中原集团主席施永青：香港土地开发应满足城市发展需求
回归祖国25周年以来，香港不但金融业发展蓬勃，与之息息相关的房地产，近20年走势更有过之而无不及。以往，不少投资者认为，楼市与股市之间存在一定的相关性。如股市连跌数个月，楼市就会在一定时间之后会跟着下跌。回顾历史，1997年亚洲金融危机，股市下跌近七成，楼价也跌近七成。整体来看，香港回归以来，金融业发展蓬勃，与之息息相关的房地产业，近20年走势更是走出一波“长红走势”。
2008年金融海啸股市跌七成，楼价只跌了约25%；到最近一年半遇上世纪疫情，股市从2021年初约30500点，向下调整至约20000点水平，下跌幅度逾1/3，但楼市却基本持平。这是什么原因造成的？香港的房地产市场未来走向何方？香港的楼市是否会迎来拐点？香港经济日报专访了香港中原地产集团的创办人及董事会主席施永青。
中原集团创办人及董事会主席施永青
香港楼市20年持续上升
源于国家经济全面腾飞和本地刚需
香港经济日报：香港回归以来，尤其是从2003年到2022年，楼市长期上升，涨势延续近20年，当中的主要上升动力是什么？
施永青：97年之前，香港楼市大约是升5年，跌3年，每个波动周期都不过10年，但这次一升就由2003升到2022年，持续近20年。任何资产市场都有周期，向来有一定的规律，但过去20年中国处于一个非常大的上升周期。香港此前的楼市波动规律也因此发生了变化。
香港楼市过去的上升动力，主要来自国家经济的全面腾飞。房地产价格是取决于该地区的生产力，因为有生产力，人均收入才会提升，改善居住环境的能力才会提升，即投资于房地产的能力才会提升。如果没有祖国经济起飞带来的动力，令香港的特殊功能得以充分发挥的话，我相信中间会出现不止一次的楼价显著回落。
香港经济日报：曾经有传言声称，香港楼价持续上涨的原因之一是受到南下资金的炒作，你如何看待这种观点？
施永青：伴随祖国经济的腾飞，香港找到很多属于自己的机遇，因此香港人整体收入有所增加，有了钱就有能力买房地产。而期间内地资金流入其实只占很小部分。例如一般的中小型单位，即“大路”市场，大部分买家都是香港人买，即使楼价最高峰的时候，以成交量计，外地客买的楼不超过本地交投量的10%，通常是只有3%至4%左右。
当香港特区政府2012年推出30%的买家印花税，进一步限制了这些资金流入楼市，现在，外来资金的比例只占香港楼市成交量的百分之零点几，不足以撑起楼市。所以即便在以前未有相关税收限制时，外来资金也只能叫做“推波助澜”，要是没有本地资金投入作为基础，这些外来资金无法“兴风作浪”。
土地用途要让位于市区及房屋发展
楼市拐点是否出现，长远还是要看中国经济
香港经济日报：近来，有人看跌香港的楼市，但至今香港楼市仍守在高位。你认为支持楼市的动力是什么？
施永青：很多看跌楼市的人，是因为觉得股市跌了这么久，楼市没理由不跌。但香港楼市的抗跌能力的确很强。当中一个主要原因是，香港楼市的参与者和股市的参与者有一个根本性的区别。香港股市的参与者全是投资者，但楼市参与者则不同，香港楼市99%的参与者都是刚需自用型买家。例如结婚要买楼，有小朋友或收入多了也会换楼，这就是刚性需求。现在香港因为供应短缺，每年平均只有1.5万至1.6万个住宅单位供应。如果以香港750万人口约250万个家庭计算，只要每年有1%家庭有买楼需求，都需要2.5万个住宅单位，但现在香港楼市只有1.5万个供应，供需缺口较大。这样一个由刚需主导的楼市，大跌的机会相信不大。
香港经济日报：由于美国加息的影响，全球经济衰退风险升高，在外围不稳定因素影响下，你认为香港楼市将何去何从？
施永青：美国加息使得同业拆息上升，令供楼难度增加，这些都是实质性影响。我认为下半年甚至还会调高最优惠利率，令消费者实际供楼的负担能力下降。因此，叠加其他负面消息影响，下半年楼价遇到阻力已是无可避免，现在的问题是，会不会出现连锁反应。
不过，近年一些条件好的新楼盘，例如铁路上盖或价值合理的，买家仍是会“争破头”，现在，银行也乐于贷款给买家，对楼市仍是支持的态度，这使得市场相对稳定。至于楼市拐点会否出现，长远还是要看中国经济，如果中国增长没有这么多了，香港特区得益少了，那么能够流入房地产的资金自然减少，令发展商要减价卖楼，楼价便难升。
香港楼市从2003年起一直处于上升周期，升势何时才会迎来拐点成为投资者热门话题。（香港经济日报资料图片）
香港经济日报：新一届特区政府上任之后，预计房屋问题将继续成为焦点议题，其中“北部都会区”为未来发展焦点。你对未来房屋政策有何建议及期望？
施永青：北部都会区需要解决一些最基本的实际问题。例如不同的土地如果要改变用途，需要香港城市规划委员会加快速度配合，从而作出全面规划。香港特区政府要跟香港人讲得清楚，满足市民居住刚需的计划需要有压倒性的地位，这样才能释放出更多可用的土地。
如果香港以“大都会”为定位，香港主要的土地应该用作城市发展，并不是用作郊野公园。例如纽约是大都会及金融中心，市内最多留一个中央公园，不会划为国家公园，国家公园建在黄石及亚拉斯加。香港也是如此，要让路给市区及房屋发展，郊野公园可规划到其他地方。
因为看好才把发展重心放在大湾区
上百个慈善公益项目，遍及内地十多省份
香港经济日报：中原地产在1992年进军内地市场，早期曾经风光无限，近年则面对激烈竞争。你如何评价这30年来中原地产在内地的发展？
施永青：初到内地，中原地产的发展相对顺利，因为之前内地基本没有地产代理行业，也没有二手市场。所有房地产开发公司都是新成立的，没有经验、没有资金。而我们是有经验又资金，因此前期的发展相对比较顺利。
2000年以后，国家的经济发展到一定水平，出现了一批新的企业家，他们有宏伟愿景，又有魄力和谋略，也懂得利用社会上的资金和新科技。在互联网+时代他们的管理相对更强，利用新科技，将流程监控做得更细致，再大胆投入，抢占市场。他们的基本策略是先占领市场，达到垄断地位后再慢慢赚钱，或者通过上市，筹集资金。
我们的习惯则是将赚到的钱再进行投入，如果用别人的钱、拿投资者的钱会“周身不舒服”。因此如果遇到这样的对手，我们的竞争力便相对弱了，现在我们要重新调整好策略，关键是要先生存，然后再伺机而动。
中原地产是香港地产代理行业龙头，也是最早进军内地市场的香港地产代理品牌之一。（香港经济日报资料图片）
香港经济日报：近年来，香港人到大湾区创业及就业蔚然成风，你认为香港年轻人在大湾区市场，如何才能在大湾区内地城市开创出一片天空？
施永青：我们很早就已经在大湾区布局了，大湾区是中原地产在内地投放最集中的地方，我们当然是看好，才把重心放在大湾区。但这并不意味着去大湾区就会成功那么简单。那么如何在大湾区发展中找到自己的定位呢？
坦白说，香港的新一代都是富二代，不是说真的很有钱那种，而是不愁吃穿，在他们身上欠缺六七十年代的香港人那种拼搏精神。所以，我觉得年轻人要先问自己，自己去了大湾区之后凭借什么可以成功？大湾区的经济动力相对更足，但你要做得比人好，有更强的竞争能力，才可在大湾区发展中获得机会。
香港经济日报：你多年来亦热衷于内地慈善公益事务，随着中国乡村振兴事业的不断推进，你的慈善基金如何与时并进？其中金融扶贫（如微贷）的成效如何？
施永青：我的慈善基金，一些以前做的项目，现在在减少，或者不做了，例如兴建学校、筑路修桥等，因为，这些项目现在国家建得好很多，也不用我们再来兴建。在金融方面，慈善基金除了有做小额贷款，更多的是在农村鼓励他们成立合作社、统销统购、介绍新的种植及饲养方法，来增加他们的收入。
现在中国的扶贫工作成效显著，农村整体的生活水平已有所提升，但协同扶贫方面仍有一定的需要。因此，我的慈善基金仍然还会不断物色不同项目去做，现在我们同时进行的还有超过一百个项目，遍及内地10至20个省份。
香港经济日报
统筹：张志慧 朱震 刘丽丽
撰文：朱震
视频：马锦辉 黄耀文 吴俊彪
摄影：黄建辉
编辑：南方都市报