前言
2022年中央各部委围绕“稳地产” 积极表态，频繁释放放松信号，各地调控因城施策，促进房地产良性循环和健康发展。聚焦重庆，通过降低首付比例、提高公积金贷款额度、推出人才购房补贴等政策，拉动市场成交。
房价结构性上涨：受核心区多个高价项目的入市带动，2022年住宅均价上涨为14659元/㎡，同比2021年微涨3%；
成交两极分化：120万左右的产品仍是成交主力，占35%；300万以上的改善产品市占上涨6%，品质型产品市场影响力扩大；
核心区抗压强：刚需客群买房回归核心区，得益其交通便捷度高的优势，成交占比上涨凸显，其中新房端核心区市占上涨4个百分点，二手房端核心成交占比超六成；
底层购房需求仍在：今年住宅整体市场成交超16万套，新房市场收窄的背景下，二手房支撑成交；
二手房抢占刚需：2022年二手房整体成交量市占为64%，100㎡及以下的刚需两房、三房为主流，市场调整期，首置过度客群对二手房偏向性高，对新房刚需市场存在一定冲击；
企业表现：渝派深耕城市，口碑累积，竞争张力强；在企业暴雷导致行业失信的背景下，央国企客群信任度更高，排名上涨。
行业调整，企业洗牌，后疫情时代，企业表现如何？
榜单发布
榜单解读
01
房企梯队
市场调整，渝派坚挺，央国企排名逆势提升
备注：对比维度为全口径金额排行榜。
新房市场容量收缩，企业间业绩差距缩小，市场份额争夺进入白热化阶段，企业洗牌严重，排名变动大。其中TOP10的房企中有6家较去年排名有所上涨，表现出强劲的市场竞争力；TOP11-30之间，由于队内业绩在13-24亿之间，整体差距较小，卡位竞争激烈。
TOP1-10——第一梯队
本次TOP10房企当中，九成房企在渝深耕发展超10年，经过长时间对城市的了解与深耕，逐渐积攒起行业口碑，得到诸多购房者的认可与支持，实现了市场占领。
渝派房企稳领市场，龙湖、金科、华宇、海成扎根城市，与城市共发展，2022年稳居TOP10，排名抢眼。
龙湖：作为渝派龙头房企，本年度在销售全口径排行榜上位列第一名，在市场调整期，企业品牌影响力和产品实力再一次得到了市场的高度认可。从项目成交表现看，龙湖焕城、龙湖云瑶玉陛等项目在各自板块均处于销冠位置，市场影响力强；除销售表现亮眼外，在“保交付”的行业格局下，今年龙湖多个项目交付，为兑现给业主的美好生活承诺，龙湖推出了创新的“以新交心”智善交付体系，让业主找到归属感。项目打造引领市场需求，交付契合业主期待，物业保障居住舒心，龙湖扎根城市的发展逻辑，为后续发展夯定了基础。
金科：市场需求在逆转，企业通过多区域布局，助力企业稳居中心城区全口径金额榜单TOP3位置；从项目落地逻辑看，企业紧跟城市发展方向，重点布局北区和西区，机会布局南区，其中金科南山、金科博翠未来、金科博翠山麓等项目成绩斐然；另外，企业深挖市场需求，从供求表现看，企业供应端与市场需求端具有高度契合性，特别是在成交套均价上，企业整体销售均价为172万/套，与市场整体均价的167万/套契合度高，表明其对市场需求的精准把握，加上其过硬的产品力，助力其抢占大量市场份额。
华宇：企业发展以稳为主，始终坚持“行稳致远”，在稳健的发展节奏下，修炼“内功”，持续产品迭代，以产品力和品牌影响力助力其穿越周期，长远发展。聚焦2022年商品房市场，企业凭借华宇城等大盘项目，稳固其行业地位；在改善市场端，锦绣玺岸主推别墅，以卓越的产品力抢占板块市场，2022年，企业在中央公园推出御璟首玺项目，落子企业全国第九座“御璟系”，落地叠院产品，焕新人居向往。聚焦后市，企业整体以稳健的投资，保障了充足的货储，后市发展基底稳，长足效应强。
聚焦央国企，在市场调整期，发挥企业责任，凭借优异的综合实力，抢占市场。
招商蛇口：在行业调整期，招商蛇口以央企担当，打造卓越产品，夯定了客群基础，在重庆的央企开发商中，排名第一，在中心城区全口径销售榜上位列第六名。市场调整期，企业排名上涨，离不开企业前瞻性的战略投资和精准的项目定位；大盘如长嘉汇、招商渝天府等，以丰富的业态，抢占了区域市场，树立了行业标杆；新项目如招商1872，是企业“成就系TOP级”产品系首入西南，借力三轨交汇，打造了TOD大盘，旨在焕新九龙坡区人居体验，项目一入市，便得到了较好的市场反响。后续，随着企业对产品品质的更高追求，企业在城市中或步入新的发展阶段。
保利：企业2003年进入重庆，多年来在渝共打造数十典型项目；行业调整，企业通过“稳中心、拓北区”的发展战略，坚定聚焦深挖刚改改善市场，同时调整营销策略，实现市场份额占有，助力企业在全口径排行榜上回归前十。值得关注的是，企业目前库存超100万方，企业后市发展动力足，市场影响力或进一步提升。
TOP11-20——第二梯队
从成交业绩来看，梯队内销售金额在17-24亿之间，各企业间销售额跨度较小，加上市场处于调整期，整体竞争趋于白热化，使得上榜企业浮动性大；在竞争加剧的背景下，中国铁建、电建等企业逆市上榜。
中国铁建：本年度全口径销售排行榜上升至12名，逼近TOP10门槛，作为稳健的央企，自其进入重庆以来，除企业背景夯实客群基础外，在产品打造上，企业坚守“工匠精神”，打造标准化高品质项目，实现了市场份额的占领。
电建：至2017年电建地产入驻重庆以来，坚持民生+良品的产品定位，大力推进精品战略；其中打造的多个项目先后入选“交付力榜单”“产品力榜单”；本年度中，电建清韵阶庭和泷悦长安项目推出的宋风产品独具一格，受到市场客户的青睐和好评。
TOP21-30——第三梯队
该梯队销售金额在13-17亿之间，各企业间销售额跨度更小，竞争白热化；上榜企业中，7家为民企，其多样化的营销打法，单盘蓄力发力，助推企业卡位上榜。
02
房企集中度
TOP30行业集中度回升，头部房企客群吸附力强
从企业分布来看，TOP10中，央国企同比增加1家，在市场调整期，其展现的稳定性更强。
从整体上榜企业市占表现看，TOP30企业市场份额达64%，较2021年上涨8个百分点，品牌房企对市场的占有率越来越高，客群吸附力增强明显。
聚焦上榜企业内部梯队分化可知，TOP10市占接近40%，客群买房向头部房企聚拢，形成明显的聚合效应，在市场调整期，头部房企优势更甚。
03
房企上榜门槛变化
新房市场容量缩小，企业间卡位竞争激烈
市场容量收窄，梯队间上榜门槛同比2021年收缩60%左右，企业间通过调整产品、多渠道营销，抢占市场份额，整体卡位竞争激烈，但TOP5整体优势相对明显：从上榜门槛值看，TOP5上榜门槛为62.68亿元，是后续梯队上榜门槛的2-5倍，已形成局部断层，头部企业通过在主城的多点项目布局，实现了市场份额的强占有；
聚焦TOP20-TOP30的企业门槛对比，梯队间上榜门槛仅4.22亿差距，整体业绩差距小，竞争处白热化状态，后续随着各企业间流量货储的去化完全，上榜企业将持续洗牌。
04
房企“流量密码”
从企业市场表现与行业整体匹配状可知，不同企业根据自身战略进行城市投资，丰富市场竞争格局。从企业销售表现与市场平均值对比表现可知，龙湖、香港置地、招商等企业均价和套均价均高于市场均值，各企业通过核心布局、产品升级等策略，实现更强的品牌溢价力；
聚焦企业销售表现与市场趋同的企业，如金科、旭辉等，其企业特征多表现为在中心城区多点布局，且业态丰富，通多对市场需求的精准判断，把控不同产品业态的推盘节奏，实现市场份额占有。
后市预测
政策端：2022年房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调下，监管部门多次出台利好政策，同时也为地方因城施策释放空间。2022年底，重庆五部门联合印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从金融端信贷、购房需求、企业发展等维度释放政策利好，积极促进房地产业良性循环，引导房地产市场底部修复，提振市场信心；预计2023年市场在政策的刺激下，会呈现结构性回调。
市场端：目前市场底层需求仍在，但由于个别失信企业导致购房者对新房市场信心缺失，从而转入二手房市场，助推二手房市占率达70%。在“保交楼”政策的有力推进下，行业信心将逐步被修复，新房市场或触底反弹，市占回升；
聚焦存量端，目前市场短期库存为891万方，存量绝对值处于相对健康状态，但由于市场去化速度较慢，去化周期上涨至20个月，导致存量市场呈现“亚健康”状态，随着市场购买信心的逐步修复，市场整体将进入健康平稳发展节奏。
企业端：头部企业与其他品牌房企业绩规模或将形成壁垒，在房企自清完成一轮洗牌后，各企业发展分化或进一步加大。头部房企因在调整期中的较优市场表现，口碑效应叠加，后续在投资、营销各方向，上行动力足；另部分货储充足的企业，或稳步前行，徐徐发力，穿越周期。
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