北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我和爱人都是拆迁户，我家在西红门有两套两居，父母在采育有个院子养老。这两套都有房本，不过觉得总价没达预期，且也不大需要资金，所以没有卖。媳妇家在鸿博家园有四套房，都没有房本，这里位置其实不差，只是基本没啥配套，总想出手，但房价实在太低觉得以后有房本后现在会太亏。
现在我和媳妇孩子在白纸坊住，有小三百的贷款，不过月供无压力，还在雄安新区投资了一套安置房，坐等政策捞一笔。房子到是不少，但现在住的毫无品质可言，孩子现在四年级，越来越大了，也需要个大些的房子享受一下生活，虽然不是很着急，但也要提前做准备了。就想问问您，这种情况怎么统筹一下比较好呢？
媳妇开始就想在附近买，可现在菜市口附近好些的房子都太贵了，都卖了换一套觉得太不值当，所以就想等孩子大些在附近租一套好的，不过一个月起码得两万房租，觉得也不值，又或者回西红门礼域府买个大的（因为是西红门人，觉得礼域府确实不错），只是孩子将来一定在西城上学，上学又有些不方便了，很纠结！看看您能给支支招吗？
A：
1、西红门是几队的房啊？也没什么，都是老房了，保值不吃亏，基本都是跟随大盘，就是也占不到什么便宜而已。
鸿博的留着吧，没房本卖的话吃亏，至少亏20%，不缺钱的话没必要。当然就算卖掉，今后要是反悔的话也能要回来。毕竟这种交易不合法，法院肯定支持合同无效，只是一般会判一些给买家的赔偿。
2、这也谈不上什么统筹，就西红门的这两套能置换。但买菜市口的话可是学区房，现在入学高峰期正是溢价高的时候，居住的性价比可不高。
不过如果租的是2万的房子，那要换就买这种的，估计售价在1800万左右吧，相对性价比倒合适。也就是溢价低点儿，就算到了入学低谷期也稳妥一些。看看四合上院，三居室2000万左右吧，属于还不错的，租金好像至少2.5万，或以上，挺好的。
3、买礼域府也行啊，保值挺好的，肯定不落后大盘，是否能超出说不好，反正不亏。但居住就看自己了，这外人不好建议。
仅供参考。
二
Q:
情况如下：1.京内首套但是有贷款记录；2. 工作地点为学院路事业编；3. 已婚未育，预计5年才会考虑备孕；4. 目前看中五道口西王庄一套商品房，57平米两居635万，5层，东南北全明格局，东侧窗户正对地铁，靠近小区东侧小门，出门即是地铁五道口站。
考虑因素：1. 距离我的单位非常近；2. 五道口地铁站北有清河、南有北京北，父母来京方便；3. 楼层高、房龄久、有噪音，后期不好置换出手。
A：
1、这我不好建议吧，都具体到房源了，那只有中介才能最熟悉情况。我一般只能笼统的从小区保值角度说，具体房源在没到现场的情况下看户型图都没用。
2、如果是自住为主那就合适呗，学院路学区溢价不算高，从居住来讲算是在海淀性价比相对高的。不过这是635万，在海淀也算占坑儿房。我估计这套房也就能租个7000多，那租售比在800多，溢价率也不算太低了，20%以上，比平均值略低一些。
3、其他没什么，不是顶楼就不算硬伤。边户，明厅那就弥补了不足。房龄也不算什么，海淀老房有的是。西王庄是清华和其他部委的老公房，社区氛围挺好的，也有可能加电梯。也就是噪音是问题，将来出手时别让在早晚高峰期看房不就得了，晚上看房，听不见噪音就不算。
4、总之就是一个考虑好溢价的问题就行，在本学区内不算低。不过我这都是估的，未必准确，让当地中介评估租金给算算就行。其他没什么，普通的房产。
仅供参考。
三
Q:
独子，2019年大学毕业去亦庄工作，无户口有暂住证，3年社保，单身住单位宿舍。我想卖了老家陕西省咸阳市区的2套房子尽早为他在亦庄买房上车，以解决他自住和婚恋问题。到处打听没弄明白，目前有无购房资格？如无，想问有什么曲线上车的办法吗？可怜天下父母心，只能麻烦你了。
A：
1、3年社保，还需要两年才有购房资格。但既然是有稳定工作，这单位是不是就能办工居证啊。让孩子问问，能办就尽快，工居证等同于北京户口，办好了就能买房。如果单位不能办就得找代办的，时间长，一般需要十个月到一年时间，费用之前是十万左右，现在估计差不多吧。
2、其他曲线的话一是公司形式，但这不能贷款，而且要求高也税费高，还得每年交房产税。一般都是房子多的才值当，一套房的成本有点儿高。
3、再有一个就是用结婚的形式，算不上违法属于违背公序良俗，不建议，对搞对象结婚也有影响。再一个是“代持”，这就是风险相对大了，只能是尽量的用各种手段规避风险，而且费用也相对较高。其他的没什么合适的，都是风险更大的。
4、总之，如果等社保的话需要两年，工作居住证需要一年。如果单位能办的话现在就去办，我不知道亦庄的规则，应该比其他区相对方便。
仅供参考。
四
Q:
10年前在通州买了套房，目前市值310左右，还有80贷款没还。由于这两年又购置了一套50年商产，手里基本没有现金。这些天有身边人从天通苑换东城为孩子上学，我有些焦虑。想把通州的房子换到朝阳区农光里可上陈分劲松校区，静安里可上清附朝阳学校，望京花家北里94中。这三个板块的老房望京高些，静安里和农光里差不多。请问章哥，为小升初从通州换到朝阳值得吗？如果换这三个板块哪个更合适？
A：
1、朝阳的这三个不算学区房，都没有溢价，居住的性价比都还行。从整体学区讲是望京的更好些，从保值讲自然也是望京，否则不可能这高价格。但花家地对口中学是94中，那小学的优势就减少了，所以不算学区房。
静安里是中学对口清朝，小学是朝师附小左家庄吧，也是这性质，不是9年一贯，因此也没溢价。当然，清朝新源里的也没什么溢价，但算学区房。静安里的保值那就是中等了，不吃亏不占便宜。
陈经纶劲松跟帝景合并了，成绩提升，但毕竟也还是劲松啊。所以只有帝景的算学区房，可是价格太高了，动辄千万起。而且朝阳南部的保值普通，略弱于大盘。
2、这谈不上什么值不值，就跟外地人放弃老家的安逸到北京打拼似的，值不值啊？混的好就值了，混的不好就不值呗。学区房一样，学习好就值，甭管跟房子有没有关系，学习不好就不值，全白折腾。
3、如果换，从房子角度首选望京，从学校角度看静安里。这没标准，看自己重视什么了。我只是列出角度。
仅供参考。
五
Q:
我想卖掉望京大西洋新城三居和石景山赵山二居，共计大概一千五六百万。俩个孩子已经高中一男一女，想在东坝或者常营临近小区购置两套五百万左右的，现在兼顾照顾老人，以后孩子大了一人一套。
另外郊区怀柔或者顺义买个我们自己休闲自住的。看过常营保利嘉园和东坝福润四季，前者临地铁，后者有地下车库（因我们有辆电车希望能安装充电桩），当然这都是小事必须取舍。想请教您两个板块未来的发展，常营毗邻回民区有没有不利影响，东坝成熟度三年内会不会赶上常营？
A：
1、那要是我就首选保利嘉园了，但只是处于保值的角度。充电桩这要求太个性化了，只能自己考量。
2、未来发展，都是保障房，富润四季又以安置房为主，那就都不算投资类产品，自住为主，保值一类的只能依靠地段儿。
那富润四季这地段就普通了，东边儿紧邻机场高速，属于板块边缘，西边几乎盖满了保障房回迁房，北边是国管局用地与河道，那这就没什么发展空间了。发展一般就两项，一是产业二是配套，如果现有情况不足的话就需要土地储备，没土地了也就不好谈发展了。
保利嘉园这两区交界的地段儿本来也普通，否则谁会规划保障房啊，政府还留着好地段卖钱呢。但这是理论上的，现实中几个小区都盖的不错，交通方便，又有北京像素这么个神盘，导致小型配套可能是全北京最齐全的了。学校也挺好，保障房中最高等级。所以至少到现在的升值不落后。
3、常营回民区，一共才7000人左右，没什么不利影响。
4、东坝成熟度赶上常营，三年内，有可能呗。但也考虑好，这个世界是不太公平的，就算整个板块的发展好，内部也是在争夺资源。离各种配套近的抢走最多，边缘的不是太好抢。别太幻想财富真的能平均分配，反正之前没有先例，以后也够呛，一般来说都是两极分化。
仅供参考。
六
Q:
我们卖掉现有房产后可以拿出首付700万左右，希望高贷，工作地点奥林匹克公园地铁站附近。拟自住，通勤大概30分钟内(早晚高峰开车、地铁或骑车)，最好离地铁口较近。有生娃计划，至少两居。请您帮忙看看买哪个板块较好，有小区可以推荐吗？
现在考虑学区是否有点早，升学政策是不是可能有变化，如果能兼顾学区当然更好，如果不能，自住优先，保值增值其次，学区第三，以后再换房时再考虑学区，您觉得是不也算合理？
A：
1、自住优先，那这还是凭个人喜好选择才合适，外人不好建议。这就跟吃饭似的，要求口味优先，营养其次，是否为药膳第三，那就最好自己选了，毕竟每人口味不同。房子也这样儿，我一般只能从投资角度考虑，自住不合适建议。
2、是否兼顾学区得看准备多少总价了。700只是首付，而买房一般都是聊总价预算，所以还是先谈钱吧。如果预算高，1000多万吧，那可以兼顾学区，朝阳的有些学区的大户型商品房都没溢价，正常的居住性价比。
如果总预算再高，那就连东西海的都能考虑，万柳的两居室不到2000万的也不少呢。虽然做不到像朝阳似的没溢价，但相对较低，学区也好，就算到了入学低谷期也支撑强。
如果预算不是太高，那就看孩子什么时候上学。这两年就上的话不得不买，还好几年呢那就错过高峰期再说。
3、其他我好像没什么可建议的吧，还是先做预算吧，这一看就是刚有个想法，不着急，多考虑一下。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！