贾梦霞对话王小鲁
“我们需要这样说真话的专家”、“说得好，说到根上了”、“唯一让我听了很感动的专家”、“这个经济学家我服，尊敬您”，这是很多观众在《聊一波》对话国民经济研究所副所长王小鲁系列视频下面的留言，而这样的留言超过了10w+。
在当前国际格局多变，全球通胀居高不下的大背景下，中国经济遇到很强下行压力，社会上难免出现一些悲观情绪，中国经济未来的动力何在？如何促进消费增长？当下房地产业危机如何化解？如何真正解决土地财政问题？关于这些话题，市场上一直有不同的声音。
近期，《聊一波》节目总制片人、主持人贾梦霞专访了国民经济研究所副所长王小鲁。整个访谈过程中，王小鲁始终保持儒雅谦和的态度，深入浅出，娓娓道来的阐述中态度鲜明地提出他对当前宏观经济形势的思考：“2022年房地产市场出现拐点”、“房地产行业不会一直是支柱产业”、“不要过度依赖投资拉动经济，现在缺的是老百姓的消费”、“消费不是刺激出来的，消费是人的自然需要”、“土地财政问题会倒逼改革”。
这些观点的提出，解答了很多观众对当前宏观经济问题的疑惑，直击问题的根本，让人耳目一新，引人思考。
本期节目一经播出，反响空前。多次登上头条、微博等人气热榜，引爆自媒体大量自动转发。截至11月中旬，全网播放量超6000万。其中，《经济学家王小鲁：2022年房地产市场出现拐点》单条视频全网播放量更是高达1700万，收获大量好评。
很多观众被打动不仅是因为王小鲁身上的学者风度，更是因为他擅长用通俗易懂的话语，结合大量鲜活生动的实例，将晦涩难懂的经济问题进行生活化、口语化的表达，触及到了大家最为关心的基本民生经济问题，让大家感觉说到了心坎上。
以前提及财经访谈节目，往往会给观众一种严肃的感受，主持人与经济学家、金融界大咖正襟危坐，端着胳膊，高谈阔论着全球经济。《聊一波》为什么能创造出一种与众不同“聊”的语态？
这要说到《聊一波》节目创办人王波明的初衷，王波明曾经创办《财经》杂志，早年参与推动创建了中国资本市场，对中国经济30多年的观察和深入度参与，使得他的对话采用一种平等的视角。总制片人贾梦霞来自于央视，是中国最早的一批电视财经记者，对于视频表达游刃有余，多期节目下来，《聊一波》节目始终在系统高度站位的基础上，坚持深入浅出、聊深聊透中国经济基本问题的风格，被观众称为“财经访谈节目里的一股清流”。
特别是在本期节目中，王小鲁的话语更是给人一种如沐春风的畅快感。
王小鲁是中国著名的经济学家，1980年代曾任国家体改委中国经济体制改革研究所期刊主编、研究室主任。他长期从事中国经济体制改革、经济增长、收入分配、城乡发展等研究，两次获孙冶方经济科学论文奖。
以下是《聊一波》总制片人、主持人贾梦霞与王小鲁的完整对话：
房地产不会一直是支柱产业
贾梦霞：今年上半年，占到投资额1/4的房地产投资下降了5.4%，从房地产行业的整个链条数据看，都出现了严重的负增长。在您看来，这些数据是暂时性的还是趋势性的？中国的房地产到拐点了吗？
王小鲁：回答这个问题，需要先算一笔账，根据2020年人口普查数据，中国城镇居民的人均住房建筑面积是37.6平方米，如果按15%的空置率计算，算上空置房，再加上房地产企业80多亿平方米（正在施工的住房面积）和已完工未销售的住房，假定不再开工建设新房，等全部完工后，中国城镇的住房建筑面积就会超过490亿平方米，人均建筑面积接近54平方米，折合居住面积近38平方米。
而欧洲发达国家的城镇居民人均居住面积是40平方米左右，达到这个水平，中国的城镇住房就基本饱和了。
假定到2035年，中国的城镇化率从目前的65%上升到75%，城镇人口达到10.6亿，人均建筑面积能达到60平方米，折算成人均居住面积是42平方米。到了这个时候，就不需要再扩大了。那么中国城镇住房面积就需要从现在的490亿平方米扩大到600多亿平方米，未来十几年平均每年只需要增加10.5亿平方米就够了。
但过去三年，我国每年房地产新开工住房面积平均为15.9亿平方米，如果保持这个趋势不变，未来每年平均将有三分之一的商品房过剩。现在整个市场需求已经接近饱和。在这种情况下，房地产数据下降并不是短期波动，而是长期的趋势变化。今年恐怕就是拐点，未来将是一个逐步收缩的趋势。
贾梦霞：有很多经济学家认为，房地产投资仍然是中国经济增长的驱动力，您认同这个说法吗？
王小鲁：目前很多人持有这个观点，他们把过去发生过的现象当作今后永远不会改变的现象，这种判断恐怕是错误的。
过去中国的房地产业，经历了快速的发展期，对中国经济增长提供了较大的支撑作用，很大程度拉动了我国的经济增长。但这个过程是由市场决定的，如果市场上的房地产接近饱和，这个过程自然就会慢下来，停下来。
过去，中国是个农业国，农业是支柱产业，后来在快速工业化时期，工业成为了支柱产业。再后来，服务业增长快于工业增长。随着经济形势的变化，中国的产业结构也在不断变化，没有任何一个产业，会是永远的支柱产业。
贾梦霞：最近，中央密集出台“稳楼市”政策，力度和节奏均表现出较高的积极性，今年最大的任务是保交楼，您认为这些政策的出台能否提振房地产市场信心？
王小鲁：这个前提要看市场的需求。当房地产市场快速下降时，为了防止出现断崖式下跌或大滑坡，这个时候采取一些政策来缓和对经济和对老百姓造成的冲击，我认为是有必要的。这样，房地产企业的信心也会有所转好，但这并不能改变中国房地产市场未来面临饱和的大趋势。
贾梦霞：过去二三十年，大家形象地把房地产的调控政策称为“翻烧饼”，您觉得今年会不会再翻一次烧饼？
王小鲁：有这个可能。房地产政策翻烧饼，是因为几种不同的政策目标互相打架。
第一个政策目标，房地产是支柱产业，担负拉动经济增长的任务。房地产业如果掉下来，经济增长就会掉下来，所以要鼓励房地产继续快速发展。
第二个政策目标，对地方政府来说，卖地收入是第二财政，也是重要的收入来源。当前很多地方政府财政不足，靠大量的卖地收入做补充。这种情况下，一旦土地收入减少，地方政府的日子就会难过，地方政府要鼓励房地产业快速发展，这样才能不断扩大卖地收入规模。
第三个政策目标，当土地价格不断上涨，房价连续攀升时，老百姓买不起房了。这个时候就要控制房价，让老百姓买得起。
第四个政策目标，如果大家都看好房地产行业，越来越多的资金会被吸引进来，老百姓借债买房，房企借债扩大投资，房地产相关贷款在贷款总额的占比会越来越高。
单看房地产业的资产负债率，全国房企的资产负债率已高达80%。如果房地产市场一直被看好，这个债可以还上。但如果市场需求没有那么大，房子卖不出去，现在看起来是优质贷款，将来就可能变成不良贷款，形成大量坏债，把整个经济拖垮。所以要控制金融风险，不能让杠杆率过高，也不能让房地产相关贷款无限制扩张下去。
贾梦霞：这些政策目标能不能同时实现？
王小鲁：不能，所以它们才会互相打架。
如果一边控制房价，要将房价压下来，但由于很多根本性的问题没有解决，可能会采取临时性的短期措施，比如限购或限制房地产贷款，短期内房地产业的增长会下降。但另一边就会有不同意见了。他们认为房地产能拉动经济增长，是支柱产业，如果房价被控制，经济增长就会受到影响，所以不能控制，还要鼓励房地产业快速发展。这个时候政策也许就会向另一个方向偏斜了。
在不同的政策目标之间，今天选这个，明天选那个，就会出现不断的摇摆，也就是“翻烧饼”。这种情况下，如果不把几个政策目标理顺，不分清主次关系和先后顺序，“翻烧饼”以后可能还会继续。
应把保障房比例从1:10提高到5:5
贾梦霞：今年黄奇帆在接受《聊一波》采访时，对中国房地产如何实现软着陆提出了他的建议，您对这方面有哪些建议？
王小鲁：现在经济增长下行，房地产业面临拐点，这个时候，如果靠过度的货币刺激、大水漫灌，是救不了市的。一个月两个月可以，但想救一年两年，不但救不了，反而会加重“病情”，把可治的“病”变成不可治，将经济拖到泥潭里，这是需要防止的。
其实，我们现在还有很多事情可做，比如目前保障房的数量很少，与其搞货币放水和缺乏效益的政府投资，不如把钱用于投资建设保障房，让原来住不起房子的那些中低收入或者低收入居民有房可住。
再比如，目前房企有很多商品房卖不掉，政府可以收购适用的房屋提供给老百姓，把它变成保障房，公租房或是廉租房。这样既解决了老百姓的问题，也解决了房企有很多存量房卖不动的问题。
贾梦霞：您提到了保障房，最初的房改制度是商品房和保障房两条“腿”走路的，当时设计的初衷是怎样的？
王小鲁：当时搞房改，一方面将原来的公房用很低的价格卖给了老百姓，让他们有了自己的财产，这对老百姓是好事。另一方面，形成了商品房市场，房地产企业可以建房，可以卖房，老百姓只要有钱就可以买房子。但这并不是当时房改的全部目标。
当时房改有很明确的指导思想，要有两个体系，一个是保障房，一个是商品房。保障房用来解决中低收入居民的住房需求，商品房主要面对高收入人群。按照当时的设想，至少应该是一半保障房，一半商品房。
但后来实行的结果不理想，自从有了土地财政后，地方政府就把卖地、提高土地收入作为最重要的目标。在实行过程中，越来越重视商品房，将保障房的占比挤得很低，造成如今很多人买不起房、住不起房、负担过重等一系列问题。
贾梦霞：2021年中央经济工作会议提出，2022年要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。目前保障房建设的进展如何？
王小鲁：这方面的公开数据不多，从最近住建部公布的统计数据看，过去两年开工建设的保障性出租房是256万套，由于保障房的面积一般比较小，假定每套60平米，250多万套房子大概1.5亿平米。目前我国一年开工的商品房面积有15亿平米，相当于保障房面积的10倍。当然这并没有包含全部的保障房，不过都加上也不会很多。
所以我认为，目前市场做不了，但又需要去做的事情可以政府来做，让国有企业来做。国有企业不要去抢商业性房地产业的蛋糕，应该首先把该做的像保障房这样的事情做起来，这才是国有企业该承担的责任。
土地财政问题会倒逼改革
贾梦霞：中国房地产的发展模式与中国经济增速是捆绑在一起的，这也是目前调整的一个难度。此外，也与其深深植根于土地财政有很大关系。您也做过不少土地财政的研究，您觉得在房地产调整之时，土地财政会不会受到很大的挑战？
王小鲁：土地财政问题早就应该引起足够的重视。大概从上世纪90年代开始，我国的土地从过去的无偿划拨转向有偿出让，地方政府开始出让土地。房地产也从福利分房改为商品房，进入了市场轨道。这个变化维持了很多年，现在来看当年所采取的土地财政政策，确实起了不小的作用。
从好处说，一方面在地方政府财政收入不足的情况下，土地财政起到了很大的支撑作用，补充了收入的不足。另一方面在城市化过程中，提供了大量资金，让地方政府有更多的钱用于城市建设、基础设施建设。
但也确实带来了很多问题：第一是地价越来越高，地方政府越来越依赖土地财政，地价推着房价不断上涨，让很多老百姓买不起房、住不起房。
第二是政府大规模借债投资。由于土地财政的推动作用，地方政府的土地收入越来越高，政府不仅大量用土地收入进行投资，还依靠土地做抵押向银行贷款进行投资。房地产企业也过度依赖借债，大量买地和投资。当这些投资发展到一定阶段，就出现过度投资、房地产过剩等诸多问题，造成大量投资收不回来，借债越来越多，还款更加困难。
房地产业相应也面临这些问题，地价上涨，房价也在上涨，所以房地产业就大胆扩张、不断投资，在建规模迅速膨胀。目前房地产业在建房屋面积接近100亿平方米，如此巨大的数量完全是靠借贷支撑的。一旦这些房子卖不出去，那巨额的债务都会变成坏债。
如果沿着土地财政这条路继续走下去，风险会越来越大，早晚有一天，这些风险会变成现实的巨大冲击。
贾梦霞：土地财政的问题该如何解决呢？
王小鲁：这种情况下需要改革，要从制度上解决问题，不能一成不变走老路。一方面要适应房地产市场变化，各方政策都要调整，把硬着陆变成软着陆；另一方面在体制上要推动改革，也包括土地制度的改革。实际上，十八届三中全会早就提出来农村集体建设用地可以直接入市，同权、同价、同等进入市场。不过到现在一直没有实现。
贾梦霞：这个难度在哪里？
王小鲁：难度主要在于某些既得利益阶层、集团不愿意放弃已有的利益，所以有些拟定的改革政策落实不下去。
对各级政府来说，自身需要调整，政府的职能也需要转变。市场要在资源配置中起到决定性作用。过去各级政府总是希望更多的参与资源配置，但这在无形之中会把市场配置资源的空间压缩得越来越窄，政府要把该由市场配置资源的领域让给市场，政府少参与，不要处处都由政府主导。
政府应该做什么？政府需要更多投入在公共服务、社会保障、改善民生等问题上，给老百姓提供更好的生活空间，给企业提供一个公平竞争的市场环境、良好的法治环境。这些都是政府职能转变要解决的问题。
贾梦霞：我记得您做过一个关于市场化程度的研究，今年我国也提出加快建设全国统一大市场，从调研来看，经济增速跟市场化程度有什么样的关系呢？
王小鲁：建立全国统一的大市场，是要更好的市场化。一个统一的大市场意味着在中国市场上，所有的企业公平竞争，市场在资源配置中起决定性作用。这才能改善资源配置状况，促进竞争，提高效率，使经济增长更有动力。如果各地都有行政壁垒，或是通过行政控制干预市场配置资源，那就不是一个统一的市场，自然也会妨碍经济增长。
因此要建设全国统一大市场，就要解决市场化的问题，消除那些阻碍市场化的因素，比如各种行政壁垒、地方保护、不公平待遇等问题，形成全国统一的竞争性市场。
我国经济增长动能缺的是消费
贾梦霞：今年我国面对的形势空前严峻，要实现5.5%的经济增长目标，您认为未来我国经济的增长点会在哪里？
王小鲁：在我来看，缺什么，什么就应该是新的增长点。
过去我们过度重视投资需求，一直靠投资来拉动经济增长。如果用支出法GDP分解，可以看到我国过去十几年来消费需求占比过低，投资需求占比过高。
在全球范围内，绝大部分国家平均的消费率在80%左右，居民消费超过60%。相比之下，我国消费率只有54%，其中居民消费率只有38%，这两个指标远低于世界水平，也远低于发达国家和中等收入国家的水平。而投资率远远高于世界水平。
改革开放以后，我国经历了大规模工业化发展的阶段，后来城市化建设、基础设施建设都快速发展，这些需要大规模投资。但是现在，大部分投资领域已经相对饱和，显然不会再有这么大的投资空间。而现在缺的是什么？缺的是老百姓的消费，我国的消费率占GDP的比重过低。
贾梦霞：我看到您有一个观点，需要提振消费，而不是刺激消费。
王小鲁：对，消费不是刺激出来的，而是人的自然需要。老百姓需要吃和穿，有钱了想出去旅游，丰富文化生活，这些都不是靠刺激才出现的。
政府应该把老百姓的切身生活问题解决好，包括保障性住房、社保、医疗、养老、孩子上学等问题，这样老百姓的消费自然会恢复，才敢消费，而不是当有很多问题导致居民不敢消费时去刺激消费，这种刺激没有后劲，起不了太大作用。
所以要把思想转变过来，不能一直依靠投资拉动经济，要给老百姓一个更加宽松的环境，改善就业，提高收入，减轻压力和负担，这样才能够敢于消费。靠消费的回升，也能够给经济增长提供一个强有力的支撑，未来的经济增长会更有潜力，更有基础。
贾梦霞：为什么会在社会整体财富增加的同时，大家的收入占比反而下降了？
王小鲁：过去我国过度重视投资需求，产生了一个误区，要不断扩大政府投资，不断靠货币扩张刺激投资，让投资比重迅速上升。这样做的后果会严重挤压老百姓的收入和消费需求。大概从2000年以后，居民收入在GDP中的比重逐渐下降，居民消费占比下降得更快。这就意味着居民相对收缩的收入并没有都用来消费，储蓄率过高。
原因是老百姓不敢消费，要买房子得存钱，买了房要还银行贷款，如果再加上就业缺乏保证，未来不确定的风险，更不敢消费了。
有人认为，消费了钱就花掉了，不如拿这个钱做投资。但是要知道，当居民消费不振、投资过度时，会导致很多投资项目效率不高甚至无效，钱投出去没办法收回，不光没有经济效益，也缺乏社会效益。所以应该把老百姓急需解决的问题摆在前面，将那些单纯为了拉动经济增长找的无关紧要的投资项目放一放。如果各个领域都这么调整，中国的经济增长应该会更有后劲。
贾梦霞：今年因为全球经济出现波动，中国经济也有下行压力，您研究过罗斯福新政，关于如何走出大萧条的问题，您有哪些启发？
王小鲁：在两三年前，我就开始关注美国30年代的大萧条。我看了以后很受启发，目前我国面临的问题可以从别国的历史经验中找到一些借鉴。
我研究了不少当年的统计数据，包括财政、货币、物价、生产各方面的情况。我认为过去主流经济学界对大萧条、对罗斯福新政的很多解释是误解误读。很多人说罗斯福新政就是凯恩斯政策，政府大规模投资，再大量发行货币把经济拉起来，解决经济萧条问题，这个观点其实是错误的。从罗斯福1933年上台那天起到1940年，期间M2的增长只比GNP增长高一个百分点，政府投资的增长慢于GNP的增长，政府并没有搞大规模投资和货币大量放水。
罗斯福的确做了一些投资项目，比如建设大坝投资水利，投资发电等项目，有代表性的是田纳西河流域的治理。但这些项目在投资总规模中占比很小。
其实，政府的钱主要花在了民生问题上，这是从罗斯福执政开始就在做的事情。首先是实行大规模的失业救济，因为萧条期间，很多企业关门倒闭，造成大规模失业。
当然这中间也包括一些以工代赈的项目，比如政府花钱植树造林、种树、搞水利建设或修路。但这些工程主要也是为了解决就业问题，集中在那些需要大量劳动力的领域去投资，吸纳就业。
随后他又建立起失业保障系统，用大量资金建立社会保障基金。这样如果再有人失业，就不是靠政府临时拿钱救济，而是依靠制度性的安排。加入了失业保障体系，失业时就有保障金，这样社会保障体系就建立起来。当然除了失业保障外，后来还建立了养老保险、医疗保险等保障。
罗斯福新政最重要的经验是通过政府解决老百姓最头疼的问题。失业了没有收入，由政府解决失业保险问题，让老百姓可以渡过难关。同时老百姓有钱花，商店才能卖出更多东西，企业才能更多地生产，通过这套方式把消费需求恢复起来。
随后，美国的经济很快就从负增长变成正增长，而且以年均增长7%的速度恢复。这套措施靠的并不是凯恩斯主义政策的大规模货币放水和政府大规模投资，而是解决了民生问题。