新政后 成都楼市的下一个“爆点”在哪里?

三-四环是当前成都的主力开发区域,有两个层面的原因可以佐证。

一方面,成都主城需要向外“借空间”。作为供地主力,近年来三-四环的土地供应占比持续扩大。数据显示,2021年以来,三环周边涉宅用地成交了72宗,总净用地面积达到约3710亩。无论是房企拿地开发,还是购房者买房置业,有地就有机会。

另一方面,成都城市形象需要进一步更新。三-四环区域叠加了环城生态区提档升级、大量调规,“高品质、低密生态型”居住区是这里的最终定位。

政策端的支持,正让楼市的信心逐渐恢复。11月17日成都楼市新政出台后,购房者更需要加速入市。那么在成都三环-四环这个核心版图,哪里是楼市下一个“爆点”?锐理君认为,至少要满足三个条件:地理位置利好、强资源支撑、市场具备涨势,大丰板块无疑是同时满足这几个条件的“宝藏”区域。

从洼地到高地

“中优”轴线上的大丰全新起跳

“3.5环、南北主轴上、城市副中心”等地段特征,是大丰成为“爆点”的基本前提。

说起大丰板块,市场并不陌生。大丰空间跨越成都三环-四环,位于城市南北发展主轴,享核心区位,是新都距主城最近的板块,也是主城扩容品质居住区域。

(大丰位置示意)

近两年市场关于大丰板块争论声最集中的地方——按照目前的建设情况,未来大丰的成长性到底怎么样?锐理君研判发现,成都城市营城逻辑早已为大丰标注好了价值,大丰全新起跳具有必然性:

一方面,大丰是成都3.5环上的价值洼地,具备起跳的潜力。

开篇我们说到,主城开发范围已扩展到三环和四环之间,开发企业和购房者都在争夺,多个板块已烙上了TOP印记:如三圣乡、武侯新城、十陵等房地产板块,已经趁着这一波发展势头,土地、住宅市场产生了翻天覆地的变化。

从2022年1-10月成都3.5环各板块住宅成交均价来看,大丰板块价格相对“温柔”,是妥妥地“价值洼地”,为房企与购房者提供了进入城市核心区的机会。

(成都3.5环各板块价格情况)

另一方面,大丰是中优主轴上的价值高地,具备起跳的机遇。

如今,在规划和政策的利好下,多重“标签”叠加下的大丰必然会借势而升。

标签1:七大城市副中心之一

根据《成都市中优“十四五”规划》提出的北部新城城市副中心大致范围为北三环外、天府大道北中轴两侧区域,金牛区凤凰山片区、天回片区以及大丰,并承担着三大功能——宜居宜业宜商的城市副中心、国际区域性贸易中心、现代服务业聚集发展高地。

再根据新都区十四个五年规划的公示,将依托“一城两翼、一带双轴”全域空间格局,重构区域主体功能,其中一城指以新都、三河、大丰、斑竹园、桂湖5个街道打造现代化城区。

换句话说,大丰板块既属于成都中优的城市副中心之一,也是新都全力打造的现代化城区。在主城价值日益稀缺的今天,随着大丰板块的定位升级,功能与品质必将全面提升。

(成都中优的2个城市主中心与7个城市副中心)

标签2:中优主轴的黄金交点

根据《成都市“中优”区域城市有机更新总体规划》,成都将重塑“中优”区域空间结构,推动由单中心均质化的空间结构向“一心两轴、一带一环、多中心”的网络化空间结构转变。

其中“两轴”之一的南北城市发展轴,既是成都的景观轴,也是经济轴、文化轴和生态轴,这条中轴线上集聚了地标性建筑和高端产业,在经济上处于全城领先地位。

而“一环”指环城生态公园,是沿四环打造并辐射三环的城市公园,连线成片、串珠成链,也是在全国、乃至全世界都独一无二的公园城市载体,是成都的“国际会客厅”。

大丰位于南北城市发展轴上,并与环城生态公园无缝对接,这样的黄金交点必能催生新的楼市风口,推动大丰向新的价值高点前进。

(大丰板块位于“中优”更新一轴和一环的交汇处)

标签3:主城向北第一站

在成渝地区双城经济圈、成都都市圈建设与凤凰山机场搬迁的多重机遇叠加驱动下,作为主城向北第一站的大丰板块新一轮建设也有了苗头。

锐理君了解到,今年3月,新都区已在快速、高效推进凤凰山片区大丰城市设计工作。规划方案提出了“金凤鸣北·科创青谷”的总体定位,要用最高水平规划,打造最高品质的城市区域,将大丰土地价值、产业功能、空间环境等发挥到极致。

相信随着规划进一步完善,大丰区域得到政策支持及大量资源倾斜,并迅速成为成都最具有居住价值的区域之一。

从规划到呈现

价值裂变的大丰齐聚人居配套资源

经过多年发展,大丰板块城市界面、交通、配套、居住品质等方面得到质的提升和改变,这是大丰成为“爆点”的必要条件。

交通体系加速成网。大丰板块拥有绕城高速、三环路、金丰高架线、北星大道等交通要道,还有直达高新区和天府新区的地铁5号线,构建了整个板块立体、便捷的交通系统。

商业、教育、医疗资源也在同步引入。大丰板块已有汇融广场、福地广场、龙湖锦宸天街、保利广场、绿地苏宁广场、优品道广场等共计46万方商业体资源。医疗方面,大丰区域内有国家二甲综合医院——新都区第三人民医院,还有距离较近的西部战区总医院。教育方面,有育才幼儿园、大丰三小、蚕从路小学、石犀小学、大丰中学、北星中学等,满足0-18岁不同年龄阶段的教育需求。

稀缺人文生态资源加速落地。大丰外部有成都露天音乐公园”和“凤凰山体育公园”两大城市级地标配套落户。成都露天音乐公园是中国唯一露天音乐公园,拥有目前世界上最大的全景声半露天半室内双面剧场,占地592亩,相当于55个标准足球场、3个小巨蛋的规模,整个音乐广场可同时容纳4.7万人观看演出。凤凰山体育公园是成都市政府打造的城市级的名片地标,由中国首个六万座专业足球场、一个综合体育馆、绿地公园和商业组成。大丰内部有石犀运动公园、芙蓉渚公园、大丰文化中心北广场公园、大丰康乐园等,提供更多休闲娱乐的场所。

(大丰板块生态和人文资源)

国家级产业助力大丰腾飞。大丰板块是医贸业的“隐形高地”,有医贸企业37家,2021年销售额171亿元,还将建设百万方医贸总部,拟引进500家医贸企业入驻。目前,区域已招引江中粤通投资10亿建设成都医贸大厦,建成后预计实现年销售额100亿,实现年税收1亿元。大丰周边有西部唯一进行市场采购贸易方式试点的市场——成都国际商贸城、国内首个轨道交通高科技产业园——中铁轨道交通高科技产业园、西部首个以地理信息行业为主题的甲级产业园——西部地理信息科技产业园,三者皆是国家级的产业中心。

产业是区域高速发展的重要支柱,医贸、高新技术产业吸引的高净值人才,也让区域的购买力和消费力大增。

从刚需到改善

“涨”势不断的大丰迈出高端化的一步

有成熟的开发基本面铺底,区域的可进入性、强竞争力和高成长值都得到了市场认同,这是大丰成为“爆点”的根本原因。

梳理大丰板块近10年土地市场表现,楼地价一路上扬,长期处于新都首位。2017年以前大丰土地起拍价和成交价都未超过4000元/㎡,2017年成交的3宗土地,起拍价都是5000元/㎡“打底”,成交楼面价首次突破万元,这也是新都区楼面价首次上万。近几年大丰供地放缓,2018年至今共成交了6宗土地(拍卖),稀缺性逐渐凸显,已有五矿、保利、龙湖、优品道等大量品牌开发商云集。

(2017年至今大丰土地拍卖成交情况)

一般来说,土地供应量的减少,对成熟区域来说,新房供应短缺会引发价格上涨的连锁反应。住宅市场方面,从2016年的6490元/㎡到2022年的15280元/㎡,大丰的住宅价值也在不断攀升。根据最新土拍结果,大丰板块清水房最高限售均价来到17200元/㎡。产品方面,2015年-2017年大丰主要以刚需项目为主,但这三年110-150㎡面积段产品销量一路上涨;2018年开始,大丰主力成交面积从90-130㎡过渡到110-150㎡,产品不断升级,显示出改善倾向。

在锐理君看来,城市发展给力、周边产业规划带动,人口聚集的置换需求,大丰整体居住品质需要升级。近期,位于大丰的五矿香投桂语堂成为了众多购房者的关注焦点,锐理君发现有几大价值点不容忽视。

五矿+香投联袂合著,品质有保障。

五矿地产的母公司五矿集团成立于1950年,是目前中国最大、国际化程度最高的金属矿业企业集团,也是全球最大最强的冶金建设运营服务商,在2021年世界500强中排名第65位。目前,五矿地产已在全国核心城市群20多个城市落子,在成都就有五矿西棠、五矿西湖未来城等多个精品项目。

香投集团是新都城市建设的主力军,七一国际广场、泥巴沱深林公园、香城体育中心等多个地标级项目都是香投的杰作。某种意义上来说,香投的项目代表着未来的规划和发展方向,具有标杆意义。

锐理君认为,这两家实力央企与国企在地产开发领域“大秀肌肉”,联合打造桂语堂项目,不仅有稳健的经济实力、社会担当,还有对客群特征的精准把脉与市场需求的前瞻思考,购房者买得更安心。

(项目效果图)

户户南北朝向低密洋房,产品有颠覆。

锐理君实地探访发现,桂语堂几乎所有的产品指标都做到了高标准,这是其吸粉的核心“武器”。

项目占地58亩,总户数614户,容积率2.0、绿地率35%。相比周边已经交付的楼盘容积率多为3.0及以上,桂语堂建筑密度低至17%,居住舒适度更高。

项目整体采用点阵式错位布局,保证适宜的楼间距,几乎每栋楼都可以欣赏到小区内的景观园林,提升了每栋楼观景的均好性。

项目打造了多重入户体系,从景观大门到首层入户大堂乃至地下入户大堂,都采用星级酒店的标准进行打造。项目采用多主题空间打造了10大园林景观组团,足不出户就能享受美景。

(项目实景图)

项目是楼市少有的智能健康大宅,由五矿地产联袂中国建筑科学院推出“5M智能健康体系”,精选46项核心技术,在健康、智慧、贴心、舒适、绿色五大领域革新现代化居家体验。

项目面积段约103-143㎡套三、套四,兼具舒适度和功能性。其中约142㎡户型面宽高达约14m,与市场上部分约180㎡户型开间尺度类似。四开间朝南,直面园林景观,更是市面上同类型产品中少见的高端配置。

带装修总价170万起,价格诚意满满。

成都置业门槛正逐渐提高,这是购房者需要认识到的现实。数据显示,2022年1-10月,主城区套均总价为340万元/套,而三环到四环的套均总价达到359万元/套。据悉,五矿香投桂语堂目前销售总价只有170余万起,价值明显远超于价格,有相当大的购房成本优势。

(项目效果图)

购房建议

从楼市的角度来看,大丰板块是一个“稳妥且安全”的选项。对于自住或置换等刚性购房需求来说,选择品牌保障、产品优质、总价可控的项目,才能以最小的成本撬动最大的价值,五矿香投桂语堂项目正是这样的优选。

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出品|锐理数据总部新媒体中心

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