人一种莫名的距离感。新房8成首付，动辄几千人摇号，能“上车”完全凭运气。明明生活配套“羽翼未丰”，却透露出直逼河西南的强大气场。
两年前的江核开盘现场
然而，随着南京楼市降温、大批投资客退场后，江核仿佛低调了许多，最明显的变化是二手房市场开始重新向刚需族敞开怀抱。
现在，总价280多万能“上车”青奥板块、315万就能在隧道口找到房子，就连核中核的置业门槛也不到350万......
虽然江核新房市场“上车门槛”一路看涨，但是仍然能在南工大板块和研创园“淘”到总价350万以内的“上车”机会。
今年下半年打算在江核置业的买房人，我们一起来看看，总价350万以内在江核如何买房。
总价350万内，如何挑江核二手房？
同样350万以内，有机会入住青奥板块、隧道口板块、核中核，可选的小区有三个，置业门槛由高到底分别是保利西江月、正荣润锦城、华润国际社区，均为2017年交付的小区。
三家小区实景图
1.保利西江月：江北新区青奥板块、建面87㎡左右，最低挂牌总价283万，350万以内较多；
2.正荣润锦城：江北新区隧道口板块、建面86㎡左右，最低挂牌价315万，350万以内不多；
3.华润国际社区：江北新区核中核、建面约89㎡左右，最低挂牌价340万，350万以内不多；
选房“锦囊”
看地段：适合自己的才是最好的
1
地段潜力
核中核＞隧道口＞青奥
核中核占据江北新区的C位，江北地下城、江北图书馆、扬子江会议中心等高大上配套集聚，很多配套正在建设中。
选择核中核，你得接受它目前荒凉不便的居住环境，只要耐得住几年的“寂寞期”，相信未来的核中核界面一定秒杀其它子板块。
2
配套成熟度
隧道口＞青奥＞核中核
隧道口是江北新区最早起步发展的板块，地铁10号线临江站已经建成，一中江北分校也已经投入使用，各个小区底商也能满足日常所需。
配套齐全意味着发展空间有限了，选择它只要你不眼红未来核中核一公里之内的繁华，青奥板块家门口的公园景点就行。
3
生态资源
青奥＞隧道口＞核中核
青奥板块是江核自然资源最棒的区域。城南河、青奥体育公园、绿水湾生态公园都位于板块内，部分小区的高楼层还具有江景、河景视野。
虽然青奥板块更亲自然，但是选择它你得接受它轨道交通不便，目前距离学校远的事实。
选房“锦囊”
看产品：首要考虑性价比而不是低价
1）保利西江月
总价350万以内可选87㎡左右的户型，大多数二手房都带装修。4层以下的低楼层户型290万左右就能买到。
但笔者不建议大家为了省20万而选差楼层，尤其是4层及以下房源，受北侧天井影响，北侧小房间采光较差。
总价320万左右就能挑选到不错楼层，有些全新装修并且带车位，价格还能再谈。
保利西江月实景
户型设计：
保利西江月建面约87㎡户型共有3种户型，两种是传统的三开间朝南设计，也有少量边户是两房朝南、客厅带西侧阳台的全明户型。
图源：链家网
这种户型优点是基本没有浪费面积，得房率是三种户型中最高的，缺点在于客厅阳台朝西，没有客厅朝南的户型采光好。
小区内部环境：
保利西江月12栋住宅楼围合着中央景观，绿化率较高，配有足球场和篮球场，小区地面有未清理的垃圾，整体感觉一般。
保利西江月实景图
外部生活配套：
青奥体育公园
住在这里，对于上下班依赖轨道交通出行的年轻人以及上学的孩子来说不太方便。
虽然小区周边拥有双地铁资源，但是距离地铁站比较远，步行至地铁10号线临江站约2.3公里。
地铁10号线临江站
在建地铁11号线森林大道站虽然直线距离近，但是步行需要绕道，得有2.7公里左右，地铁11号线预计2025年建成通车。
学区方面，保利西江月目前由一中江北新区分校代招，孩子每天需要前往3公里左右的一中分校上学，比较奔波。
小区南侧虽然也有教育用地，但是目前还无法得知学校开建和投入使用的时间以及具体引进怎样的教育资源。
2）正荣润锦城
总价350万以内在正荣润锦城选择空间不大，主要是低楼层和高楼层房源的毛坯房或简装房。
建面约86㎡的低楼层毛坯房总价在315万左右，带点简单装修的低/高楼层房源总价在340万左右。中楼层或中高楼层的精装房总价达到370万以上。
正荣润锦城小区实景
与保利西江月同一建筑面积设计3种户型不同的是，正荣润江城建面约86㎡只有1种户型设计。
户型设计：
虽然从户型图上看，就是一个传统的三开间朝南设计，但是得房率却超乎想象，能达到90%以上，比市面上洋房的得房率还大。
图源：链家网
小区内部环境：
小区共有17栋楼，比保利西江月大。虽然与保利西江月同样都是2017年交付的小区，但是正荣润锦城外立面和小区看上去较新，小区内部道路更宽，园林式居住环境让人觉得视野开阔。
正荣润锦城小区环境
此外，正荣润锦城为双精装大堂，负一层也有较好的归家体验感。
正荣润锦城负一层大堂实景
外部生活配套：
住在正荣润锦城生活孩子上学和购物较为方便。对于孩子来说，步行到一中江北新区分校约1.4公里。
除了小区底商之外，1公里范围有约3.4万㎡的江畔都会上城商业，引进了江北首家山姆会员店，预计2023年营业。
山姆会员店示意图
对于依赖轨道交通出行的年轻人来说，虽然目前不方便，但是3年后会改观。
正荣润锦城距离地铁10号线临江站步行约2.2公里，在建中的地铁11号线七里河西站距离小区只有700米左右，出行较为便捷。
由于正荣润锦城周边还聚集了2家已经交付的成熟小区，常住人口较多，所以居住环境不如保利西江月静谧。
正荣润锦城周边已交付的小区
3）华润国际社区
华润国际社区整体价格要高于保利西江月和正荣润锦城。
目前，链家网上建面约89㎡最低挂牌价是340万，为低楼层毛坯房，还有两套挂牌总价349万为中楼层精装房。
户型设计：
华润国际社区的户型也比较方正，三开间朝南，89㎡有两房也有三房设计，虽然两房空间感较大，但是三房实用性更强。
图源：链家网
小区内部实景：
同样于2017年交付的华润国际社区整体品质感也高于保利西江月，可与正荣润锦城媲美，一楼的精装大堂，小区内的道路、草坪都给人清爽感。
华润国际社区实景
小区外部配套：
住在华润国际社区，目前生活并不是很方便。从小区出发开车到地铁10号线临江站大概6.5公里。
小区楼下仅有一些底商能够满足日常所需，小区旁边的江北地下城还处于在建中，开车去江北虹悦城大约6公里左右。
江北虹悦城实景
华润国际社区为南京一中江北新区教育集团第二小学，距离小区约1.7公里，比正荣润锦城距离学校略远，比保利西江月距离学校近些。
虽然目前缺乏生活烟火气，到处都是大工地，但是等到商业和地铁站建好投入使用后，华润国际社区周边配套会超越另两个小区。
地铁4号线二期中央商务区站距离小区约600米，预计2026年建成投入使用。地下城体量达到480万㎡，号称10个新街口，就看你是否愿意花时间来等未来。
地铁4号线二期线路走向示意图
总价350万内，如何挑江核新房？
相比二手房来说，新房的品质感会优于几年前的二手房，尤其对于一些打算买婚房的家庭来说，新房也更适合。
有一点你必须要认识到，如果你的置业预算在350万以内，核中核、隧道口、青奥的新房都无法“上车”。
因为目前核中核新房含包总价达到500-600万，隧道口新房含包总价450万以上，青奥含包总价在400万左右。
总价350万以内只能聚焦于南工大和研创园等板块一些建面约100㎡以内的老盘，不过可选空间非常小。目前在售的有南工大板块的花语熙岸、卓越云曜和研创园的佳源玖棠府等。
三个项目效果图
花语熙岸：项目在售户型建面约97、117㎡，销许均价34592元/㎡，无装修升级包，总价300万起可“上车”。
卓越云曜：项目在售户型建面约103㎡、118㎡，含包均价约3.36万/㎡，总价接近350万。
佳源玖棠府：预计7月份推出9号楼，户型建面约89㎡、113㎡，均价预计在3.2万/㎡以内。总价不到300万能“上车”建面约89㎡小户型房源。
3家楼盘如何选？
1
从地段上看
南工大板块：靠近核中核和隧道口板块，发展较为成熟。3公里范围内有慕斯荟、江北虹悦城等商业配套，轨道交通有地铁10号线南工大站。此外，这里楼盘较多，日后居住氛围浓。
研创园：靠近青奥板块，产业较为发达。有数据显示研创园注册企业达到1.1万家，高新技术企业突破400家，未来板块内高端科研人才较多。此外，板块内未来有万达广场等商业配套。
2
生活配套
花语熙岸：距离地铁10号线南工大站约1.5公里；距离在建中的地铁11号线七里河西站约1公里，距离江北虹悦城约2.4公里，距离鼓楼医院江北国际分院约2.5公里。
卓越云曜：距离地铁10号线南工大站约2.5公里；距离江北虹悦城约2.4公里；距离鼓楼医院江北国际分院约2.9公里。
佳源玖棠府：距离在建中的地铁11号线庙东路站约500米，楼下就有万达广场和佳源Upark时尚商业街。
3
居住舒适性
高层：佳源玖棠府为34F住宅。
小高层：卓越云曜为11F-18F的住宅、花语熙岸打造的18F住宅，相比佳源玖棠府来说，同等面积下得房率更高，居住舒适感强。
4
装修品质
花语熙岸：虽然不带包，但是装修标准很高，美的或海尔中央空调、威能或博世纳米地暖、布朗或兰舍新风系统。厨房油烟机灶具为老板或方太品牌，马桶及台盆为唯宝或杜拉维特，洁具龙头为汉斯格雅或高仪。
卓越云曜：装修升级包中含日立中央空调、博世地暖、朗思威新风系统，采用方太、西门子的厨电，杜拉维特、汉斯格雅、弗兰卡、科勒、摩恩的卫浴五金等。
佳源玖棠府：无装修包，装修标准中包括“中央空调+地暖+新风”三大件、定制玄关、净水系统、油烟机灶具等大牌加持等。
其实，大家也不必在新房和二手房之间过多纠结。如果你只想以350万以内的总价买核中核、青奥或者隧道口，直奔二手房市场吧，因为新房门槛已经超过350万了。
如果你在乎产品品质，看中小区景观、装修设计，新房肯定是首选，尤其是一些不带装修升级包，也能确保装修品质的楼盘也是卖一套少一套了。