代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
随着11月的到来，楼市也进入了年底冲刺的紧绷状态。
年末作为房企抢收季，各大项目都在争分夺秒抢收业绩，以谋求年终“江湖地位”的跃升。
与此同时，年终脚步渐进，市场排名竞争进入白热化阶段，每个月度的商品房项目排行变动都格外受到市场关注。
01
TOP3梯队揽金规模大增35%
尽管今年广州商品房市场成交规模下降，但对名列前茅的项目而言，却是开启了超强“吸金模式”！
数据显示，今年1-10月，跻身全市金额榜TOP10商品房项目揽金规模高达640.64亿，比去年同期TOP10梯队上涨27%；TOP3梯队揽金规模更是大幅上升，合计揽金299.13亿，同比涨幅35%！
前三甲揽金规模的明显大涨，究其原因，主要归功于位列第一华发越秀和樾府今年的超然表现！
克而瑞数据显示，今年1-10月，华发越秀和樾府已斩获23.52万㎡成交面积及141.31亿成交金额，目前稳坐广州双料冠军。同时也是榜单上唯一成交超过百亿的项目。
从吸金角度看，和樾府今年表现堪称一骑绝尘。141.31亿的成交金额近乎等同于TOP2、TOP3的业绩总和，基本已敲定2022年年度销冠。
实际上，该项目自今年以来，每季度都稳占冠军宝座。
2022年各季度克而瑞广州商品房项目排行榜
可以看到，相比竞争胶着、甚至时常出现角色更替的二三甲，华发越秀和樾府由于业绩超卓，与第二名的差距日渐拉大，冠军宝座稳如泰山。
值得一提的是，华发越秀和樾府的超强战绩，甚至可以轻松跻身全国前列，这在目前的广州楼市历史上堪称绝无仅有。
与此同时，从市占率角度看，华发越秀和樾府今年前十月的成交量为1830套，约占番禺这个成交大户总成交量的1/5；换言之，番禺每卖5套房，就有一套来自越秀和樾府。
番禺一手住宅成交套数目前位列全市第三
02
这个项目为何这么“香”？
一个项目得优秀到何种程度，才能在广州乃至全国层面上出圈，秒杀一片海珠、天河的高端项目，获得大量高净值客群的认可呢？
首先，不得不提的是华发越秀和樾府手握的王牌组合——CBD+公园。
众所周知，CBD作为区域乃至全市“含金量”最高的地方，不仅拥有一线的地段，还坐拥全市顶尖的各项配套资源。
正因如此，真正的CBD物业也是高净值人群追逐的稀缺抢手资产，常年处于供不应求的状态。
而在广州，有CBD物业之称的，除了珠江新城、金融城和琶洲这个黄金三角，就数万博CBD了。
傲视群雄的珠江新城早已断供多年；金融城今年供应货量不足30套；同样，琶洲及万博板块供求比常年低于1.
和樾府所在的万博CBD，牢牢占据广州南拓枢纽的位置，位于南大干线与18号线的黄金交叉点之上，早已决定了其交通动脉的枢纽位置。
除此之外，广州十四五规划之中，将长隆—万博商圈列为仅次于天河路—珠江新城商圈之后的五大世界级地标商圈之一，未来将爆发出难以想象的经济效益。
当下的万博，坐拥548万㎡商务集群，享受千亿配套。加持早已汇集超过万家企业，有产业、有商圈，交通上更有7号线＆18号线双线交汇，近可串通番禺、天河、海珠，远可触达深圳、东莞等重要湾区城市。
与此同出，除了手握万博CBD这张王牌，华发越秀和樾府“一半公园一半城”的Title早已深入人心，左拥约133万㎡长隆生态，背靠约10万㎡自然山体，内部更是有着约8.1万㎡园林景观，早已被业内人士称之为“小曼哈顿”。
同样拥有“CBD+公园”这一王炸组合的，纵览整个广州可谓屈指可数，比较知名的有二沙岛豪宅——珠江别墅。
这个同时坐拥“珠江新城+珠江公园”两大王牌的别墅项目，2003年开盘时均价2万/㎡。
19年的时候，珠江别墅曾成交一套407㎡的别墅，总价1.1亿，单价27万/㎡；今年5月再度成交一套386㎡，总价9588万，单价24.8万/㎡。
不到20年，超过1000%的涨幅，就是稀缺造就的价值。
03
高净值人群助力豪宅市场火旺
当然，作为一个均价破6、大平层破7的高端改善项目，和樾府热销的背后还离不开广州高净值家庭人群的强悍购买力。
《2021意才·胡润财富报告》显示，2021年，广州拥有千万人民币总财富“高净值家庭”数量排名全国第四，总计7.14万户，同比增长3.16%。
这类高净值人群，多数会选择购买高端住宅产品来作为他们资产购置的第一选项。
这一结论可以从近两年广州高端住宅的成交数据中得到印证。
被誉为广州豪宅元年的2021年，千万级高端项目成交高达2798套，对比前年几近翻倍；哪怕在今年冷冷清清的市场成交下，高端项目继续“特立独行”，保持成交坚挺。
克而瑞数据显示，今年前十月，广州总价千万以上的住宅产品合计网签成交2656套，极有可能再创年度新高！
在这千万级别的总价段上，华发越秀和樾府合计贡献7%的成交量，共计网签190套。
虽然楼市成交平淡，行情严峻，但高端市场成交却逆势增长，战绩响当当，再一次印证广州购买力的强盛。
04
五期绝佳占位，目之所及皆是景
话说回来，高端市场琳琅满目，华发越秀和樾府又是如何脱颖而出，撩拨高净值人群的心弦，牢牢守住榜一的位置？
秘籍在于，这个靠地段、靠品牌、靠稀缺就能躺赢的项目，却偏要用硬实力说话，无论是其建筑设计+内部景观+户型设计，都是花足了心思，我身边实地参观过的朋友无不为之一叹。
项目压轴登场的102地块位于项目五个地块的核芯，位置极佳，西望山体公园，南看中央公园，东望CBD，北看园林。目之所及皆是景观。
与此同时，第五期的容积率设置比前几期更低，楼间距最宽可达到130米，可营造更好的观景视角、同时加强采光通风，居住舒适感更上一层。
更值得称赞的是，102地块园林升级，其内部打造了项目唯一下沉景观会所，视觉提升的同时，满足业主在小区内体验休闲度假式生活。
为引美景入室，和樾府五期大手笔做了全玻璃幕墙设计，最高窗地比达到35%。
所谓窗地比，就是窗户面积与地面面积的比值。数值越大，采光面积就越大。但与此同时，造价也越高，还面临着更多节能的考验。
相关研究数据显示，一般房企的窗地比限制在16%-31%，窗地比每增加1%，地上单价成本增加约7元/㎡；以10万㎡小区计算，18%的窗地比与28%的窗地比，其建安成本相差可达700万！（数据来源：明源地产研究所）
正因如此，市场上不少项目迫于节能和造价而选择“屈就”，窗地比普遍在21%-24%，达到30%便可比肩别墅产品。
反观出手阔绰的华发越秀和樾府，将项目窗地比做到35%，已经是妥妥的墅级配置。
和樾府是如何做到的？以270㎡户型为例。
270㎡大平层户型
如图，该户型的做到四开间朝南，长度8.6米的跑道阳台，主卧270°环幕转角大飘窗，实现全明户型，保障天然采光。
这样的房子，一年四季，通透明亮，居住体验直接爆灯！
05
直击高净值人群置业喜好
不得不说的是，和樾府五期的产品定位也暗合了目前市场改善当道的大趋势。
克而瑞数据显示，2022年上半年，在全国194个重点监测城市当中，不管一二三四线城市，其140平方米以上的大面积产品都在走俏。
其中，一线城市140-180平方米的户型占比为6.1%，180平方米以上的户型占比4.55%，均为近三年的最高位。
为契合市场“越住越大”的户型走向，和樾府针对改善客户推出了200㎡、270㎡面积段的大平层户型。
值得一提的是，目前市面上200㎡以上户型的产品相当抢手。
克而瑞数据显示，2021年广州200㎡以上的一手住宅供求比甚至低至0.29.
这个比例大概是，三个人只能抢到一套。
与此同时，还有市场专业机构研究数据表明，140㎡以上大户型的置业客群更讲究私密性，偏爱独立电梯厅；同时偏爱洄游动线，在同一个回路中融入不同的功能区；此外，讲求南北通透，偏好南北双阳台。
再看回270㎡大户型，你会发现，和樾府在户型上确实是完全立足于高净值人群的置业喜好和生活方式而做出设计，如双电梯独梯入户，LDBK厨房+餐客厅+阳台一体化，长度8.6米，进深2.4米的宽阔景观阳台......
200㎡大平层户型
面积稍小一点的200㎡户型也是做得细节满满，入户花园、开放式的中西厨、南北通透的主套空间，直击改善一族的置业喜好。
200㎡大平层客厅及主、次卧展示
此外，除了建面200㎡以上的大平层，和樾府五期还有部分优质改善产品，比如130㎡、140㎡的创意户型。
130㎡、140㎡创意户型图
不怕对手比你强，怕就怕对手不仅比你强，还比你更努力。
对广州楼市而言，越秀和樾府就是这样一个天生丽质、后天还励志的对手。
据了解，和樾府五期总货量仅544套，据悉目前已销售过半，压轴之作，卖一套少一套。根据以往和樾府“每开每罄、逢开必爆”的速度，想买的朋友需要抓紧啦。
对了，目前华发越秀·和樾府已在珠江新城“四季酒店大堂一楼以及二楼绿宝厅”设置了VIP接待点，以便特殊期间实现舒心、便捷、安全地看房。