【财智头条】三大利好！稳房地产政策迭出，首套房贷利率能降至多低？
图源：卡乐图片 宁颖/摄
连日来，多部门陆续出台稳定房地产的政策。
9月30日晚，中国人民银行官网发布消息称，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
值得关注的是，此次政策是继央行“部分城市首套住房贷款利率下限阶段性放宽”、财政部“居民1年内换房可享个税退税优惠”后发布的。
就在9月29日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对购置住房者的个人所得税优惠作了规定，符合条件者“全部退还已缴纳的个人所得税”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进解读称：“此次公积金政策和央行政策、财政部政策一起，形成了9月底三个稳楼市大招，对于四季度房地产市场行情的提振会比较显著。”
第一招：
央行首套房贷利率下限自由下调
在“房住不炒”的基调下，稳定房地产市场成为当前的工作重点。在前期“保交楼”相关政策之后，房地产宽松政策再加码。
中国人民银行、银保监会联手在楼市丢下一枚“重磅炸弹”——对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，允许其在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
图源：中国人民银行官网
换言之，对于符合条件的城市，居民购买首套房时的商贷利率下限被抹掉。
事实上，这一政策在5月16日人民银行、银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》中就曾提到。该文件指出，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制及辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套房房贷利率加点下限。
根据易居研究院智库中心统计，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，有23个城市符合此次央行新政要求，绝大多数是三、四线城市和非热门二线城市。
其中，二线城市8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。三线城市15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。此类城市普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。
值得注意的是，《通知》对地方调整首套房贷利率赋予一定自主权，具体表述是：按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
值得注意的是，此前实行的商业房贷利率政策为5年期以上LPR±基点。目前，最新的5年期以上LPR为4.3%。
今年5月，中国人民银行、银保监会曾发通知称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房的商贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。也就是说，在这一政策调整前，居民购买首套住房的商贷利率最低为4.1%。
严跃进表示，此次政策针对的是今年6月至8月房价比较疲软的城市，这些城市购房者依然认为房贷利率过高，所以继续降低利率成为大众的呼声。此次政策出台，势必使得银行的自主权增大，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐更为激进，他表示，目前这些城市首套房贷利率基本执行的是4.1%(LPR下浮20个基点)的下限水平，接下来，保守估计可能会降到与经营贷类似的3.6%-3.7左右的水平。
“房贷降到与经营贷差不多的水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。”许小乐说。
第二招：
财政部换房免个税政策
继央行、银保监会发布局部降低首套房贷利率后，9月30日，财政部、税务总局两部委再推居民换房退个税利好。
根据《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(以下简称“财税第30号文”)，在10月1日至2023年12月31日期间，居民卖出现有住房并在1年内新买一套住房的，可退还现住房已缴纳的个税。
图源：中华人民共和国财政部
“财税第30号文”写明：新购房金额大于或等于现住房转让金额的，已缴纳的个税全部退还;反之则按新购房金额占现住房转让金额的比例，退还出售现住房已缴个税。
各地实操层面看，个税的税率大约是房价的2%。如果对于500万的房子而言，过去需要缴纳10万元的个税。那么按现在这个政策，房东就不需要缴纳。但需要注意的是，在卖方市场下，实际多由买家承担，因此，卖一买一退个税，对卖房人的实际利好并不明显。
以这个角度来说，相当于购房者可以减少这部分的支出。“此次政策将使得房东更乐意挂牌出售，购房者也更乐意购房”，严跃进称。
一位资深北京房产中介称，若1年内购买一套房，退税分三种情况：一是新购房为满五不唯一且总价更高的二手房，退还已缴个税，再缴新购房的税，降低换房成本;二是新购总价更高的满五唯一二手房或新房，全额退已缴个税;三是新购房总价更低，所退税按比例打折。“这一政策有利于降低刚改、改善型客户换房成本，并精准利好以下人群：现住房持有5年以内、将买更贵的新房，或买满五唯一二手房的客户”。
此外，“财税第30号文”设置了两道“防火墙”：一是卖与买的两套房应在同一城市，这是防止客户退了一地的税，去买了另一城市的房子，即就地换房、精准指向本地区刚改;二是产权人须直接相关，此举意在防止另一种情况：A卖现房，和欲购新房的B商量由其去新买房，二者串联交易来套取退税。
比起另一种降低交易成本的方式——直接减免交易税、给购房补贴，“财税第30号文”要求居民需在一年内完成卖与买的交易，才有资格退税，既通过减少交易成本，提升换房流通频率的同时，又封堵套现可能性。
对此，分析师许小乐认为，退税政策会减轻换房群体的税负成本，对于促进市场交易有积极作用。当前，多数一二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是“满五唯一”免征，其他情况按照房屋价值差额20%或者全额的1%征收，新政会利好持有住房在5年以内或者有多套住房的家庭换房。
第三招：
央行下调公积金利率
央行房贷利率下限自由下调、财政部换房免个税政策后又出第三个大招。
此次政策明确，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
图源：中国人民银行官网
值得注意的是，这是继2015年10月的调整后，央行时隔七年首次对公积金贷款利率下调。本次调整，不仅惠及新发放公积金贷款，预计存量首套个人住房公积金贷款也将对应调整。
此次公积金贷款利率下调，主要是针对刚需购房需求的，即对于首套个人公积金贷款落实了宽松的政策导向。
严跃进表示，商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降，所以必须降息。不仅如此，公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显，对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有积极的作用。
公积金此次政策，也可以和其他政策叠加，比如说部分城市允许二套房也可以享受首套房的公积金优惠政策，那么客观上对于一些改善型购房需求的释放也具有积极意义。
前海开源基金首席经济学家杨德龙指出，央行下调首套个人住房公积金贷款利率，主要是为了刺激房地产市场销售，同时也有利于满足首套房的刚需。对于房地产板块有一定的利好作用，这也释放出一个刺激经济的积极信号，因为房地产是重要的经济支柱产业，释放房地产利好政策有利于经济复苏。
如遇国家调整利率，住房公积金个人住房贷款利率如何调整?
在北京住房公积金网查询到，“如遇国家调整利率，对于已发放的期限在1年以上的住房公积金个人住房贷款，其利率在当年内不作调整，自下年度的1月1日起调整。”
北京住房公积金网举例称，借款人申请的住房公积金个人住房贷款在2015年7月15日放款，央行在2015年8月26日将贷款年利率由3.5%下调至3.25%，则借款人自贷款发放之日至2015年年末的贷款年利率按3.5%执行，自2016年1月1日起贷款年利率按3.25%执行。
而现在，央行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
那么，按照这个解释口径，自2023年1月1日期，存量首套个人住房公积金贷款利率也有望同步下调。
对于已提出贷款申请但还未发放的住房公积金个人住房贷款，自贷款发放之日起执行调整后的贷款利率。北京住房公积金网举例称，借款人在2015年8月15日申请住房公积金个人住房贷款，央行在2015年8月26日将贷款年利率由3.5%下调至3.25%，借款人贷款发放日为2015年8月30日，则贷款年利率自贷款发放之日起按3.25%执行。
如果是在2022年10月1日前申请住房公积金个人住房贷款，但尚未发放贷款的，贷款年利率或将按照新政策执行。
(微信公众号“财智头条”综合自：北京青年报、北京日报、界面新闻、第一财经、中国经营报等)
编辑：白静
校对：袁凯
审核：龚紫陌