【亿翰月月谈】对话一：大湾区房地产市场走势如何？

※全文约5300字，阅读全文大约需要15分钟

为及时了解和掌握每月地产、物业、产城等领域的最新动态，亿翰计划每月月末举办线上分享会——《亿翰月月谈》，届时将邀请专业人士共同探讨交流当月热点话题，把脉行业趋势。

现将2022年8月5日《亿翰月月谈》7月特辑的部分直播内容进行梳理发布。

廖晓敏 美住网市场研究中心总监

严成信 海伦堡市场研究部副总监

何璐 亿翰智库华南研究院院长

深圳新房市场持续下探：去年下半年深圳新房市场表现相对还是比较活跃的，开盘项目也非常多，去化率基本在70%-80%，但是今年新房市场继续下降，去化率降低到30%-40%左右，即使是核心区域项目开盘也没有达到去化预期，目前高去化率的项目基本都是核心区域的豪宅，而且今年深圳出现不少降首付的现象，统计下来差不多有10个项目采取降首付措施，各个区域都有，新房市场压力非常大。核心原因有三个：1）经济环境影响客群购买力；2）基于平时交流和调研，80%-90%的客户都不看好未来房价的上涨，而且在政府明确的土地限价下，未来2-3年房价基本比较清晰，导致客群进一步观望；3）二手房与新房是流转的关系，目前二手房市场低迷会必然会影响新房市场；

二手房市场持续低迷，成交量底部徘徊：今年二手房市场相比去年下半年有进一步下探的趋势，目前深圳二手房月交易量只有2000套左右，低于广州、佛山、香港，与惠州7月二手房成交量相当，很不合理，也反映了市场观望情绪浓重；

下半年深圳政策难有实质性调整：深圳今年市场艰难更多是与前几年市场相比，但是客观的横向对比来看，尤其是在大湾区内部对比来看，仍然是相对可以的，包括城市去化周期数据、开盘去化率数据都好于湾区其他城市。所以从深圳内部人来看，市场变的非常艰难，但是从外部人来看，深圳市场可能并没有那么难，所以客观来看，深圳目前市场还没有达到要出台实质性放松政策的情况。

全国市场都比较一般，核心城市相对较好：今年上半年全国市场表现都不好，其中有些城市相对稍微好一些，华南区域比如广州、深圳、佛山、东莞等，西部区域比如成都、重庆也还可以，华东区域比如合肥、杭州、无锡、泰州都相对还行。这些城市都有两个明显的特点：1）经济人口等基本面良好，比如合肥的整个新能源产业发展以及人口吸引力都是比较活跃的，增量需求是有的，我们的项目从去年至今也是顶着备案价在销售；2）大片区的中心，比如成都、重庆，对区域的人口、资源吸引力比较足，还是有较好的增量需求；

湾区上半年有所恢复，但幅度有限：1）深莞的产业、人口、经济都比较强劲，需求是在的，在5、6月疫情好转及政策放松后，销售上还是有一些改善的，尤其是东莞政策放松后，数据大幅度回升；2）广佛区域，广州市场表现比较稳定，没太大起伏，佛山市场还是可以走量，销售能够稳住，6月市场有所上升，7月有些许回落；3）珠中区域，在投资客退潮后，市场比较低迷，很难继续走下去，目前处于市场筑底阶段，但从基本面来看，珠海和中山位于珠江西岸的重要位置，市场的未来发展没有问题。

从政策端看：除了东莞在7月初有大范围的限购放松政策外，湾区其他城市基本没有政策调整，多是边际性调整，比如广深的公积金政策、佛山的人才安居政策等；

从市场端看：整体上，大湾区在2季度逐步筑底回升，6月份达到上半年的小高峰，但是7月成交又有些阶段性回落；湾区市场可以分为两类，第一类是深圳、广州、东莞、惠州等城市，从2月份开始呈现出持续性向上修复的态势，7月份又有阶段性回落，其中东莞市场表现尤为亮眼，在7月限购放松后，市场成交环比暴涨180%，政策放松带来的短期效应非常显著；第二类是佛山、中山、珠海、江门、肇庆等城市，从去年4季度至今市场一直在低位运行，没有太大波动；

从土地端看：广州深圳等集中供地的城市，前两轮土拍基本上都是国企央企为主，民企比较少；在第一轮土拍中，我们还是能看到少量的稳健的传统百强民企参与，但是在第二轮土拍中，这些百强民企基本上不见了，但是仍然有一些本土的中小型民企陆续露面。

在城市建设方面，广州市近期印发了《广州市2022年城市更新项目年度计划的通知》，文件共包括两部分，一部分为实施计划，共涵盖123个项目，由续建、新开工、竣工等不同动作；另一部分为前期计划，共涵盖101个项目，其中黄埔区便占据60个，此文件的发布意味着广州旧改正式重启。

在购房贷款方面，广州部分银行房贷利率有所下降，如农业银行、平安银行、邮政银行等首套房利率均下降20BP，中国银行下降10BP，同时银行的放款速度也在加快，大部分银行一周内就可放款，最快的当天即可放款。

第二批集中供地共计出让14宗地，其中3宗流拍，流拍率较上批次有所上涨，成交的11宗地块中有7宗以底价成交、1宗触顶进入摇号环节，可见地块间的热度分化较为明显；拿地房企均为国央企，民企缺席，仅嘉达一家民企报名参拍了天河燕塘三地块。

新房市场方面，经过年中冲刺，近期市场供求均有回落，7月广州商品住宅成交72万方，环比降低15%，但整体仍位于今年以来第三位。

从成交结构来看，改善盘相对优于刚需盘，如万科城市之光、保利天汇等改善楼盘已经持续数月位于广州TOP10成交榜单，带动改善盘成交的主要原因之一为目前房贷审批趋宽等利好，改善型买家借目前“窗口期”加快入市，而刚需客户对楼盘的价格较为敏感，加之市场可选择项目较多，买家观望情绪较浓。

从项目开盘去化来看，各区域冷热分明。本月各区域基本都有新盘推出，但去化表现不一，海珠区、黄埔区的部分楼盘去化率超过60%，其他区域项目去化大部分在10%-30%之间，花都、增城部分楼盘去化甚至为个位数。

二手房方面，本月中介网签量持续下滑，环比6月下降22.6%，整体表现低迷。从二手房挂牌量来看，已经突破11万套，有近七成房源出现让利行为，市场已经转变为买方市场。

广州相对湾区其他城市表现是比较坚挺的，经过5、6月冲高后，市场出现回落，近期市场无实质性的利好政策，预计后期将维持当前发展水平。

尽管目前深圳成交量处于近年来的低位，但放眼湾区，深圳的市场成交、去化仍位于前列，因此，深圳作为全国楼市风向标，调控政策实质性放松的可能性较小。同时根据深圳政策已经释放几大信号，如两次土拍宅地限价放宽、公积金贷款申请条件实行“一人买房全家帮”以及二手房参考价的调整，预计政策边际性调整的几率较大。

第二批土拍共出让16宗地块，最终成交14宗，其中9宗地块溢价触顶，5宗进入摇号程序。此次推出的大部分地块限价都有所上涨，一定程度上提高了房企参与的积极性。但由于深圳豪宅市场和刚需市场出现分化，土地市场也开始有所“分化”，在利润空间提高的背景之下，企业拿地依然谨慎，仍以国资背景企业为主力军。

新房供应加大助力成交回升，7月成交面积34万㎡，创今年2月以来新高。但目前深圳的月成交均值为30万㎡，处于近三年来的较低水平，整体去化率为30%-40%左右，不及去年的一半。

二手房市场依旧低迷，挂牌量持续增加，成交未有明显起色。7月深圳二手房成交2039套，同环比皆下降，市场仅恢复了前两年40%的水平。

预计下半年深圳调控政策难有实质性变化，加上深圳下半年将迎来新房供应潮，随着新房供应加速及保障性住房入市，市场的观望情绪会进一步强化，市场仍将维持低位运行。

进入下半年以来，东莞频繁松绑楼市调控政策，包括放松限购、降首付、房贷利率下调等。限购区仅剩南城、东城、莞城、万江街道，松山湖高新技术产业开发区，其他所有区域均不限购；首付比例降至两成。

与第一批的惨淡收场相比，东莞第二批土拍的热度出现明显变化。第二批集中供地推出的8宗地块全部成功出让，其中2宗土地封顶成交，其余6宗地块底价成交。7月28日，东莞三批次土地集中挂牌，推出了东城、南城、松山湖4宗限购区优质地块，占本次供应宗数的57%，地块素质是三个批次中最高的，预计土拍热度将持续回升。

704政策刺激下，东莞新房成交环比大幅增长180%，单月成交量45万㎡，为去年11月以来最高位，相当于2019年平均成交量水平；区域成交分化，主城区、松山湖等核心区域市场尚可，其他区域持续低迷。

从客户来访量看，新政颁布一周后，东莞新楼盘现场访客量环比大涨59%，到第三周，访客量环比下降14%，目前楼市对客户的吸引力在逐步下降，来访持续下跌；认购方面，政策松绑释放了大量购房资格，前两周新房成交出现短期大幅拉升，但随着前期延签客户相继完成网签，市场热度持续回落，大部分项目成交量重回个位数。

二手房方面，成交热度持续回升，量升价稳。新政出台后，7月第二周成交量为本年度首次一周成交突破600套，创年内新高。

调整限购降首付可以在一定程度上促进老客户成交，但新客户信心仍然不足，到访成交情况下滑，下半年东莞市场相对7月高位，可能会有阶段性回落。

佛山近期出台了《佛山市人才安居办法》，对新引进的人才给与100万-200万不等的安家补贴，对于租住人才住房的，还可累计享受免交一年租金优惠等。

除此之外，佛山还出台高层次人才公积金使用新规，对于持有佛山高层次人才卡的持卡人可贷款60万-100万，购买自住住房提取公积金的可半年提取一次。

佛山土地市场目前依旧呈现供过于求的局面，但7月的涉宅用地成交创年内新高。本月佛山共成交5宗商住宅地，其中4宗以底价成交；从拿地企业来看，国央企占主流，5宗地块有4宗被国央企获取，其中保利发展获取3宗。

供应乏力，近期企业推盘意愿较差，佛山已经连续三个月供应量在20万方左右，这是佛山市场从未出现过的（除了春节期间）。

成交下滑，6月随着解限新政出台后，刺激的部分需求集中爆发，但这份刺激难以持续，7月市场进入传统淡季，加之高温天气，疫情反扑等，客户观望情绪浓，本月住宅成交65万平，同比下跌43%，环比下跌25%。

从开盘去化来看，市场表现非常冷清。本月仅有一个项目开盘去化率超过50%、一个项目开盘去化率在30%左右，其余项目开盘去化均在20%以下且大多为个位数。

二手房方面，则与新房市场形成反差，7月网签套数创年内新高，超5000套，自从二手房满5年不限购政策出来后（4月），再加上佛山多个街镇限购解除后（6月），二手房市场呈现回暖趋势。

佛山目前市场成交水平较历史同期相比仍有较大差距，但在广州市场平平的背景之下，佛山也难以有大的起色，实质性回暖仍需等待。

6月珠海密集出台政策，但收效甚微。7月成交面积27万㎡，较6月环比下降10%；平均月度成交面积仅有2019、2020年的6-7成，为近3年的低位，政策影响较弱。市场低迷背景下，企业推盘意愿弱，7月新房供应大幅回落，创近2年新低。在区域网签成交上，斗门、南湾、金湾位居前三。库存面积663万㎡，环比下降7%，为年内最低水平。

前期政策放松的红利逐步减弱；客户信心不足；同时在全国市场低迷的环境之下，外生型市场的珠海，也难以独善其身；预计下半年珠海市场仍将在低位运行。

商品住房销售价格一经申报，每次调整的间隔时间不少于3个月，如需调低申报价格的，每次调降幅度不得超过上次销售价格的5%，商品住房实际销售价格上下浮动幅度不得超过申报价格的15%。

市场步入传统淡季，经过年中冲高之后，本月供求双方入市意愿均不高，新增供应面积40万平左右，同比下降6%、环比下降23%；成交面积34万平左右，同比下降19%、环比下降42%，但市场供求量整体还位于今年以来第二高位。

从库存量来看，本月全市库存达到605万平，去化周期将近达到20个月，全市去库存压力较大。

利好政策热度逐步降低，叠加天气、销售淡季等因素影响，各镇区的成交均有明显回落，市场需求支撑力较弱，预计后续市场仍会出现阶段性缓慢回落。

继“惠六条”之后，低首付低利率、取消限购区域、公积金优化宽松、购房补贴等政策均已执行，近期无新政策出台，目前惠州楼市政策已处于较为宽松的环境。

本月，惠城、仲恺、大亚湾供应了5宗涉宅用地，均以底价被惠州本土企业斩获，成交金额合计30亿元，成交面积与成交金额居2022年惠州土地月度成交峰值。其中，惠城3宗地块分别由隆生企业、德威集团2大本土民营房企揽下，一定程度上提振了市场信心。

新房成交连续6个月上涨，7月成交面积73万㎡，为去年7月以来新高；月均成交量为50万㎡，市场恢复程度不及预期，仍为近4年低位。新房来访量与认购量在经历连续四个月上涨后，于7月份出现环比回落的现象。

分区域来看，7月有3个区域一手住宅网签破千套，分别为博罗1697套，大亚湾1594套，惠城1040套，其他区域表现一般。

目前市场信心尚未修复，客户观望情绪依旧浓厚，经济下行，居民购买力收缩，加之惠州高企的库存，短期内惠州楼市仍将低位盘整。

声明：本文观点仅代表作者观点

版权归亿翰智库所有

未经授权请勿随意转载

如需转载请联系后台或在此文后留言

转载时请注明出处：

感谢配合！