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报告正文
2022
◆宏观经济与政策:三季度区域经济增长止跌回升,促消费政策落地显效
根据北京市统计局最新数据,前三季度全市实现地区生产总值2.99万亿元,按不变价格计算,同比增长0.8%,比上半年回升0.1个百分点;分季度看,在2季度出现下降后,3季度止跌回升。
◇随着疫情形势趋稳以及各项助企纾困和促消费政策措施发力显效,同时在暑期和节日消费带动下,前三季度,全市实现社会消费品零售总额1.02万亿元,同比下降4.5%,降幅较上半年收窄2.7个百分点,其中3季度增速由负转正,增长1.1%,消费品市场保持恢复态势。
◇前三季度全市限额以上批发零售业、住宿餐饮业实现网上零售额3,878.5亿元,同比增长5.9%,增速较上半年提升1.7个百分点。“新零售”备受青睐,重点监测的限额以上新零售企业保持较快增长,前三季度合计实现零售额同比增长44.6%。
◇从限额以上主要实体零售业态看,前三季度,专业专卖店、百货购物中心和家居建材商店降幅较上半年均有所收窄,分别收窄8.6个、4.7个和1.6个百分点。
◇从居民消费情况来看,前三季度全市居民人均消费支出31,671元,同比下降0.3%;其中,城镇居民人均消费支出33,867元,同比下降0.5%。城镇居民在人均食品烟酒方面支出同比下降1.4%、人均衣着支出同比下降8.2%、人均居住支出同比增长2.3%、人均生活用品及服务支出同比下降14.6%、人均教育文化娱乐支出同比下降3.2%。
北京2022前三季度宏观经济指标一览
◆三季度成交4幅商服类用地,通州拔得头筹
◇三季度商服类正式供地5宗,来自通州、丰台和海淀三区,合计供应规划建筑面积25.10万㎡。其中,3宗已于8月成交,均为前期预公告地块转正而来;另2宗计划于10月竞拍,均位于海淀西北旺镇永丰产业基地。同时本季度还包括预公告商服类用地1宗,位于朝阳太阳宫乡,但当前已经撤销。
◇三季度共成交4宗地,其中丰台1宗,位于丽泽金融商务区;通州3宗,分别位于城市副中心和经济开发区。合计成交规划建筑面积15.92万㎡,平均楼面地价为18,739元/㎡,均由国企以底价竞得。
◇总体来看,三季度商服类用地供应与成交宗地数量均较上季度有所增加,供应规划建筑面积同样增长7.31%,但成交规划建筑面积减少过半。成交楼面均价来看,本季度均价环比上涨近40%,其中丰台丽泽金融商务区地块成交楼面均价为20,750元/㎡。
◆供销:三季度新增供应大幅增加,成交量环比微弱回升,去化周期拉长
◇新增供应面积为上季度近3倍:三季度北京市写字楼新增供应面积合计33.71万㎡,为上季度的2.89倍,同比去年同期仍减少4.29%。5月疫情逐步受控后,三季度市场供应显著回升,8、9月单月新增供应均在10万㎡以上。
◇成交面积同比下降17.68%,成交价格同比增长13.19%:三季度成交面积合计20.26万㎡,较上年同期减少17.68%,较上季度环比增长7.03%。二季度末以来销售情况明显回转,三季度单月平均成交面积在6万㎡以上,成交均价为25,005元/㎡,较上年同期增长13.19%,环比较上季度下跌16%,主要是受五六环较低成交均价影响。
◇全市库存面积截至三季度末为324.95万㎡,去化周期拉长至49个月:三季度北京写字楼市场整体库存量受供给大幅增加影响而有所增加,去化周期拉长至49.47个月。8月以来月度销售量有下降趋势,但供给持续增长,其中主要来自石景山区域项目,未来项目去化能力有待持续跟踪观察。
◇区域供应和成交结构:新增供应方面,三季度石景山为供应主力(10.43万㎡),占全市总供应的31%,其中位于京西商务园的远璟科创中心项目新增供应8.35万㎡;其次为昌平和通州,分别供应7.92万㎡和6.96万㎡。成交方面,海淀(6.04万㎡)、朝阳(3.21万㎡)、昌平(2.16万㎡)、石景山(2.03万㎡)、房山(1.99万㎡)成交面积排名前五,其中海淀成交占比达30%,位于翠湖板块的G-PARK龙湖云域项目成交5.32万㎡,为成交主力;从成交价格来看,丰台办公项目成交均价本年度连续三季居首,本季度约48,557元/㎡,较上季度增长3.61%,其次为西城,成交均价为48,036元/㎡,较上季度增长超20%,海淀季度成交均价排名第三,为32,339元/㎡,较上季度增长17.92%。
◇具体项目成交情况:成交面积TOP1为G-PARK龙湖云域,成交均价3.24万元/㎡,该项目位于中关村环保科技园内,为获得多项绿色建筑认证的超5A甲级生态商务体;成交价格TOP1为丰台金茂广场项目,位于中关村科技园总部基地东三期,本季度成交均价为5.66万元/㎡,合计成交50套。
◆租赁:三季度甲级写字楼租金持续下降,空置率有所回升
◇三季度甲级写字楼平均租金下降0.8%:近年来,北京写字楼市场持续呈现下行趋势,较为低迷,2020年疫情叠加下,租金持续走低。2021年末全市甲级写字楼平均租金约11.47元/㎡·天,第四季度租金价格有所回升,2022年一季度延续上年末趋势,甲级写字楼平均租金约11.50元/㎡·天,环比微涨0.30%,二季度受到疫情反弹的冲击,租金水平再次回落,三季度以来受外部经济环境影响,延续下跌趋势,截至季度末,平均租金为11.32元/㎡·天。
◇三季度甲级写字楼空置率增加0.6个百分点:空置率方面,一季度甲级写字楼空置率约14.75%,较上季度下降0.1个百分点,整体空置率仍处于近年来较高水平,二季度在没有较多新增面积的情况下,空置率继续下降,三季度以来,空置率回升至14.80%。
◆供销:三季度供应成交皆创近年来新高,存量去化周期有明显缩短
◇新增供应面积同环比皆增长,创近四年新高:三季度北京市商业物业新增供应面积为27.95万㎡,较上年同期增加33.99%,较上季度环比增加54.76%。去年下半年以来,商业物业供应量大幅增加,今年一季度供应量也达近年来新高,二季度虽有所回落,但整体供应规模仍为近年来较高水平,而三季度新增供应量则又再创新高。
◇成交面积同环比皆显著上涨,成交均价有所回落:三季度全市成交面积合计30.92万㎡,是上年同期的2.26倍,上季度的3.28倍。继3月份成交量大增后(单月成交15.17万㎡),4月显著回落,单月成交面积仅3.86万㎡,5月疫情反弹下销售继续走低,6月有微弱恢复,进入三季度后,成交在8月份迎来爆发性增长(单月成交22.24万㎡)。成交价格方面,三季度全市成交均价为16,829元/㎡,较上年同期下跌33.98%,较上季度环比下跌21.18%。
◇全市库存面积截至三季度末为155.32万㎡,去化周期明显缩短:三季度北京商业物业库存面积持续减少,主要是受8月成交大幅增加影响,截至9月底,去化周期缩短至22.26个月,预计未来去化周期将有一定回弹。
◇区域供应和成交结构:新增供应方面,三季度主要集中在延庆(6.96万㎡)、顺义(3.94万㎡)和东城(3.35万㎡)三区,占全市总体供应过半;东城区本季度新增供应183套商业物业,均为住宅项目配套底商。成交方面,大兴(8.29万㎡)、延庆(6.96万㎡)、石景山(3.71万㎡)、门头沟(3.49万㎡)、朝阳(3.14万㎡)成交面积排名前五;从成交价格来看,三季度通州成交均价居首,为57,697元/㎡,主要由通州富力中心(富力运河十号)项目拉动(41套,74,981元/㎡),其次西城成交均价为50,135元/㎡,共成交2套物业,为阳光丽景项目配套商业,丰台成交均价排名第三,为37,153元/㎡。
◇具体项目成交情况:成交价格方面,通州富力中心(富力运河十号)项目成交均价在全市同样居首,其次为朝阳合生国际花园配套商业(14套,65,656元/㎡);成交面积方面,延庆樾熙府和瀛环商业中心分别位居一二。
◆租赁:三季度优质零物业首层租金持续下跌,空置率进一步上升
◇三季度北京优质零售物业首层租金环比下跌4.51%,空置率抬升0.5个百分点:从北京优质零售物业租金情况来看,自2021年三季度以来基本保持稳定,但5月几乎席卷整个京城的疫情复发,使得二季度北京优质零售物业首层租金跌幅扩大,降至35.5元/㎡·天,三季度继续下跌,截至季度末约为33.9元/㎡·天。在空置率方面,一季度北京虽有零星疫情出现,但对人民基本生活影响有限,居民消费持续恢复,优质零售物业空置率下降明显,大型商场人气持续回升。5月的疫情蔓延导致城市核心区域均实行居家办公,线下活动停滞,零售物业空置率有所回弹,三季度以来空置率进一步扩大,虽然二季度的疫情较快受到控制,但整体经济环境下行影响显著,三季度的下跌在情理之中。
以上内容摘自世联评估《北京零售、写字楼市场 2022年三季度》。