青岛二手房挂牌量超10万套 “老旧小”成为降价主力

青岛某小区

白珍亮/发自青岛

二手房挂牌量一直是房产市场关注的焦点。它的增多或减少，被看作是“有房一族”对楼市前景的态度。

据贝壳平台数据显示，截至11月28日，在贝壳平台挂牌的二手房数量为100720套，不过这一数据并非近期冲高：从去年11月份开始，该平台青岛二手房挂牌量首次突破10万套大关，今年1月底挂牌量为102600套，总体来看，今年青岛二手房挂牌量相对稳定。

活跃在房地产市场一线的经纪人，是最先感知市场冷暖的一个群体。青岛一位房产经纪人王刚（化名）告诉记者，自青岛9月份放开部分区域的二手房限购政策后，找他卖房子的人变多了，但是从业绩来看，结果并没有预期高。

王刚的微观感受在一定程度上反映了市场变化：青岛二手房市场热度有所攀升，但是成交却不温不火。

据贝壳研究院监控数据，6月份青岛市二手房成交量达到5865套高位后持续在低谷徘徊：7月-10月份成交量分别为5539、5463、4153、4342套。

“近期青岛二手房成交量价整体呈现微降趋势，青岛房价水平对比收入水平来看还是略高，另外部分客户对未来收入存在不确定性，导致在进行买房等大额消费时格外谨慎。”青岛链家商圈经理赵加强表示，从数据来看，青岛二手房库存房源量一直维持在10万套上下，只是近几个月二手房去化周期变长，给很多人造成库存量激增的错觉。

采访中，多名一线二手房经纪人告诉记者，根据他们的实际工作经验，挂牌量并不能和市场冷暖直接挂钩，近期挂牌的业主“有的只是摸一摸市场温度”。

中原地产首席分析师张大伟认为，购房人不能过分“迷信”挂牌量数据，挂牌量也存在一定的水分，很多房源看似挂牌了，实际距离成交还有一长段路要走。

“我们店四季度二手房成交量每个月只有1-2单，而今年4月份、8月份这两个月业绩最好，每月能成交七八单。”青岛市李沧区一家二手房中介门店负责人对记者表示，眼下正是传统二手房成交淡季，而新盘价格持续走低，有经纪人将更多的精力转移到新房上，以追求业绩。

“近期青岛市区新房的优惠力度比较大，吸引了一部分二手客户转化成了新房客户。”链家地产远洋风景店孙鹏告诉记者，以浮山后一小区为例，即将竣工的新房售价在3．3万元／平方米，而一墙之隔有十年房龄的二手房，价格也在3万元／平方米左右，虽然有3000元的价格优势，但考虑到二手房的契税、中介费成本，再加上新房拥有更好的户型和小区环境，购房者肯定会偏向新房。

记者注意到，出于冲击年度业绩的考虑，近期青岛市场上新房促销此起彼伏，以价换量成为市场的常态。“首付直贴”“零首付”等活动让购房者更容易入手，在价格方面，青岛主城区甚至出现了“6字头”“7字头”房源。

买房双方的心态和市场供求也成为影响青岛二手房交易的重要因素。

“很大一部分购房客户是持观望态度的，‘捡漏’心态较为明显。”21世纪不动产正阳府店一位经纪人告诉记者，他所在的门店在售的委托房源很多都是城阳实验二小的学区房，其中顺德居小区一套2018年4月出售83平方米房源成交价达到19000元/平方米，而目前该小区同户型的房源成交价仅有12000元/平方米。

赵加强表示，类似情况直接导致部分业主的“躺平”心态：他们对当前售价不满意，选择暂时下架房源，观察市场动向，来年再进行登记或者坚守挂牌价去碰客户。

而着急出售的业主，则会多次降价。不过，记者注意到，由于市场上房源较多，卖家想要顺利出手并不容易，有的客户主动降价也难以“撬动”买家的钱包。

“我将出售房源总价从355万元降到308万元，尽管此报价比市场成交价低30万元—40万元，但看房客户依然寥寥。”市北区盛世美邦一位业主如是告诉记者，这个处境让他倍感焦虑。

按照10月份青岛4342套的二手房成交量推算，青岛目前上架二手房去化周期超过23个月，相比新房市场20个月的去化周期（数据来源：卓易数据），显然二手房市场的“压力”更大。

“从市场环境来看，青岛二手房是买方市场。”孙鹏表示，有房东对于房价的心理预期仍然较高，买卖双方往往难以达成价格的平衡点，而房东卖房的动因和对资金需求的迫切程度不同，进而影响二手房的成交。

从近5个月的青岛二手房成交数据看，80-100平方米面积段房源成交占比超过40%，而80平方米面积段以内的房源成交占比逐渐走低，从价格来看，此类房源也是降价的主力。

“尤其是一些‘老破小’，如果没有学区的加持，依旧很难出手。”市区一位二手房门店经纪人称，当前一些老小区没有物业管理，停车又停不下，居住体验不好，几乎找不到客源，不少房东都来门店主动降价求成交。

“主城区以外的区域、15年以上房龄的小区降价幅度较大，另外一些户型过时的房子也很难出手。”赵加强表示，从他所在的门店看来，目前大面积的一居室和二居室降价幅度较高，比如市北区海信静湖琅园小区有一套120平方米二居室，报价2.5万元/平方米，低于小区成交均价4000元/平方米，但迟迟未成交；荣发又一居一套107平方米的二居室，目前业主报价2.5万元/平方米，单价低于小区均价3000元/平方米，登记许久未售出。

多位业内人士认为,受大环境影响，青岛二手房市场恢复仍需较长时间。

“目前各个城市出台的利好政策,多数针对新房市场,青岛多数二手房的面积和户型已无法满足‘三孩时代’的需求,因此成交量受到较大冲击。预计后期,大户型仍会受追捧,‘老破小’房源会更难卖。”中国房地产报城市与区域治理研究院特聘专家张斌认为。

另有青岛业内人士表示，对于打算置业二手房的买房人来说，当下享有充分的话语权，卖家让利幅度较大，“以价换量”将成为未来一段时间的常态。