作者 | 李逗
编辑 | 田晏林 顽疴要用猛药。面对中国房地产行业的陈疾和隐忧，整个供给侧在经历了一轮调整后，效果已现。进入11月以来，监管部门连续出台政策纾困房企，楼市信心正在被重塑。 11月21日，房地产行业又迎来政策暖风。中国人民银行、银保监联合召开了全国性商业银行信贷工作座谈会。在这场长达两个半小时的高规格会议上，中国人民银行副行长潘功胜透露，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为其提供零息资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。
消息一出，整个房地产市场再次沸腾。
早在今年8月，住建部、财政部和央行等部门就提出，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。资金分派到各地的落地速度也快。9月份，政策性银行启动2000亿元的“保交楼”专项借款。
如今，央行在此基础上继续加码，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“合计4000亿元的财政和央行资金，再加上2500亿元‘第二支箭’支持房地产民营企业发债融资、银保监会‘保函置换预收款’政策，再加上带动央国企资产管理公司收并购等等，这显示在推进‘保交楼’方面，国家正在全方位疏解保交楼的资金面。”
一系列政策强心剂打下来，11月22日，A股地产股再次出现集体拉升。看到了融资窗口期的房企们也跃跃欲试，借着政策利好和股价反弹的窗口期，频频释放融资“大招”。
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房企等来了发债良机
就在该消息公布的同一天，证监会、央行、银保监会、外管局等四大金融监管机构高层在2022年金融街论坛年会上明确表态，支持房地产市场健康发展。
中国人民银行行长易纲表示：“房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。”中国证监会主席易会满提及，要支持实施改善优质房企资产负债表计划，及继续支持房地产企业合理债券融资需求。
银保监会主席郭树清也坦言，最近一段时间，海外媒体持续炒作中国“房地产危机”和“建筑业衰落”，但实际上“我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段”，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。
这些“规格高、人员齐”的发声，让资本市场再次看到了金融系统对保民生，以及促进房地产市场平稳健康发展的重视。
市界注意到，此次央行对商业银行推出的优惠贷款，不仅要求其做好民营房企债券承销业务，还要加大对民营房企债券的投资力度，以及做好“保交楼”贷款支持计划，时间至2023年3月31日前。
近段时间，房地产行业好消息不断。
先是中国银行间市场交易商协会继续推进“第二支箭”，支持民营企业发债融资，紧接着央行银保监推出“金融16条”，要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。近日，监管层又放宽要求，允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。
房企们感受到了寒冬转暖的信号。
在继龙湖集团、美的置业、新城控股、旭辉等企业公布融资消息后，房企“老大哥”万科集团也在11月21日晚间，公布了一项高达500亿元的发债计划。
500亿元，是近年来房地产界最大规模的一次融资。据悉，万科拟发行的这轮直接债务融资工具，将在股东大会审议通过后的三年内陆续发行。
最近几年，每逢年底，万科都会向股东大会提交融资方案，但过去几年的融资额度大多在350亿元左右徘徊。而这次，万科“破天荒”地计划新增500亿元融资，比去年10月份的300亿元融资增加了6成。
作为房企中最具忧患意识的企业，万科集团董事长郁亮不止一次表露出对房企高速发展的担忧，这也使得万科的财务杠杆常年在行业内保持低位，融资信用市场也相对通畅。财报显示，万科前三季度新增融资的平均融资成本仅为3.73%，远低于平均发债成本。
不过，在当前的楼市环境下，万科也没能幸免，不得不勒紧裤腰带过日子。今年前三季度，万科经营性现金流净额约为-124.64亿元，同比下降124.09%；前十个月，公司累计实现合同销售额3467.7亿元，同比下滑33.5%。
10月份的最后一天，万科召开了内部会议，郁亮亲自督战，对今年最后两个月销售冲刺做了部署，加大各类销售渠道的合作力度等，并且强调“要以销售结果为导向”。
如今，政策带来的“及时雨”，让万科的现金流得到大幅改善。这500亿元的发债额度，或许将成为其提升资金流动性、降低融资成本的好时机。
不过，也有多位房企人士告诉市界，大量的债务融资能给房企现金流带来多大的改善，具体效果还需时间验证。
“暂时还没有什么变化，还是没钱。此前受理的债务发行，也是一个授信额度，并不是直接给那么多，后续还要提供抵押、交担保费等。”较早发行债券融资计划的某房企投资人士表示。
一家中型房企的投融资从业人员也说，目前房企融资还是循序渐进，“头部房企先吃肉，腰部房企后喝汤的，估计要再等一两个月才能落地。”
对于上述政策的接连发布，李宇嘉预计，“政策性金融机构、央企资产管理公司、大型国有银行等将率先发挥稳定全局的社会责任、带头作用合理增加信贷投放、资金纾困和注入，财务基本稳健、短期受困的企业将率先获得资金支持，房企资金面将得到明显好转。”
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金融机构风险偏好改善
在金融街论坛年会上，易纲再次强调，“最近我们扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。”
此前，“金融16条”通知表示，要稳定房地产开发贷款投放，强调要对国有民营等各类房地产企业一视同仁，要求从思路上对金融机构给予国企与民企的“差别待遇”进行纠偏。
金融机构的反应也很快。“金融16条”通知出台后，多家银行纷纷举行内部会议，讨论加大房地产信贷投放力度的措施，如，提供开发贷、过桥贷款等金融服务，加大房地产企业并购的贷款或发债融资支持等。
另一个显而易见的信号是，多家信用评级机构对房地产的态度开始发生转变。很多以往只能靠自救的优质民企们，等来了金融机构的另眼相看。
11月21日，标普全球评级表示，中国房地产市场也将变得更为稳定。惠誉评级称，这些金融支持房地产的措施将增强银行为该类项目提供贷款的意愿并加速项目竣工。这些措施表明，监管机构维持房地产行业稳定、遏制风险外溢的决心日益坚定。
受此影响，最近一段时间，房地产市场有了多次股价狂欢，借着股价反弹的短暂窗口期，房企们一边发债，一边也纷纷看准机会，进行配股融资。
11月16日，雅居乐以“先旧后新”方式配售2.95亿股股份，配股价格为2.68港元，募资7.83亿港元；而此前一天，碧桂园宣布订立配售协议拟配售14.63亿股，配售价每股2.68港元，融资所得净额38.72亿港元。
证监会也明确表示，允许部分存在少量涉房业务、但不以房地产为主业的企业，在Ａ股市场融资。近日，中国能建与东百集团两家“符合条件”的涉房企业公布，拟定增募集资金分别不超过150亿元和10亿元。
与此同时，银行开发贷款也迎来了新一轮的增长态势。此前，大多数房企为追求自保，开发进度整体收缩，开发贷款出现下滑。据克而瑞报告，9月份50强房企中有超过七成的企业无投资。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平预计，今年第四季度房企新增银行贷款在4200亿元左右，较第三季度增加约300亿元，“从银行表内信贷来看，银行开发贷余额有望在四季度重拾增长势头。”
此外，政策还鼓励信托等资管产品支持房地产融资的需求。
用益信托研究员喻智向市界分析道：“应该会挺大的，‘金融16条’对房企的债务问题有很大的支持和引导，对存量房地产信托的作用显著，但对房企融资的改善效果还有待观察。信托行业的资金支持很大程度上受投资者的约束，所以还有一定的不确定性。”
中国民生银行首席经济分析师温斌也表示，“本身这些政策包括第二支箭、信托融资等政策，总体上还是法制化、市场化的原则，它是对那些临时出现资金困难的企业或项目进行融资支持，防止因为流动性风险导致信用风险暴雷。但对于个已经爆雷的、杠杆率很高、以及项目本身瑕疵严重的企业，还是会采取市场化的方式处置。”
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多方力量推进“保交楼”
保交楼与稳民生息息相关，是这轮房地产支持政策的重中之重。它不仅是购房者心中的“定心丸”，也是提升市场信心的必然举措。
今年7月28日，中共中央政治局首次提及“保交楼、稳民生”政策。随后的四个月内，包括2000亿元“保交楼”专项借款、稳楼市纾困基金、鼓励金融机构提供配套融资支持等一系列政策陆续出台，让“保交楼”工作迎来了阶段性利好。
破局“保交楼”工作，首当其冲是解决企业的资金问题。
9月份到位的那笔2000亿元政策性银行的专项借款，已经在沈阳、郑州等城市相关资金落实到位。这些资金将严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。
但单纯依靠这个，并不能满足庞大的潜在项目群的资金需求。换言之，“保交楼”迫切需要商业银行的配套资金入场，从而实现双管齐下，化解风险。
温斌表示，商业银行具体支持“保交楼”，还是在资金承受方面有一些实际压力和缺口，通过这种方式可以加大对“保交楼”的支持力度，对于稳定民生，稳定市场预期，都会发挥积极作用。
不仅如此，此前发布的“金融16条”中也提及，鼓励金融机构提供配套融资支持。也就意味着，保交楼的主力不仅有地方政府、金融机构，甚至专门处置风险的资管管理公司也要加入阵营，为“保交楼”托底。
在“国家队+市场力量”的组合下，“保交楼”资金的陆续到位只是个开端，各地根据当地特色也有一套自己的工作模式。
根据中指研究院监测数据，7月以来至今，已有近40省市出台“保交楼”举措，包括对问题项目“一盘一策”“一对一帮扶”、各级领导对项目“挂联兜底”、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目等。
以河南省郑州为例，9月7日至10月6日，郑州发起过“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动。据河南银保监局披露，截至今年10月末，河南全省银行机构对开发贷实施延期展期314.1亿元，对问题楼盘和保交楼项目提供配套融资已批复262亿元，已投放151.5亿元。
而从整个数据看，各项保交楼的效果已初显。今年1至10月，房屋竣工面积同比下降18.7%，连续第3个月降幅收窄，其中，10月单月环比上涨42%。
对于目前“保交楼”的进展，李宇嘉分析称，“近期，国家及各地保交楼的政策力度加大，取得了积极效果。随着专项借款、纾困基金积极落地，房企融资环境好转，已销售房屋竣工交付提速，对行业需求端、居民预期提振都有积极意义。”
可以预见的是，“保交楼”的政策方向仍是短期房地产政策的主旋律。而随着“保交楼”成效的不断加快，房地产市场也将逐渐迈入平稳发展模式。对于许多民营房企来说，能否抓住融资机会窗口，改善短期流动性，也是决定它们未来发展走势的关键一步。