“来这里看病的人，最远的从新疆、西藏、甘肃、贵州来的都有。”
随着疫情防控各项措施的变化，徐汇区枫林街道医清居民区书记徐鸿飞很快意识到近在眼前的挑战：明年春节一过，又会有来自全国各地的患者来到中山医院求医问诊，而他们中有不少人都需要在医院周边租房短期居住。身为被中山医院各院区“环抱”的社区，医清居民区内煤卫齐全、价格适中的老旧住房，成了病患和家属寻觅短租房的首选。
面积约2.69平方公里的枫林街道，辖区内有中山医院、肿瘤医院、龙华医院和上海市精神卫生中心等4家三甲医院。医院周边短租房的整治与长效管理，多年来都是治理的重点。
今年，枫林街道通过深化覆盖徐汇全区的片区化治理模式，将辖区划分为了宛南、西木、振兴、东安和天龙等5个片区，由街道党工委牵头、32个居民区分级治理，形成了“1+5+32”的片区治理体系，仅今年9-11月，就推进了500套群租整治、60台电梯签约、44座车棚和90组集中充电桩的改造。
而所有片区治理议题中问题最突出、群众呼声最大、覆盖面最广的，就是医院周边的片区治理。
市场需求与居民矛盾相互缠绕
“住宿设施不够，房间数量即便翻倍，可能也满足不了实际需求。”徐鸿飞告诉记者，中山医院每天有数万人就诊，周边的旅馆、短租房长期供不应求。“从外省市来中山医院看病的，大多是疑难重症，一位病人一般有2-3名以上家属陪同，住旅馆可能一间房还不够。”
而短租房相较旅馆更符合病患和家属的需求，主要在于能开火烧饭。“病人需要专门的饮食，旅馆酒店没办法实现，而医院周边居民小区的出租房有单独的厨卫，虽然电梯房很少，但一般3层以下的楼梯房病患都能接受。”
中山新村
中山医院周边有平江、西木北、医清三个居民区，涵盖十余个居民小区。其中，位于医清居委的中山新村，是距离中山医院直线距离最短的小区之一，只有一街之隔。这个建于1980年的老公房小区，居住了1063户共4000多位居民，目前出租的短租房有70-80套，都是煤卫独用。而负责租赁这些短租房的，都是“二房东”。
曹兴卫是中山新村的“二房东”之一，他的另一个身份，是中山新村短租房自治小组组长。他接触的租客主要有三类：第一类是来医院回访的病人，一般短租一周到10天，这类租客大多是曹兴卫的“回头客”；第二类是专程来沪做手术的病人，一般至少20天起租，这类租客也大多是经熟人介绍或自己找到曹兴卫的“新客”；第三类是放化疗病人，租期最少一个半月，最长租半年以上，每轮放化疗中间都需要休息几天，这些病人也干脆不回老家，在上海就地租房休养。
从价格来看，这些短租房的日租金从每天100元到数百元不等，取决于房间的大小、朝向、装修和基本设施。而卫生、消防等基本要求，则严格遵守上海《关于规范本市房屋短租管理的若干规定》等法律法规。“市场是多年前自然形成的，直到今天仍旧供不应求。”曹兴卫说。
中山新村
但与市场需求相对应的，是此前租客、二房东与居民之间频繁发生的矛盾。“病患和家属来自五湖四海，生活习惯各有不同，有的租客喜欢吃辣，每次炒菜传出的呛鼻辣味都会飘到其他居民家，引发邻里摩擦。”徐鸿飞说。
频发的情况还有租客家漏水到楼下居民家中，但无论是居委会还是租客，都无法第一时间联系到“二房东”。更危险的是消防隐患。“以前经常发生病患家属接到电话，病人在医院有情况，结果灶台上还烧着菜，人却走了，还好隔壁居民及时察觉到烟味。”
据枫林街道统计，目前在中山、肿瘤等大医院周边的短租房，来沪求医的租客占比超过了80%，问题最集中的就是消防隐患、卫生状况堪忧和扰民等三大问题。然而，相较群租可以通过执法手段来打击和清退，短租房的存在合法合规，在管理上并不能靠“堵”和“打”来一刀切地解决。
租房“淡季”恰是解决问题好时机
2016年至2017年，徐汇区对中山医院、肿瘤医院周边开展了第一轮综合性整治，首要解决破墙开店、黄牛卖号、无证经营、马路乱设摊等突出问题。而对于短租房的治理，运用人海战术天天巡查效率并不高，管理模式亟待创新。
2017年8月，枫林街道牵头，由属地派出所、消防、城管、城建中心等在各相关居民区成立了短租房自治小组，首要吸纳的就是短租房“二房东”。“居民区党总支牵头，排摸短租房套数、房型、租住现状，并制定了枫林地区短租房入住须知1.0版。”枫林街道平安办主任潘浩说。
经过此轮排摸，街道梳理出了医院周边手握房源较丰富的30多名“二房东”，并从中选出了各个短租房自治小组的组长，街道、居民区同他们建立日常沟通机制，及时宣传房屋租赁政策。
2020年新冠疫情暴发后，短租房管理面临着疫情防控的新挑战，“入住须知”进阶至2.0版，对入住租客要求查看行程码、出具正规租赁公司提供的租赁合同，并签订承诺书。上述做法沿用至今年初。
今年3月，上海疫情“画风突变”，中山新村也在3月27日出现了此轮疫情中首个阳性病例。医清居民区迅速启动了短租房房客劝返离沪机制，除重疾病人及家属可留下，其他来沪复查、休养的非重症病患和家属应尽快返回居住地。不到3天，仅中山新村就劝返租客300余人。这一做法，为小区后续的疫情防控打下了基础。
“4-5月疫情期间，我们自治小组有大约18个‘二房东’到居委会当志愿者，帮忙分发物资、开展核酸检测、维护小区秩序。”让曹兴卫没想到的是，居民们对待“二房东”们的态度也由此开始缓和。这让他很有感触。“你租出去的房子管得差、做得不好，居民批评是应该的；反之，做得好的地方，大家也都看得到。”
中山新村
6月恢复常态后，外省市来沪的患者又多了起来。中山新村的短租房在6月20日左右就恢复到原先80%的租住率，并在7、8、9三个月保持这一水平。国庆假期之后，短租房的“淡季”到来，并将持续至来年春节。而这段时间，恰恰是梳理、整治短租房各类问题的窗口期。
借此契机，枫林街道开始广泛发动楼组长、志愿者，汇总居委、物业、“二房东”、派出所等四方数据，对中山、肿瘤等医院周边6个居民区的短租房开展新一轮滚动式的排查比对，全面摸清底数。
经过最新一轮排摸，枫林街道位于医院周边登记备案的短租房有422户，其中私人产权房329套、产权为国企的使用权房93套。街道还排摸出医院周边“二房东”72人，对房屋出租、合同签约等环节进行了跟踪调查，较全面地掌握了当中相关的利益链和关系链。
“片区治理，其实就是把地理位置相互依存、有相似特点的居民区联合起来，更有效地整合资源、划分管理的‘颗粒度’。”潘浩说。
长效管理比想象要难
与群租房相似，短租房也需要在集中整治后，尽快建立长效的管理措施。枫林街道摸索出了一系列办法，如强化行业自管，修订《东安民宿管理规章》对东安新村的短租房进行内部管理；依托“居务联席会议”等协商议事平台，强化居民自治；强化登记备案的“人房匹配”……
肿瘤医院周边
“短租房一切运营，都要以不影响居民利益为前提。”潘浩说。但这其实是件“容易说但不容易办”的事，尤其需要“二房东”的自觉，才能从源头根除短租房乱象。
曹兴卫想到的是从流程上约束“二房东”与租客。“我们现在的客源主要是回头客以及熟人介绍，‘二房东’是坚决不允许上街发传单‘拉客’的。”此外，不仅每一个房东都要在居委会“报到”备案，新入住的租客也要凭身份证在居委会登记，并清楚对应二房东的信息，确保有问题能及时联系到人。
在短租房内部，每一间房间都要配备灭火器，张贴入住须知、消防须知。“‘二房东’负责清楚地告知租客，不能扰民、不要穿着病号服在小区里闲逛，更不能挂着尿袋在小区里随意走动，造成居民的不适。”
对于无法自觉遵守的二房东，自治小组也在居委会的监督和引导下，设立了奖惩机制。“不配合防疫、被居民多次投诉、跟居民发生争执的‘二房东’，都要被罚款，每隔一段时间累积的罚款就捐出去，郑州暴雨、上海疫情，我们都捐过款。”曹兴卫说。
然而，短租房治理在“快狠准”解决问题后，还面临防止问题回潮、应对新问题出现等长效管理挑战。
在天钥新村68号，有一处面积近900平方米的场地。2010年枫林街道开展天钥新村、龙山新村旧房成套改造时，这里临时作为旧改办公室和工人居住的工棚。然而一晃十年过去，工棚没有消失，甚至居住人数连年增长。
原来，这里毗邻龙华医院和市精卫中心，来看病的短租客都会来这里找房住。随着居住密度越来越大，私拉电线、垃圾乱投放等问题越发显著。今年上海疫情期间，工棚内的短租客有近两百人，疫情传播速度极快，这让枫林街道痛下决心，必须根除不应存在的短租房乱象。
7月15日至20日，一场集中攻坚在天钥新村展开。枫林街道、城管中队、高建物业以及周边居民区志愿者共同参与，对天钥新村68号违章搭建进行了一次性清理拆除，短租客全部转移并妥善安置。
但让人没想到的是，随着违建工棚拆除，腾出的场地却被部分快递公司违规用作包裹集散地，在酷热难耐的今夏垃圾成堆。居委会发现后第一时间上报至片区，枫林街道管理办派驻工程车到现场，才彻底平整了场地，并在周围竖起了临时围挡。
立法保障让治理“挺起腰杆”
为何整治了违建短租房的空地，又被“见缝插针”地当作了快递和垃圾的“短租房”？这让管理部门意识到，看似对租赁住房的整治，更深层的应是对整个区域功能的优化。为此，枫林街道从医院周边的交通拥堵、黄牛医托乱象、低端业态和短租房管理等四个方面展开了综合提升。
首要是优化交通组织，对医院周边长期存在的堵点设计疏通，例如在斜土路摆放锥筒、重新划分车道、控制信号灯，在东安路开放了直左车道等。其次是成立片区党群工作站和专班，整合街道、公安、市场监管、城管、医院、物业以及居民自管小组等多方力量，以几大医院周边“五横两纵”7条道路为切入点，建立路长负责制，解决道路街面的动态问题。
中山新村与中山医院仅隔了一条马路
医院周边的业态则要兼顾民生需求和市容市貌。枫林街道目前已整治相关违法建筑178处，明年将继续在清真路、医学院路、零陵路等实施“全要素”规划提升，做精业态、做细街区景观。
对于短租房的纳管，近年来，枫林街道成立的短租房自治管理小组在运行机制上已积累了一定经验，2021年，街道又进一步引入区属国企汇成集团旗下憓家公司开展短租房纳管和导流，目前已在枫林地区收储了2家宾馆共160余个床位，经适当改造，增设烹饪、洗衣等设施，成为符合病患和家属需求的“就医驿站”。
“可能上海其他街道都不需要做这件事，但枫林的三甲医院太密集了，既然短租房需求量连年居高不下，街道就应该主动扛起责任，加强监管、规范市场。”潘浩说。
好消息是，目前短租房的监管有了更强有力的法律支撑。明年2月1日即将实施的《上海市住房租赁条例》，对以个人以营利为目的从事住房租赁经营活动，以及住房租赁企业、房地产经纪机构、相关从业人员都进行了规范和约束。
上海去年底施行的《关于规范本市房屋短租管理的若干规定》，则明确短租房租赁需通过“一网通办”平台登记住宿人员姓名、身份证等信息，房东对房屋及其设施设备的安全负责，街镇应负责协调、处理辖区内短租房的相关纠纷，并加强对房屋短租活动的监督和巡查。
“短租房市场长期存在，需要规范，对于乱象要治标更要治本。”潘浩说。下一步，枫林街道计划通过公司运营模式，提高短租房的管理成效，并从居民自治、行业自治和联合整治三个维度来确保居民、房客、房东等各方的利益诉求，通过治堵、治乱、治业和治租，让“医院名气、街区人气”与“秩序感”并存。