最近在房地产和银行等领域发生的一系列事件，让大家心惊胆战。
房地产的泡沫是不是真的破了？我们又将面临什么？
投资领域有这样一种说法，“房地产是周期之母，十次危机九次地产。”
回顾历史，仿佛真的是这样，近代全球历史上几次金融危机大多都与房地产脱不开关系：
1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条；
1986-1991年日本房地产泡沫与失去的二十年；
1992-1993年中国海南房地产泡沫；
1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴；
2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危机。
往事并不如烟，历史的车轮之所以是车轮，就是因为它循环往复。每一次过往都对于今天的我们有着借鉴的意义，学习前车之鉴，避免重蹈覆辙！
今天我们就从中挑选日本作为我们借鉴的对象，同样身为东亚国家，我们有着太多的相似点。
一、日本房地产泡沫是怎么破裂的？
从上世纪60年代开始，日本保持着高速经济增长。1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。
上世纪80年代初期日本连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大强国。
日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。日本的贸易和制造业直逼美国，在电子、汽车、钢铁、造船等领域更是超过美国。日本经济规模达到美国一半，外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。
1985年日本经济空前繁荣，“买下美国”、“日本可以说不”的口号盛行，日本人底气十足。美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。
日本本国的房地产也是蹭蹭上涨。随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近2倍。
到了1989年，国土面积仅为美国4%的日本，地价市值竟然相当于整个美国地价总额的4倍。
那时候，几乎所有的日本人都相信“房价明天会更高”。可一片令人炫目的繁荣背后，一场危机正在酝酿当中。
当时的日本政府当然知道房地产市场存在的泡沫，也知道泡沫背后的危害。所以，从1987年到1991年，日本推出了一系列调控政策：
这些政策中，有的限制地价，有的限购抑制需求，甚至还出台了了“摇号买房”。没错，其实早在1987年，日本的房地产开发商就开始了“摇号买房”了。当时一套55平米的房子，摇号中签率仅为1/3700。但是这些政策不但没有如愿抑制土地价格上涨，反而还加剧了供需矛盾。
但是此时的日本政府已经下定决心要主动“挤泡沫”！日本第26任央行行长三重野康就成了那个挤泡沫的人。
三重野康一直认为“工薪族努力一辈子也买不起房子的社会是不正确的”，直接抛出行动“与其等到泡沫破裂硬着陆，不如主动刺破泡沫软着陆”的主张，开始大刀阔斧的“挤泡沫”行动。在他的主持下，日本央行调整货币政策，一年内央行加息5次，利率从2.5%上调至6%，与此同时，降低货币供应增速。
除了货币政策，日本政策还在税收等政策上发力。
但是，此时的他们没有想到，这次主动挤泡沫的行为，杀伤力超出了自己预期，甚至把日本带入了长达20多年的衰退之中。
日本政府和央行的这些刺破泡沫的行为，率先刺破的不是房价，而是股市。1990年1月12日，日经225指数开始急剧下跌，接下来的9个月里，从最高点38915点跌至20000点以下。
日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。他们被迫出售股票和土地等资产换取流动性。与此同时，公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌趋势。
1991年，日本房地产开始崩塌。一开始还有人以为是正常的调整，甚至妄想要抄底，但房价持续下降，并迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。
1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场彻底进入“供大于求”的冰河时代。
二、泡沫破裂之后的日本社会
1991年地产泡沫破灭后，经济陷入了失去的二十年和长期通缩，居民财富大幅缩水，企业资产负债表恶化，银行不良率上升，政府债台高筑。
2001年 3月23日，东京街头，在帮助失业者寻找临时工作的机构门外挤满了求职的人
对于那些已经买了房子的日本人，后半辈子基本都在忙着赚钱还债。本以为买房坐上财富直通车的这部分人，资产大幅缩水，几乎一夜之间无数人从“千万富翁”成为“千万富翁”，想把房子转手卖掉的工薪族们，却发现完全没有人肯接手。因为当时的日本城市化率已经高达77.4%适龄购房人口数量大幅下降，直白一点来讲，就是此时的房地产没有接盘侠了。
而没买房子的日本人，虽说逃过一劫，但他们对未来的预期也彻底发生了改变。80年代的时候，即便是一个普通的工薪阶层，也敢按揭30年购买一套价格堪比纽约的公寓。如今的他们却没有这样的雄心壮志了。日本人已经不敢大胆负债，也不再相信房价会永远涨。
个人财富大幅缩水的背景下，日本的自杀、暴乱，犯罪数量激增，达到了历史之最。
对于日本企业来说，房地产和土地是很多企业重要资产和抵押品，随着这些资产价格的暴跌，日本企业资产负债表出现明显恶化。企业为修复其恶化的资产负债表，不得不努力归还债务。1991年后尽管日本利率大幅下降，但日本企业从外部募集资金却持续减少，甚至之后降到了零利率，企业也无动于衷，打死也不借钱。
资不抵债的情况，从企业蔓延到家庭，从家庭蔓延到个人。公司用不再扩产来衰退，年轻人们则用放弃房贷、婚姻、生育率和创业激情，来应对。
这也就有了日本管理学家大前研一的那本《低欲望社会》。书中写道，“日本人——特别是那些从开始懂事时就遭遇经济不景气、如今35岁以下的年轻人——对未来抱有不安，不想背负贷款重荷。他们对利率毫无反应，是反向于凯恩斯经济理论的国民。”
如果这些表述显得有些专业，那就看一下《低欲望社会》这本书的副标题——“丧失大志”的时代。
这不就是我们所说的“躺平”和“佛系”吗？
三、结语
回顾完日本的房地产市场的崩盘，我们的楼市呢？就目前来看，中国跟日本还有很大的区别。
中国当前的城镇化还没有完成。2020年开展的第七次全国人口普查结果显示，中国居住在城镇的人口为90199万人，占63.89%，预计未来峰值将会在75%至80%。所以还有一定的进步空间。与当时日本全国性的高房价不一样，中国高房价目前还只集中在个别城市。
我们希望我们的市场未来能够更加健康地发展。
作为咱们普通人，一定要记住，房子不是绝对安全的资产，不要把全部资产都压在房子上，更不要想通过房地产投资暴富。
不过，小白菜觉得，日本房地产崩盘带来的经济低谷，给我们很重的启发在于，要允许泡沫的出现。
主动捅破泡沫，往往会造成更加难以收拾的局面。