终于，等待已久的顺义新盘中海「湖光玖里」面世了。
过去一个多月，很多读者都在后台询问这个项目的新动态，毕竟这可能是今年最值得期待的顺义改善盘。
一方面，它是今年二批次拍地里，为数不多的平价改善盘；第二方面，它的容积率足够低，1.2的容积率，支持它做一个极度低密的改善盘。
更重要的，是它位于富人聚集区——顺义后沙峪，不远处就是方圆10公里内烟火气最浓郁的祥云小镇；
从土拍开始，关注这个项目的人，就不在少数。
我们就着产品，来和大家聊聊这个项目。
1，很明显，从产品上，中海把三年前的红盘「望京府」搬到了顺义。
当看到效果图和平面图的那一刻，一种熟悉的感觉扑面而来。这不就是2019年网红盘「望京府」的plus版本么？
这两个项目相似度有多高呢？
先来看平面图。
首先，地块基础很相似。两块地都是L型地块，并且容积率也差不多。
三年前的望京府，容积率是1.16（住宅部分只有0.9），限高12米。三年后顺义的湖光玖里，容积率，是1.2，非常接近。
我猜测，因为地块先决条件的相似性，因此中海在拿地阶段，就已经基本确定了要做和望京府一样的“拾光系”产品。
这个不是随意揣测的，有一个细节可以佐证。
土拍当天，中海前脚拿完地，后脚就发了一张海报，明确写着要在顺义打造和望京府同款的“拾光系”。
如果没有提前准备，是来不及的。（当时的海报截图如下）
当然，如果了解中海的拾光系产品会知道，拾光系有两个产品，一个是望京府，还有一个拾光里。
为什么说是望京府plus版，看一下这个对比图就明白了。
这两张图，分别是湖光玖里南立面和望京府北立面，抛去建筑装饰细节和层数差异，可以看出建筑结构几乎是一样的：
低板楼+大平层+隔热闷顶+北侧入户
就连山墙的飘檐处理手法，都是基本一致的。
相似的不止是洋房区，合院部分的排布，也是几乎一样的。
先科普一下，在合院的排布里，一般分为“合院式”、“竖拼式”、“反向横拼式”和“同向横拼式”。
简单列举一下，各种排布方式长这样：
各种排布有不同的优劣势。
那么，顺义的湖光玖里，用的是什么排布呢？看一下细节图就很清楚了：
我取了两个项目的合院区的局部，很容易看出来，湖光玖里合和望京府，都用了典型的“反向横拼”。
横拼的优劣势很明显。
优势是南北通透，加上邻里之间庭院围合，让南向视野也很好，还会形成类似三坊七巷的街道感，使得居住氛围比较有烟火气。
但缺点也是存在的，有机会再说说。
总的来说，从望京府到湖光玖里，你基本上能感受到这次产品的一致性。
但也有不相同的地方，有一些朋友告诉我，湖光玖里这次的股东构成，不像是当初那么纯粹。
2，明眼人也看得出来，首开入股的痕迹，非常明显。
复盘一下当时这块地的土拍过程就知道了。参拍的有中海，首开等开发商，当时首开仅象征性的举了一手，地块就成交了。
相当于中海经过2轮竞价，就拿地了，溢价率低到只有1.48%。
这导致这块地的官方指导销售价和楼面价的缝差：
指导销售价5.97万元/㎡，住宅楼面价才2.98万/㎡。
地售比都快接近1:2了，利润很高，这里的细节也不适合公开聊，总的来说可以记住一个结论：
这一次湖光玖里，是有足够的利润空间支持去做一个很好的产品的，甚至我觉得可能是顺义新城最近三年最亮眼的产品。
比如你再看前面湖光玖里的出街效果图，很明显可以看到洋房部分的开放式阳台，还有边户都带270度转角窗。
（这些都还没官宣，你可以暂时理解成作者主观臆断）
其他的关于湖光玖里的户型和产品，我再琢磨琢磨，攒了差不多的信息，再系统聊聊。
也准备建一个交流群，欢迎读者里对「湖光玖里」以及北城或者顺义改善盘感兴趣的买房朋友一起来聊聊。
二维码贴在下面：