2022年的南京二手房，跌跌不休。
时至一年之尾，搜索南京楼市关键词，怎么也躲不过扎眼的“打骨折”、“暴跌”、“房价降回X年前”等字眼，尤其是河西、江核等头部板块，二手房降价的幅度更为明显。
以链家二手房网站数据为例，南京二手房挂牌量已逼近15万套，面对难以出手的房源，以价换量成为明显趋势。无论是急于卖房置换的业主们，还是从事二手房销售的中介们，在这一年里都走的十分艰难。
01
河西南跌破4万/㎡，高光不再
作为南京炙手可热的头部板块，无论是新房还是二手房，河西受到的关注度向来只增不减，但面对一再冷静的市场，也扛不住降价的压力。
以河西南为例。去年上半年的河西南二手房市场，也曾一度迎来高光时刻，二手房成交价一再走高。
最具代表性的有升龙天汇珑尚组团，一套80.32㎡小户型以575万总价成交，单价高达71589元/㎡；佳兆业城市广场发力，二期一套86.13㎡小户型606万成交，单价70301元/㎡。
2022年的河西南二手房，在降价浪潮中，也只能以坚守5万/㎡大关为目标。
像升龙天汇、佳兆业城市广场、海峡城、鲁能公馆、招商雍和府等小区，二手房挂牌价多在5万/㎡左右，更有不少业主着急置换，一再用降价吸引关注。
如海峡城一套售价350万、建面约77㎡的两房，初始挂牌总价为498万，单单是今年一年，就降价6次、共120万。
另外在链家二手房网站可以看到，海峡城云璟湾于本月初成交了一套小户型房源，建面约80㎡的两房，总价320万元，单价约3.99万元/㎡，直接跌出了近两年来的最低成交价纪录。
还有去年上半年成交价破7的鲁能公馆，如今挂牌价多在5.3万/㎡左右，最新2笔成交价都未达到5万/㎡，最高约为4.9万/㎡。
一年时间，成交价骤降2.1万/㎡。
还有市场向来坚挺的河西中，同样以降为主。
如河西中的“名人”—拉德芳斯。在去年一季度的成交记录里，建面约95㎡的两房房源均价约6.6万/㎡，而最新成交均价则为4.9万/㎡，总价直降约160万。
可见“河西房价回到两年前、年前”这一类的说法，并非仅仅是朋友圈的宣传话术。
02
江核有房源跌破3万/㎡
和一向炙手可热的河西不同，在今年持续的降价潮中，江北核心区整体以低调为主。哪怕是偶有新盘上市，在市场上引起的波动也非常有限。
而二手房市场最为吸睛的，莫过于某某小区“打骨折”的消息。
以正荣润锦城为例，小面积的3房户型是成交主力，在11月底成交的建面约87㎡的房源，均价不到3万/㎡。
这个价格可以说是十分惊人。
而今年年初，一套建面约78㎡的三房，成交单价约4.4万/㎡。年头年尾约1.4万/㎡的落差，可是白花花的银子。
还有江核二手房“老将”—华润国际社区，同样在2022年喜提“骤降”的标签。
按照链家二手房网站显示，华润国际社区近期成交的房源中，无论是140㎡以上的四房，还是110㎡左右的三房，甚至是约55㎡的两房，成交单价多在3-3.3万/㎡左右。
同样将时间线拨回至今年年初，成交单价则在4.1万/㎡左右徘徊，一年之内的降幅不容小觑。
另外我们还注意到，2021年一整年，华润国际社区共成交18套房源，其中在下半年仅有1套成交；而2022年一整年，共有18套成交，其中在下半年出现明显降幅后，共成交了12套。
对此变化，二手房门店的中介有自己的理解：“房源的初始挂牌价多是理想预期，后期小幅度的降价是卖家不断探底。而对于买家来说，降价是最好的吸引力，只要降到了可接受范畴，出手都非常果断。所以说从理论上来讲，以价换量是行得通的。”
03
南站有房3.6万/㎡成交
和江核、河西这些新房扎堆、热度颇高的板块相比，南站近几年鲜少有新房源上市，因此二手房市场相对比较活跃。
2021年上半年，在市场火热的时候，万科九都荟的成交价甚至直逼6.5万/㎡；哪怕是在成交量骤降的下半年，成交均价也在5.8万/㎡左右。
而2022年初，万科九都荟建面约89㎡的三房，成交单价已降至5.5万/㎡；而四季度的成交单价，则多在4.5万/㎡左右，甚至12月11日的成交单价则为4.3万/㎡。
还有目前挂牌均价约4.6万/㎡的中交锦致，在12月11日成交了一套建面约126.96㎡的四房房源，成交总价453.5万，单价35720元/㎡。与小区挂牌均价有超1万/㎡的降价幅度。
不过从数量不多的挂牌房源中，也能窥探到小区业主“试探”的心理。比如这套建面约88㎡的三房，短短数月连降3次、共95万，至今也未能成交。
据二手房中介介绍：“南站的新房不多，但二手房太活跃也很有竞争压力。一方面是业主怕挂的低，一方面是买家想货比三家，一来二去，心急的就开始多次调价。不到3.6万/㎡成交的那套是业主急卖，且房产证不满两年，单价虽低，但较高的税费由卖家承担，也不算亏掉本。”
04
来年二手房又当如何？
从今年4月份开始，南京不断调节市场环境，从政策到金融全方位出手，以刺激二手房去化。
比如南京二套房首付比例“二连降”，有一套房贷款未结清，再购房首付比例由8成降为6成，再由6成降至4成；二手房利率持续下降；换购房可退税；
比如限购松绑，除鼓楼、玄武、秦淮、建邺之外，其他区域限购松绑；产业集聚区购房证明的施行；
以及外地人在南京购房，只需要提供半年及以上居住证明即可；本地户籍家庭60岁及以上成员的可增购1套住房。
等等一系列的利好扶持，都在刺激市场不断转好，尤其是在“新十条”发布之后，买房人、房产从业人员的热情开始复苏，就目前来看，有些比较抗跌的小区，开始有涨价迹象。
比如鼓楼的学区房，琅琊新村建面约59㎡的三房，自11月初涨价3次、共60万；还有河西的莱蒙水榭春天，一套建面约118㎡的三房，一周内涨价50万。
可见，在政策、金融两端同时发力后，虽然来年的南京楼市能否迎来漂亮翻身，还需时间来验证，但就目前的一些信号来看，这个flag还是值得一立。