艳姐说
10月26日，豫园股份发布公告官宣了黄浦老城厢福佑地块的最新进展，宣告其同蚂蚁集团的联合体将以129.3亿元摘得地块。
这个地块上海外滩边、且紧邻豫园，算是上海近年来的王炸级地块。
图为大致范围，仅供参考
地是极好的，但对开发商的要求严苛到几乎算是“定向招生”。
要有风貌保护开发经验、要有较强的运营能力、还要是黄浦区的纳税大户——根据相关要求，拿下地的企业需要在10年左右的时间里，给黄浦区贡献：
264亿元的巨额税收。
所以这个条件一出，很多人都大概都猜到会有复星的参与——豫园股份的大股东正是复星，郭广昌为实控人。据坊间传闻的消息来看，福佑地块的主要推动者和操盘方应该还是作为复星系成员的豫园股份。
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总价达到129.3亿元的福佑地块，据说光拆迁和资金成本就已经投入超500亿。
可以再来回顾下地块的基本信息，按地上17.85万方的计容面积来计算，楼板价大约在7.24万元/㎡：
此前我们也曾做过剖析，这个地块的开发难度几乎是上海近年来最大的：
1、地上过半都是保护保留历史建筑；
2、未来建成后，范围内保护更新建筑总规模需要不小于12万方，占了地上总建面的近7成；
3、甚至还需要对75%的区域范围做好肌理保护。
挑战虽然甚大，但是自带历史属性，又紧邻豫园、外滩近在咫尺，有生活、有文化、可游可赏……做好了显然就是上海滩上的又一经典。
虽然目前豫园股份和蚂蚁集团的持股比例尚未知晓，但有相关消息称，福佑地块建成后，蚂蚁集团还将新增约6万方的自持办公物业，从2014年开始，蚂蚁集团就已经逐步在黄浦设立财富、金融科技、区块链等业务，如今看来是要进一步深化布局。
从这个网传的自持办公物业体量来看，大概率指向了容积率5.25、占地面积11452.9方的225-02地块——这是这次福佑地块包中唯一一个纯办公地块、也是唯一一个限高放宽到100米的地块。
除此之外，未来这里还有两个需要重点关注的特质：
一是复星已经构筑出了一个大豫园商业集群；
二是未来的居住空间可能会非常颠覆想象。
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看商业，复星联动豫园股份，将在大豫园形成成片的、且无缝衔接的商业集群：
从豫园所在，几乎一路延伸到外滩。
从地图上圈一下还是相当震撼的，重点标注的部分如今可以说是皆在复星系的囊中。
图示仅供参考
福佑地块东侧的BFC外滩金融中心，作为曾经赫赫有名的“上海外滩地王”，还曾在地产圈掀起过一阵“腥风血雨”，入行比较久的朋友大抵都不陌生。
12年前，彼时尚还风光无限的上海证大以92.2亿地王价拍下BFC地块。仅仅一年多后，证大就小涨3.5亿元出售了这个项目，并由此开启了郭广昌的复星和潘石屹的SOHO中国对BFC长达四年的股权争夺战，几家风云企业还一度对簿公堂。
如今，一边是证大和SOHO在逐渐淡出历史舞台，另一边是郭广昌终于得偿所愿：今年3月，复星花了63.42亿从中融信托手中收下了BFC所属项目公司“上海复星外滩置业有限公司”50%股权，并由此开始成为BFC的全资持有者。
BFC总建面达42万方，拥有418米临江视角，到去年年底时，物业评估值已高达230.78亿元。
在福佑地块西侧的豫园商城一、二、三期，皆为豫园股份旗下项目。今年3月，豫园股份曾在2021年业绩发布会上表示一期的调改一直在持续推进，二期也即将动工，并且要：
联动豫园一期和BFC外滩金融中心，打造大豫园片区。
而如今，有了福佑地块的加入，这个联动显然还要来得更为紧密，并且未来所有的商业都是可以贯通的。
一个近40万方体量的复星系大豫园商业集群也就此开始成型。
所以，这么看下来，撇开其他因素不看，也唯有复星是福佑地块最适合的持有者，这样一个成片的联动区域，如果换成其他房企拿下，难免会有些割裂感。
反观此前豫园股份的一些公开发言，也一直都是有着“在上海豫园核心商圈将形成规模效应”的野心在的，一切都不算太意外。
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与周边如此大体量的商业形成反差的是，福佑地块的地上住宅用地仅有4.99万方。224-01是纯宅地，224-03是商住用地、224-06是商住办用地，地下一层还规划有不超过4万方的住宅套内地下室。
虽然体量不大，但是整体聚合成了一个比较完整的居住社区，如果结合前面的商业来看，被商业仅仅环绕着的同时，还环绕着一个商业（224-02为商业用地）。
虚线处为宅地大致所在区域
重点来讲一讲其中唯一一块纯宅地224-01，这块地建面大约在3.7万方，还恰好处于整个福佑地块中生态最好的位置：
豫园和古城公园的夹角处。
住在这里，未来过个安仁街就到了豫园，跨个福佑路就到了古城公园。
这块宅地的容积率也仅有1.4，加上仅有12米的限高，未来必然是会奔着打造高品质的低密社区而去了。
但是来过豫园的人也都知道，这里是非常传统的上海老城厢里弄式住宅，住宅基本都是分布在街巷中的，并且是沿着闹市而立。
截取自百度全景地图
而福佑地块中，对居住业态也明确提出了要：
重点结合历史建筑更新利用。
说白了，住宅中同样也有历史建筑需要保留保护，并且根据肌理保护要求，唯一在要求之外的就是225-02地块，也就是下图的黄色区域加上周围街巷都在保护范围内。
并且《设计任务书》中还明确提出了，类似方浜中路、梧桐路、丹凤路、四牌楼路、安仁街等都是风貌保护街巷，需要保持现状或历史空间尺度，除此之外，一些主要弄巷也都需要保留。
其中有几个重点：
1、一些细节可以微调，但基本的走向和空间尺度是不能变的。
2、有一部分主要弄巷需要确保24小时开放。
艳姐查了下上述明确点名的主要弄巷，比如硝皮弄等，就是在这块宅地范围内的，不排除需要24小时开放的可能性。
需要保留的老城厢无序、小尺度的肌理特征，加上随处可见的保护保留历史建筑，意味着，未来这里已经完全不能用常规做住宅的思路去考量了，并且未来很有可能会是类似现在一般的开放、交融、富有烟火气息的居住生态。
而在这种情况下，还要打造出：
具有传统特色高品质居住社区，并适应现代生活的需要。
可谓是留足了想象空间。此前，豫园股份也公布了未来的大致规划方案，感觉还是非常有特色的，老城厢的底蕴体现得也不错，期待这个项目正式落成的那一天。
主编：张艳
责编：Nanako