2022年1-9月重庆中心城区房地产市场盘点（附房企销售排行榜）

2022年前三季度，中央各部委围绕“稳地产” 积极表态，频繁释放放松信号，各地调控因城施策，促进房地产良性循环和健康发展。聚焦重庆，通过降低首付比例、提高公积金贷款额度、推出人才购房补贴等政策，拉动市场成交。

市场表现：今年1-3季度，住宅市场整体成交13.14万套，客群底层购房需求仍在；新房成交超4万套，套均价169万/套，较2021年整年上涨11万/套，新房市场调整期，企业拔项目品质，吸引购房客群，抢占市场份额；

板块发展：城市配套趋于均衡，板块边界模糊，容量差距缩小，板块间竞争力扩大；聚焦土地端，1-3季度近郊和城市“品质”型板块供地占比达68%，后市发展中，品质型板块或落地更多高品质项目，助推市场“有质发展”；

企业表现：市场竞争白热化，TOP级企业市占率高，良好口碑对客群的吸附能力强，渝派因深耕城市，口碑累积，竞争张力更强。

聚焦1-3季度重庆中心城区市场表现，本文将分析行业变化，解读企业竞争格局，预判后市发展。

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2022年1-9月土地端共计成交涉宅地372.80万方，溢价稳，零流拍，采用“限地价+摇号”方式出让，地价可控，一二批次土地成交楼面价为6336元/㎡，较2021年下降1439元/㎡，政府让利明显。

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2022年1-3季度，从供地方向上来看，近郊为主力供应区域，其中C2（近郊品质）占比60%，主要聚焦中央公园、蔡家、空港西区等板块，此外，U2类城市品质板块供地占比8%，两类“品质”型板块合计占比68%；城市高品质型板块积极推地，提升企业投资意愿，驱动后市有质发展。

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1-9月整体推盘个数286个，认购率为27%，一批次土拍后，市场小幅回升，二季度认购率上涨至35%，到三季度高温天气叠加疫情反复，7-8月认购处于低位，9月底多项目推盘备案国庆，拉高整体认购率。

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二季度以来项目营销政策变化主要以首付分期、一口价房源、特惠房源、成交砸金蛋、老带新成交返现、成交送物业费车位券等形式为主；首付分期为主力营销手段，市占率达到75%，其次为一口价房源，占比69%，部分项目叠加成交送物业费、车位券等活动来刺激成交。

年初返乡置业较多，分销渠道点数较高，保持3-4%；春节后点数逐步回收，部分项目取消分销模式，整体点位下滑；年中企业业绩冲刺，点位上浮，部分项目启用分销；8-9月，高温及疫情影响，房企为激励渠道带看，点位上浮较为明显，部分项目采取现佣等模式，来促进成交。

02.新房市场成交

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2022年1-3季度商品住宅供应457万方，成交462万方，成交均价保持稳步上涨，均价达14825元/㎡，同比增长4%；市场调整期，买房客群更看重项目品质，产品力是项目主要竞争力。

截止3季度末，中心城区商品住宅存量为889万方，存量绝对值仍处相对健康状态；因近期市场去化处低位徘徊，存量去化周期拉长至18个月，竞争加剧。

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成交端：2022年1-3季度供销热点集中在渝北、巴南、沙坪坝三大区，承担55%的市场份额；其中渝北区作为目前城市重点发展区域，供货充足，区域商品住宅成交量超139万方，近市场三分之一份额；巴南区以价换量，排名第二；沙区规划利好，多项目入市，排名第三 ；

价格端：价格表现上，江北区、南岸区、渝北区因地段、规划、滨江等资源优势，且改善产品居多，成交均价均高于中心城区整体成交均价。沙坪坝区域建面均价为15359元/㎡，超过中心城区均价500元/㎡，同比上涨14%，区域价格上涨明显得益于西永板块高地价项目陆续面市，拉动板块均价上涨；

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2022年1-3季度，中心城区主力成交项目（成交面积超1万方）为162个；中心城区多区域主力在售项目平均市占率在3-6%之间，市场“内卷”严重；依托城市向北发展，渝北区整体发展势头强劲，多房企积极布局，主力项目达52个，单项目市占份额仅2%，整体竞争压力大；

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截止3季度，成交量TOP3区域内前三主力项目成交份额占比集中在5-9%；沙坪坝区域TOP3项目市占份额均达9%，高于区域均值4个百分点，大盘抢市明显。

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量涨价涨：金凤、含谷等前期开发量较少板块市场影响力上涨，因新项目入市，带动板块成交表现不俗；

量跌价涨：两江四岸核心区板块多处于量跌价涨态势，因供地较少，资源稀缺，市场供应不足，价格企稳，成交下降；

量涨价跌：沙坪坝中心、磁器口等板块整体表现为量涨价跌，核心板块房市发展较早，部分大盘如融汇国际温泉城受限价影响，价格低位，但走量较好；

量跌价跌：市场多板块处于量价齐跌表现，但以市场整体均值为刻度尺对比发现，龙头寺、照母山、杨家坪这类市场供应短缺的板块跌幅更胜，市场短供导致成交收窄明显。

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从近13个月二手房成交套数来看，2021年二手房占比趋稳，保持在50-60%区间；2022年一季度开始房企暴雷现象加剧，导致新房出现延期交付甚至停工，导致更多购房者选择所见所得的二手房 ，2022年4月二手房占比突破70%，截止8月达到全年峰值，占比79%，二手房成交量逆风翻盘，反超新房，这表明在市场调整期，客群购房的底层需求仍在，只是“阵地”多转移至二手房。

从房龄段来看，近5年6-15年房龄的主力占比稳定于68-71%区间；受二手房限售影响，5年内的次新房占比逐步缩减；另外，今年房龄16年以上的房源成交占比逐步扩大，这表明购房者更青睐成熟社区。

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据重庆克而瑞数据显示，2022年前三季度重庆中心城区TOP30房企实现全口径销售金额714.22亿元，较去年同期的1954.32亿元下降了63%，较2020年同期的1526.77亿元下降了53%，房地产市场进入调整期。在此背景下我们来细数一下各房企的不同业绩表现情况。

TOP10排名企业中，渝派房企占有四席，龙湖稳居第一；在城市发展中，渝派房企通过扎根城市，精研需求，稳健发展，在市场调整期，与城市同频调整，引领市场。

在一众渝派房企中，值得关注的是华宇，作为渝派头部民企之一，其稳扎稳打的发展节奏，使之长期位居重庆房企销售全口径排行榜TOP10之列，本次位居第九，企业产品力和品牌影响力备受市场认可；在市场调整期内，“保交付”成为房企立市基准线，华宇基于其稳健的现金流和渝派房企责任担当，在交付过程中以按时 “高品质”交付为基准，回馈客群信任，夯实行业口碑。后市发展中，企业通过产品力的打磨和“按时保质交付”的坚守， 将持续“行稳致远”。

从成交业绩表现看，梯队内销售金额在11-17亿之间，各企业间销售额跨度较小，整体竞争呈白热化状态，多企业通过首付分期、降价促销、成交送物业费等营销方式，拉动成交，促资金回流；值得关注的是金融街，逆势上榜，究其原因，企业通过整售金融街金悦府商办物业，拉动业绩上涨。

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2022年前三季度重庆中心城区市场TOP5企业集中度与2021年同期相比上涨10%，达23%，头部房企依靠品牌优势抢占市场份额；

TOP10企业集中度同比上涨3%，TOP20企业集中度同比上涨1%，市占相对稳定；

纵观TOP30企业，集中度为54%，呈现同比收窄现状，究其缘由，是市场进入调整期以来，企业间竞争激烈，业绩差距较小，降低整体集中度。

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2022年行业信心处在低位，房企间竞争加剧，TOP门槛差值分化明显。

TOP10门槛占比TOP5门槛仅37%，同比下降20%，TOP5头部房企客户认可度较高，与后一梯队企业相比，TOP5企业市场影响力与后续企业已出现较大“壁垒”，梯队间竞争差距拉大；

从TOP10到TOP30企业上榜门槛份额占比看，TOP20门槛占比TOP10达86%，同比增长18%，门槛值差距减小；TOP30门槛占比TOP20占比74%，近三年差距较为稳定；各门槛差距缩减明显，企业间竞争相对激烈，四季度业绩压力更大，需在营销策略上找到新的打发来抢占市场份额。

政策端：央行发声因城施策，国常会允许地方“一城一策”运用信贷，支持刚需和改善需求；目前重庆的新房和二手房市场均有利好交易的金融政策支持，在各项政策支持下，市场发展趋好概率较大。

供销端：中心城区涉宅土地供应和住宅成交的供求比为0.8，大市场下供求端处平衡状态；后市发展中，土地供应端或持续收量，调控二级市场广义存量，确保市场处于健康状态，稳市场发展；

企业端：上榜企业整体货储量偏低，仅8个企业存量超100万方，其中TOP10梯队中占6个，龙头房企竞争实力更甚；后市发展中，企业若想实现业绩梯队跳跃，除提升产品竞争力、丰富营销打法抢占市场外，亦需要积极补仓确保有可售货源。

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