11月，杭州迎来年内调控力度最大的一次楼市新政，“认房不认贷，降首付”对市场需求起到一定提振作用。从市场表现来看，本月成交量价齐涨，中签率明显降低，主要受到改善项目集中入市的影响，钱二、申花等热门改善板块表现亮眼；但市场分化仍在持续，流摇范围从远郊外围板块扩大至石桥华丰、临平新城、崇贤新城等近郊板块。在此环境下，各大品牌房企的销售业绩表现如何，下面随榜单一起来进行详细了解。
特别声明：杭州房地产企业销售数据统计是以2022年1月1日-11月30日期间销售的全口径商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在杭州的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2022年1-11月，杭州房地产销售额TOP20企业的合计销售额为4193.4亿元，合计销售面积1142.3万方。本土房企滨江占据销售额TOP1，保持领先优势，1-11月累计销售额1082.7亿元；绿城以销售面积203万方超越滨江升至销售面积TOP1；万科以264.4亿元、82.8万方跻身榜单TOP3。1-11月销售额TOP20门槛升至63亿元，销售面积TOP20门槛则突破20万方。
特别声明：项目销售业绩数据统计是以2022年1月1日-11月30日期间销售的商品住宅为统计口径，包括商品住宅、别墅。主要依据中指数据CREIS（点击查看）在杭州的销售监测数据，并参考企业提供的相关数据，经课题组严格审核纳入统计。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2022年1-11月，杭州市商品住宅销售金额TOP10项目合计销售700.5亿元。排行榜前2位的项目销售金额均突破90亿元，其中杭珹未来中心以99.2亿元稳居榜首，杭与城本月加推440套，以98.7亿元的销售额升至第二，观翠揽月轩以87.4亿元位居第三。
2022年1-11月，杭州市商品住宅销售面积TOP10项目合计销售176.6万方。杭珹未来中心以销售面积27.5万方固守龙头，杭与城以27.4万方位居第二，中骏鼎湖未来云城以19.9万方稳居第三。
▍政策出台
11月11日，杭州调整个人住房按揭贷款政策，实行“认房不认贷，二套首付4成，下调贷款利率”的新政：即在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，再次购房普通自住房，可按首套房贷（首付3成起）政策执行；二套房最低首付比例由6成降至4成；首套房贷利率降为4.1%，二套为4.9%。
点评：
本次新政是杭州自2017年宣布实行“认房又认贷”政策后的首次松绑，尤其利好改善购房者。对于外地有房、杭州无房，或在杭州限购区有房、准备置换的购房者来说，降低了购房门槛和贷款成本，同时也释放部分刚需购房者的需求，预计将带动一波成交量走高。此外，本次新政会进一步加剧新房、二手房的冷热分化，预计二手房市场的挂牌量将进一步增加，新房市场的热门改善板块将吸引更多房票。
▍商品住宅市场解读
市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/
量价齐涨，供应、成交量创年内新高。2022年11月，杭州十区（包含临安、富阳）的商品住宅供应141万方，环比增长27.5%，成交114.3万方，环比涨幅达48.8%，临近年末房企推盘力度加强，供应面积和成交面积均创年内新高；受改善项目集中加推的影响，成交均价“四连跌”后回升。
热门改善项目集中推盘，拉升整体市场表现。2022年11月杭州十区（包含临安、富阳）新房市场推盘9308套，钱二、申花、文晖等核心改善板块的热门项目集中入市，如天澜海岸、江华玺云、星瓒颂锦府、杭曜置地中心、文樾上院等，共吸引一万多张房票，拉升整体市场表现，本月整体中签率41%，同比降低了7个百分点。
板块分化持续，流摇范围进一步扩大。目前新房市场板块分化明显，流摇范围逐步从远郊外围板块蔓延至近郊板块，如丁桥、石桥华丰、临平新城、崇贤新城等上个月在流摇边缘挣扎的板块，本月开盘的项目基本全部流摇。
▍典型样本项目点评
滨江天澜海岸
滨江天澜海岸坐落于钱江新城二期板块，主力户型180-465平方米，高层精装均价52542-53210元/㎡，装修标准4500元/㎡。11月17日首开154套房源，登记入围客户900组，中签率17.11%；11月29日乘势加推256套房源，登记入围客户862组，中签率29.7%，项目热销原因如下：
1）钱二优质改善板块，规划利好。钱二板块位于杭州沿江东扩的主要方向上，商业、公共设施规划配套完善，发展潜力大。项目距五堡TOD约2.5公里，周边拥有杭州师范大学东城第二小学、浙江省杭州高级中学（钱江校区）等优质教育资源。目前周边未交付住宅项目较多，预计未来居住氛围将逐渐成熟。
2）滨江品牌及产品实力出众，打造新一代标杆项目。滨江集团以高端产品力受到市场认可，本项目是继金色海岸、阳光海岸后，滨江在钱二打造的一线江景标杆项目，外立面采用香槟色铝板+大面积玻璃，配置“蓝宝石”水系、地下会所、恒温泳池等，产品实力出众。
3）大户型+顶级改善定位，具有一定稀缺性。本项目户型178㎡起步，面积段178-465㎡，全部为大面积改善户型，目前300㎡以上的住宅产品在杭州新房市场上具有一定稀缺性。
滨江天澜海岸拥有优越的地理位置及稀缺江景资源，顶级改善定位，加之滨江品牌及产品实力出众，一个月内推盘两次，中签及去化表现亮眼。
▍土地市场解读
11月29日，杭州市2022年第四批集中供地完成竞拍活动。本次集中供地推出的8宗涉宅地块全部成交，其中底价成交4宗，3宗地块进入摇号环节，地块热度分化明显。
图：杭州历次集中供地成交情况
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本次集中土拍总成交建面28.7万平方米，成交总金额98.9亿元，成交楼面均价19922元/平方米，平均溢价率8.4%。滨江集团摘得奥体两宗地块，建杭置业、中天美好集团分别摇中竞争激烈的钱二、奥体地块。
表：杭州2022第四批次集中供地成交情况
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▍后市预判
11月众多热门改善项目入市，带动成交量价齐涨、整体中签率降低，但流摇率走高、流摇范围进一步扩大，市场分化仍在持续。临近年末房企推盘意愿强烈，预计12月市场供应或将继续放量。需求端目前主要受购房者对经济环境及自身收入预期的影响，新政对市场刚改及改善需求的释放有一定刺激作用，因此预计次月成交量可能维持高位。
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政策解读：
中国房地产政策跟踪报告（2022年11月）
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国常会再提房地产，托底信号明确！
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再发利好！预售资金监管优化举措来了
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央行、银保监出台16项救市举措，能托住房地产吗？
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从“二十大”报告看房地产发展方向
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企业研究：
2022年1-11月中国房地产企业销售业绩排行榜
https://u.fang.com/yt4okg/
2022年1-11月全国房地产企业拿地TOP100排行榜
https://u.fang.com/yt4o6s/
“三支箭”：房企融资排行榜
https://u.fang.com/yszlni/
中国房地产企业动态监测第325期
https://u.fang.com/yt4o6n/
房地产市场：
中国房地产2022年市场总结&2023年趋势展望
https://u.fang.com/yszmgt/
中国房地产市场月报2022年11月
https://u.fang.com/yszlo7/
中国300城市土地市场交易情报（2022年11月）
https://u.fang.com/yszmkz/
杭州房地产市场月报2022年11月
https://u.fang.com/ysykfg/
杭州土地市场月报2022年11月
https://u.fang.com/ysykji/
指数研究：
中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年11月）
https://u.fang.com/yt4o6r/
物业研究：
2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告
https://u.fang.com/yszk6u/
2022年中国物业服务价格指数研究报告
https://u.fang.com/yszk6t/
2022中国房地产服务品牌价值研究报告
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