前几天高新区发布了土拍公告，今年大家主要关注度还集中在市区的土拍上，今年市区从年初到年尾，四场土拍，基本都是厦门国企和本土国企兜底。
作为前几年福州较为火热的高新区，在楼市全面遇冷之后，这里土拍的惨淡，可能在没有太多关注下，显得不那么起眼。
甚至因为指导价上涨，还容易被误认为这里土拍很火热，今天就来盘点看看，高新区土拍，到底有多惨。
01
土拍公告
福州高新区2022年第五场土拍正式官宣，定于2023年1月6日上午10:00举行。
出让3幅住宅用地，面积合计179.73亩，起拍21.39亿。
其中宗地2022-07，2022-09，位于上街建平村，定位纯商地块，面积合计105.11亩，起拍15.96亿，商品房指导价2.2W。
宗地2022-08号，位于上街马排村，定位全安商房地块，面积74.62亩。
分析：对于这次的三幅地块，2022-07，2022-08，都是回锅肉，上一场土拍供应，由于疫情影响，取消了出让。
虽然上一场是因为疫情取消，但是这一次重新上架，起拍价回购价都出现调整。
其中宗地2022-07号，起拍价下调5350W，楼面价下调近1K，按目前的价格计算，即便触发限价，最高楼面价也只会达到11964元/㎡。
对于这次同样定位纯商的宗地2022-09号，起拍楼面价也只有9057元/㎡，触发限价的楼面价是11774元/㎡。
对于宗地2022-08号，全部配建安商房的地块，起拍价没有变化，但是回购价出现上涨，从10250元/㎡，变成了10350元/㎡。
可能大家对于高新区的这个楼面价还没有特别的感受，大体可以做个对比看看。
首先这次两幅纯商地块，都位于建平村，一个在万科又一城北侧，一个在中海寰宇天下左侧，可以说地理位置算是这几年较为优质的两幅。
虽然看上去地块较为优质，不过指导价2.2W也刷新了板块新高，目前周边两个代表的次新盘，二手均价万科又一城精装2.1W，中海寰宇天下精装2.4W。
从指导价来说，并没有较大程度的上浮，虽然是刷新新高，但是也仅仅只是比国贸学原三期2.1W，上涨1K。
按网友的留言，还不到东二环指导价一半，属实不够看。
02
楼面价对比
对于两幅地块，最值得关注的还是楼面价，在上一场所谓因为疫情取消后，在新的土拍，居然出现了下调纯商地块楼面价的情况。
从这一点可以说明，地块的市场并不被看好，至于当初的取消，疫情到底是不是挡箭牌，依然难说。
两幅地块，起拍楼面价9K，上限都是1.17W左右。
对比看看高新区前几年的土拍情况：
2019年：融侨誉江，榕高新2019-02号，容积率3.1，楼面价12326元/㎡
2020年：国贸学原一期，榕高新2020-03号，容积率2.8，楼面价11595元/㎡，溢价率50%
2021年：国贸学原三期，榕高新2021-03号，容积率2.8，楼面价10143元/㎡，溢价率1.38%
2022年：国贸江屿原，榕高新2022-02号，容积率3.2，楼面价8909元/㎡，溢价率0
从数据对比来看，这次的两幅地块，即便触发限价，依然不会刷新高新区地价新高，起拍价甚至跟年初国贸最后一次拿地的地块接近。
这样情况还是在地块容积率更低的背景下。
之前周边有一个非高新区的项目，就是保利阅云台。
2020年出让，保利以限价+限价回购360平米拿下，楼面价达到1.35W，可售楼面价达到1.4W，而项目商品房指导价2.08W。
高新区这几年土地供应严重短缺，导致市场新盘供应不多，不少项目做到热销。
如今供应优质地块，给出刷新新高的指导价，结果楼面价反而不如当初。
当然出现这样的情况，也并非是官方不想多吸金，而是市场真的很难。
03
土拍回顾
此时再看看高新区这3年的土拍回顾，表格如下：
这3年高新区出让了17次地块，扣除下个月供应的3幅，成交9幅，流拍取消5幅。
这里面住宅用地，成交5幅，除了国企兜底的一幅租赁住房用地外，剩余4幅全部国贸拿下。
对于国贸拿下的4幅地块，即国贸学原1-3期，以及目前上市的江屿原。
从拿地情况来看，一期溢价率50%，二期8.75%，三期1.38%，四期0%。
三年时间，国贸用数据见证了高新区土拍的逐步遇冷。
不同于市区住宅用地，有榕发、左海、新区集团等兜底，还有建发保利等偶尔参与。
高新区的地块，除了国贸外，对于本土国企的兜底，都看不到特别明显的身影。
除了特殊的商业地块或者政策需要的租赁房，由高新区下属公司或者榕发拿下，剩余的住宅用地，一旦无人参与，就是流拍。
最典型就是宗地2021-04号，流拍后，再上架，宗地2022-01号，下调起拍价，依然流拍，截至目前，已经不再上架。
可以说高新区目前的地位，就跟土拍的结局一样。
在闽侯县和福州市，两个阵营里面夹杂，多年过去，依然没有定案。
导致的结局：闽侯购房补贴享受不到，福州国企兜底看不到。
沦落到：爹不疼，娘不爱。
04
土拍预想
对于高新区下一场的土拍，最大的关注就是地块能否出让，以及是谁拿地？
对于建平村两幅纯商地块，从区位来说，肯定强于这几年浦上大桥以南的地块。
毕竟这两个地块，虽然离地铁有一定距离，但是也比南部的空白区强，加上周边旗山湖，海西园这些配套加持。
不过对于目前高新区的住宅地块，如上面盘点的一样，三年里除了国贸外，没有一家房企再拿下可售住宅用地。
对于国贸，学原一二期，去年短时间做到热销，首开捆绑车位，依然去化过千套，可以说是热度极高。
三期今年上市，虽然指导价更高，但是房企也给出了优惠让步，截至目前备案的5栋住宅，合计564套，网签303套。
这个去化套数在今年楼市不算差，不过按一二期的去化数据做对比，可以说差异已经非常大，对于项目总量758套，还要近1年半的时间。
这样的去化数据，也导致房企在三期隔壁拿下的地块，不再沿用国贸学原四期，取名江屿原。
虽然地块指导价2.1W，最终备案的情况：865套，均价1.97W。
从项目的热度来看，很明显已经冷淡不少，下半年已经很少看到群友聊到这个项目。
此时回顾这两个在售的项目，虽然地块不算大，但是高容积率定位，刚需户型为主，两个盘体量合计也达到1623套。
可以说项目的遇冷，可能并不是因为指导价上涨的原因，毕竟四期已经是低于指导价备案，但是明显热度连三期都不如，更别谈之前的一二期了。
此时对于高新区，建平村的两幅纯商，看上去区位更优，但是对于目前福州的土拍，真正参与的房企，也是屈指可数。
国贸目前在高新区已经乏力，本土国企和建发，都未涉及这里的住宅用地，保利虽然也有几个项目，但是近期在东区的新盘已经不少。
对于两幅地块，面积合计破百亩，容积率2.5，板块主打刚需户型。
按这样计算，体量合计也会达到1700套+，在目前的楼市，这个体量对于不少房企而言，压力都可谓不低。
所以对于这一次的土拍，可能结局并没有想象的美好。
届时，如果本土国企没有参与，等待高新区优质地块的下场，可能并不理想。
假如真的情况如此，那对于高新区的楼市，无疑是雪上加霜。
火了多年的高新区，在楼市遇冷后，变化之快可能也是始料未及，但愿下个月的土拍，能出现不一样的场景。
高新区，以前有钱没货，如今有货没钱。