近日，广东省自然资源厅印发《广东省都市圈国土空间规划协调指引》，明确了广州都市圈在国土空间规划中需要重点协调的地域空间范围。广州都市圈的空间轮廓日渐渐清晰。广州都市圈的发展关键在于广佛一体化，佛山里水作为广佛一体化的桥头堡，具有天然的地理位置优势。里水在区划建制层面虽然不属于广州的一部分，但它已经在多个层面与广州的建成区域融为一体，“不在广州，就是广州”，实际上可以把它看作广州的一部分。
紧抓广佛融合新机遇
1、广州都市圈规划出台，广佛加速融为一城
广佛两市地域相连、人员交流频繁，经济社会发展联系紧密，合作源远流长，特别是2009年两市正式签署战略合作协议以来，同城化工作一直走在全国前列。2022年8月，广州都市圈规划以及广佛全域同城化规划相继出台，完善两城合作的顶层设计，广佛融合发展将更上一个台阶。
广州都市圈将构建以广州中心区为主核、佛山中心区为副核的广佛核心区，打造多中心的都市圈内圈层。里水位于广佛核心区的重要节点上，距离两大核心区均在10km范围内，是传统的同城化主阵地，可有效承接核心区域的辐射，分享广佛国际都会区优质的生产要素资源，打造宜居宜业宜游的活力城区。
图：广州都市圈国土空间发展格局图
资料来源：《广东省都市圈国土空间规划协调指引》
2、产业发展---协同效应凸显
两地城市产业互补发展，关联性较强，广佛深入共建先进装备制造、汽车、新一代信息技术、生物医药与健康等四个万亿级产业集群。其中，先进装备制造和汽车两个产业总规模超2万亿元。广州基础产业为佛山轻型工业提供原材料，佛山轻工业又以广州为巨大消费市场，同时，广州现代服务业与佛山制造业积极联动，产生1+1>2的“化学反应”。广佛融合发展，是经济效益更高的发展模式。
3、交通一体化更加深入，跨城通勤人口量巨大
近年来，广佛间交通发展迅猛，两市人员往来便利度大幅提升，融合速度加快，跨市流动与市内流动几乎不存在差异。2021年，两市跨市通勤人数共超过170万人次/天，佛山通勤人口与广州通勤人口约为3:2，南海-广州候鸟人群约40万人，其中居住在南海、工作在广州的广佛候鸟人群约28万人，居住地主要集中在大沥、桂城与里水，工作地主要集中在荔湾区与白云区。两地之间高强度的日常人口流动表明，广佛之间城市的物理边界实质上已不存在，联系的紧密程度与同城无异。
图：广佛地区跨城居住、工作通勤强度情况
资料来源：《南海区人口发展规划》
从两市近期出台的一系列规划文件来看，未来，交通全域同城融合将持续加速，两市核心区域出行时间将进一步压缩。
4、广佛融合大潮下，佛山临广板块价值潜力巨大
由于距离广州市区近、居住氛围相同、房价相对较低等优势，广州人到佛山临广板块购房的传统不断延续。价格优势一直是佛山临广板块房地产市场火热的一个重要原因，佛山临广板块商品房均价仅相当于广州相邻片区的2/3至1/2。根据调研显示，临广板块新房项目的客户来源地占比，来自广州的购房者超过60%，外溢属性明显。里水区域内的金沙洲板块一手新房均价仅为相邻区域的1/2甚至1/3，板块洼地属性明显。位于板块核心位置的新希望金沙公馆，碧桂园云樾金沙以及南海悦城的项目价值凸显。
图：广佛边界板块价格情况
资料来源：根据公开信息整理
2022年6月，佛山市住建局发布通知，佛山限购区域调整，由此前的11个街道调整为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道3个街道，里水等多个镇街取消限购政策，为广州购房者置业佛山提供了便利。
佛山临广板块的居住价值的进一步提升，还得益于广佛两市医疗、教育方面的优质资源共享。在教育方面，两市将统筹广佛交界地区中小学资源布局，持续加强优质品牌学校在重点交界地区的资源投放和设施建设。医疗方面，支持两地高等级医院互设分支机构，推动两市医疗单位通过多种模式开展共建，促进广佛医疗服务设施平衡供给，深化医疗服务政策对接。
广佛融合桥头堡，里水板块价值凸显
1、借力同城东风，推进产业升级
里水镇位于南海区东北部，东南接壤广州市金沙洲片区，东隔珠江与广州市白云区石井街道相望。优越的地理位置让里水镇拥有广佛融合的先天优势。里水镇位处广佛功能对接轴与佛山产业融合轴的“黄金交汇点”，将以转型升级为重点，推动产业高质量发展，提升南海电子信息产业园、中国中药健康产业园和新材料国际创新产业园发展能级，打造特色产业园区。
按照规划，里水将瞄准“广佛超级都市区”重大建设机遇，以广佛青创城、里水城区、里湖新城组成一个30平方公里左右的新中心城区，向东对接白云新城-广州西岸的城市建设轴，向北支撑“白云-南海”数字经济协同创新区发展，向南借力广州金沙洲实现组团联动发展。
图：里水各片区规划
资料来源：《里水镇产城融合发展规划研究》
作为工业制造重镇，里水镇有工业企业5500多家，规模以上企业687家，2022年上半年，里水镇多项经济指标表现亮眼，地区生产总值达193亿元，工业总产值645.1亿元，固定资产投资完成93.0亿元，税收收入16.1亿元，显示出强大的经济实力。在近日公布的2022年佛山市专精特新企业名单中，里水有74家企业入选，数量占南海区17%，占全佛山6.7%，涉及行业领域广泛，截至目前，里水拥有省专精特新企业14家、市专精特新企业127家。
2、地缘优势巨大，交通、教育、医疗等逐渐完善
里水距离广佛两市的核心城区距离均在15公里左右，半小时内可以畅达两市主要商业区，地缘优势相当明显，甚至优于广州市内部分远离主城区的近远郊区域，具有“比广州更近广州”的特点。区域内高速公路、快速路密布，对外交通便捷。
近年，里水交通建设积极对接广州，融入广佛全域同城化的发展大局。由路网、城际铁路、地铁、有轨电车等构成的多层次交通系统，有助于快速连接广州佛山中心城区，全面融入大湾区“1小时”交通圈，便于汇聚人才、物流、资金等要素，巩固里水广佛融合“桥头堡”的特殊地位。
碧桂园在里水布局的三个项目：碧桂园南海悦城、碧桂园云樾金沙、碧桂园广佛慢城均位于广佛主要联络通道旁。而新希望金沙公馆则位于有轨电车永润广场站旁，都具有优异的交通区位优势。未来，随着区域内立体交通网络的逐步完善，项目的价值将得到跨越式发展。
图：里水区位优势图
资料来源：中指研究院整理
医疗配套方面，目前，里水拥有南方医科大学南海医院一家准三甲医院，加上南海仁和中医院等医疗资源，以及广州相邻区域的医疗保障，能基本满足区域内就医需求。
教育方面，里水教育质量在南海区内处于领先位置。“十三五”期间，里水镇教育财政累计投入达30亿元，“新改扩建”新增学位超1.3万个，普惠性学前教育资源覆盖率达到87.19%（位居全区第一）。2022年，里水镇域内有三所新建公办学校落成，其中金峰洲第一小学靠近新希望金沙公馆、新希望金洲府，美景学校靠近碧桂园智慧慢城，同声第一中学靠近碧桂园云樾金沙。可新增优质学位6510个，未来，将有更多教育资源落地，如碧桂园南海悦城项目拟配建约6万㎡九年一贯制学校，幼小初齐备，高质量教育助力里水提升整体竞争力。
图：里水小学分布
资料来源：中指研究院整理
3、人口持续流入，跨城通勤成常态
根据2020年“七普”数据显示，里水镇目前常住人口数为41.25万人，较2010年增长近14万人。外来人口数超22万人，占总人口比重高达54%，外来人口持续涌入，人才吸引力强，劳动力相对充足。
图：里水镇人口情况
数据来源：佛山市统计局
广佛跨城居住/工作人口数量可观，据《佛山市南海区人口发展规划》显示，居住在里水、工作在广州的人口数量为3.45万人，占里水人口比例超8%，主要居住在广佛边界地区。
从里水周边热力图可见，里水镇人流主要集中在靠近金沙洲区域，以及里水镇政府周边区域，区域内城市面貌较好，居住氛围浓厚，配套相对完善，吸引人口集聚。
图：里水区域热力图与近年落成住宅项目分布
资料来源：中指研究院整理
4、房价处于合理区间，置业里水正当时
一手住宅市场方面，2017-2021年，里水年均一手住宅成交面积约为38.57万㎡，均价平稳增长，从2017年的约15000元/㎡上升至2022年的22105元/㎡，里水的居住价值得到购房者的认可。随着佛山限购政策的调整以及房地产市场支持政策的陆续出台，里水新房市场预计将筑底回升。
图：里水2017-2022年8月一手住宅成交面积及均价变动
数据来源：中指研究院
尽管里水片区近年来房价稳步提升，但其价格仍然处在合理区间，与周边板块相对比，里水的新房价格相对友好，小幅低于大沥板块，仅为相邻广州板块价格1/2不到，处于明显的“价格洼地”，对于首次置业外地客户，里水的性价比较高。
图：里水及周边板块一手住宅均价变化（元/㎡）
数据来源：中指研究院
小结
里水位于广佛融合的桥头堡，距离广佛核心都市圈距离均在15公里以内，地理位置相当优越。里水当前产业具有鲜明特色，人口持续流入，交通积极对接广州，多个在建的交通基建项目将大幅缩短与广州物理距离，“不在广州，就是广州”。展望未来，里水发展规划清晰，发展潜力巨大。目前，里水房价处于合理区间，性价比优于相邻板块，加上近期佛山限购政策调整等利好催化下，置业里水正当时。
报告下载（电脑端复制链接）
房地产市场：
2022年三季度中国房地产市场总结与趋势展望
https://u.fang.com/ytcew9/
中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年9月）
https://u.fang.com/ytcfqj/
政策解读：
深夜重磅！多个城市将下调首套房贷利率
https://u.fang.com/ytcg6q/
苏州青岛政策再现“一日游”，热点城市取消限购仍谨慎
https://u.fang.com/ytcgtj/
企业研究：
2022中国房地产品牌价值研究报告
https://u.fang.com/ytcstx/
中国房地产企业动态监测第320期
https://u.fang.com/ytcsk9/
中国房地产企业融资监测月报-8月
https://u.fang.com/ytcsk8/
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