◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
2022年国庆长假已结束，但对于楼市来说，节前“9·30”各种利好刺激纷至沓来，房企“降价促销跑量”将是年底前的主旋律。
昨日（10月7日），有网络博主爆料说，“国庆回一趟湖南老家衡阳，发现碧桂园居然跌到4900一平米还带简装了，并且还送车位。不管是户型还是楼层都不差，但便宜到不敢想象。”
这位博主购房人拿其表弟做对比，称“我表弟买的时候还是挺贵的哦，比这个价格贵了好多。现在直接跌价跌成这个样子了，买亏了好多，至少一个首付跌没了。”
虽然这位喊着“捡漏了”的博主买房人未透露到底是碧桂园在衡阳的哪个楼盘，但地产密探查询获悉，碧桂园十里江湾今年3月底已被衡阳楼市称之“降价内卷王”。
彼时，《住在衡阳》曾刊文报道，从2018年全年住宅网签均价7892元/㎡，到今年2月的5480元/㎡，碧桂园单是十里江湾誉峯这一期，4年间每平就直降了2412元/㎡。
该平台还说，令人没想到的是，彼时十里江湾降价潮仍在继续，且有愈演愈烈之势。
日前，第一财经曾刊文《楼市“金九银十”来袭，房企大幅降价促销，有项目折价三成甩卖》，足以反映出当前房企为抢销售，也是拼了！
今年初以来，上至中央各部委，下至地方政府，松绑救市轮番上阵且不断加码，但受制于更多民营房企持续债务爆雷，各地疫情反复，购房者信心严重受挫，楼市复苏极为疲软。
基于此，各大房企不仅完美“错失”楼市红五月、六月，又失去了难得的“金九”窗口，“银十”这个关键档口自然决不能再“放空”了。
衡阳作为典型的三四线城市，碧桂园过去曾非常偏爱在此类城市布局投资。自2020年以来，随着大规模“棚改”逐步熄火，三四线楼市需求开始减弱，房价增长后劲乏力，率先在全国表现出颓势。
碧桂园作为积极参与三四线城市房地产开发的“头部之王”，在这一波降温潮中首当其冲。有数据显示，2020年碧桂园三四线城市拿地金额占比70.5%，二线城市拿地金额占比29.04%，一线城市拿地金额占比仅为0.43%。
注意！三四线城市作为碧桂园土储布局核心，2020年拿地金额占比相比2019年大幅提升12.33%。反映到2021年，碧桂园来自三四线城市的销售额贡献占比68%，其中有13个地级市的市占率大于20%，55个城市的市占率10%-20%。
但2021年，碧桂园取得权益销售额5580亿元，相比2020年5706.6亿元同比呈现“微跌”，背后是在三四线城市的“高市占率”强力支撑，勉强稳住了基本盘。2022年上半年，碧桂园三四线城市销售额贡献继续高达69%。
10月7日，碧桂园披露9月单月权益销售额320.2亿元，相比去年同期456.6亿元，同比下跌29.9%，今年前9个月权益销售额约2760.9亿元，同比下跌38.4%。
面对今年最后三个月及前三季度销售失利，促销降价跑量及加大回款成为绝大多数房企奋力直追的必然选择。
从碧桂园今年中报看，截至6月底，在手资金1479.76亿元，若剔出受限资金，可动用资金1234.83亿元，有息负债2936.8 亿元，一年内到期须兑付短期债务729亿元，净负债率48.1%，剔除预收款后资产负债率72%，仍踩了一道红线。
作为内房股的头部民营房企，境外机构对其偿债能力及财务安全也格外关注。上个月，碧桂园又遭穆迪调低其企业家族评级，由“Ba1”下调到“Ba2"，展望负面。
穆迪给出的理由是，碧桂园销售较预期弱，加上市场环境困难，合同销售及利润将收缩，忧虑碧桂园未来12至18个月的流动资金及财务状况会进一步转差。
穆迪之外，标普几乎同时也将碧桂园长期发行人信贷评级由“BB+”下调到“BB”，展望负面，认为受行业长期低迷影响，碧桂园销售额下降幅度超预期，将在未来一至两年对其杠杆和流动性缓冲造成压力。
当前，外界更多担忧来自碧桂园规模过大并不具有绝对的安全边际，核心还在于三四线占比较高及去化难度大。过去一两年，碧桂园为了跑量，极大地牺牲了盈利空间。
上半年，碧桂园实现营收1623.6亿元，同比下降30.9%；毛利172.1亿元，同比下降62.8%；归母净利6.12亿元，同比下降96%；毛利率、净利率分别为10.6%、1.17%，较去年同期分别下降9.10pct、8.35pct。
针对当前三四线城市的楼市低迷，市占率极高的碧桂园仍有压力和动力去加速去化，各地看到碧桂园大幅度促销也在情理之中。
问题是，在地价高企，房企又加大促销跑量求回款的双重压力下，利润持续收窄之后，如何保障楼盘交付品质就非常关键，若无法保障，就会恶性循环，影销售端。
这一轮，谁能活下来，才有资格坐下来畅谈谈未来的机会。
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