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可能没有哪一年让中国的老百姓对当年的房地产行业如此关心。
形势严峻吗？肯定的，连十几年没听说过的易宪容大教授也重新回到了镁光灯下。这位在05年就说过一次非常经典的话语：“上海房价下跌50%，北京下跌30%”。现在估计更坚定他的判断了。
如果全中国都在讨论中国房价，那肯定形势是严峻的。比如股票市场，如果连扫地阿姨也开始对股市指指点点，大有经济学家气势，那估计这个行业是真的出了问题了。股灾不一般都是这么来的嘛！
01. 为何一直唱衰？
为什么大部分专家永远会说房价下跌，行业倒闭呢？
因为这个建议不会错！至少不会让人骂，是一个最安全的建议。
假设专家提出2023年房价一定下跌。
一种情况：2023年房价真的下跌了，你听了专家的话，没有买，那当然是专家的建议赢了，假设你没有听专家的话，你当然更要自认倒霉，专家都说了，谁要你不听。
另一种情况：2023年房价真的上涨了，你听了专家的话，没有买，虽然房价涨了，但你实际上也没有什么支出，你顶多心里憋屈一下，也没啥实质的损失。但如果你没有听专家的话，买了房，这个时候你是真正赚了钱了，心情大悦，哪里有闲工夫去找专家的茬。
反过来，如果专家说房价上涨，那你有可能听了专家的话，去花了大笔的钱买房，可是2023年房价下跌了，这个时候你有了实际的损失，你当然会大骂这些该死的专家……
所以，专家为了维护自己的专业水平（面子），同时90%的买不起房子的老百姓又很喜欢听到类似的话，大概率的建议都是房价会下跌……
02. 谁还活着？
回到本题，作为房地产行业人士，亲身感受到的严峻可能比所谓经济学家来的更为猛烈和残酷。
严峻的第一个关键词是“谁还活着”。
很多点评复制了市场上一大堆暴雷的企业。事实上，他不知道的是无数你不知道暴雷企业并不在这个列表里。相信如果有同行看到这里会点个赞。
严峻的含义是“谁还活着”，并非是“谁已经死去了”，我们不是应该更关注谁还活着嘛。
99%以上的民营企业要么倒闭，要么还在生死的边缘坚持抗争。
看看1-11月的销售清单，前20名甚至都包含了暴雷的融创，旭辉以及金科，后面的民营企业我想也就不要再去数了，无外乎没有暴雷是因为体量实在太小，可以忽略不计。
除了融创、旭辉，前20强没有暴雷的民营企业仅剩下新城、万科、龙湖、碧桂园。
而这几家恰恰就是中国超1000亿银行授信救援的优质民营房企。
为什么还是要给钱他们，度过难关，很显然，他们过的也很难。
万科还活着，就在上周，我有幸看到了他们南方区域的商办资产出售清单，万科也要变卖资产了。碧桂园从今年年初就把他的全部商办资产摆上了公开交易的台面。新城控股，有着100多个购物中心提供现金流，而龙湖可能是唯一的硕果仅存，虽然它的老大吴亚军偷偷摸摸的撤离了舞台……
这可能就是目前唯一活下来的仅存优质民营房企……
03. 房产模式有问题吗？
房地产严峻吗？可能是二十年之最严峻。
分析主要原因：我想我之前有篇文章写的已经很详细了，大家有兴趣可以去看看：有人看好地产行业的未来吗？
整体来说，土地财政和金融市场的无序，导致房地产走出一个偏离市场供需理论的利润模式：
项目阶段性利润=融资后的银行借贷-土地成本-阶段性建安成本-阶段性其他管理成本。
也就是说，项目即使一分钱不销售，开发商一样通过抵押产权，同样能通过银行贷款，获得至少7成的前期销售款。
这样的好处就在于，不要考虑销售的不确定性，通过抵押提前2年收回全部成本甚至于利润，从而提前去拿新的项目。如果我能够先把销售总收入通过抵押贷款完成7成的回款，那么是不是意味着我可以提前将多余的现金流（记住，是现金流多余，不是利润）投入到新的项目。即使后期这个项目整体来看是亏损的，但由于我提前收回现金投入了其他项目，只要其他项目能够赚钱，那么整体来看，公司还是赚钱的。
于是乎这条奇怪的，靠贷款获取现金流的逻辑，就成为了各大开发商经营的主逻辑。而一旦贷款收紧，销售乏力，房地产市场立刻崩盘。
因此，房地产的畸形经营链让住宅脱离了正常轨道。房地产的泡沫高涨！即使是房价收入比最低的内蒙古，一家人也需要不吃不喝7年才能买得起一套房。
04. 回归理性轨道
既然房地产行业承认行业模式出问题了，那的确就要回到正确的轨道。要让住宅地产回到市场正常的供需平衡中。
供应<需求，就应该取消限购限贷，房价有可能上涨；
供应>需求，住宅已经盖出来了，那么只有一个可能就是降低价格，刺激需求；
这个市场题目似乎很容易，但为什么却很难执行呢？
首先，降低价格这个事情，政府和房企都不想这么干。
这里的核心原因又回到了之前的畸形生态链，房地产的预售房很少是需要通过销售才获得总收入的，无论是土地抵押还是房产抵押，最高可以向银行借贷7成。这里可能还包括了大量的民间借贷，在这种情况下，本来房地产平均净利润也不过15个点，假设房价跌过3成，那么不仅房企亏损15个点，银行也背负着资不抵债的风险。
因此，房企风险极有可能引起金融风险，这就不是乱的玩的了。
由此判断，房价可以跌，跌幅额度在15个点左右，可能是个双方能接受的价格线。
其次，房价会不会涨，为什么迟迟不放开一线城市的限购城市？
刚才前面也看到了，一线城市基本都属于房价收入比最高的存在。上海的一家人要不吃不喝35年才能够买得起一套房。既然如此的泡沫，为什么大家包括政府的普遍判断是放开一线限购政策，房价一定会涨呢？
的确一线的泡沫很大，但一线因为经济实力靠前，稳定性也是最强的，正如美国即使经济衰退，美元还是世界最值钱的货币。之前也说过了，美元2023年仍旧会持续加息，而中国刺激经济还是会持续降息，这一里一外，人民币2023年大幅度贬值是在所难免了。假设一线城市的房价增长速度高于人民币贬值的速度，那么买房子是保值的，因此大概率的情况是聪明的投资人会选择去一线城市买房。
但热钱流入一线城市，最终导致的是二三线城市的房子即使降价，也卖不出去了。
所以，一线城市要放开限购和限贷，估计还要等待一段时间，让三四线城市的住房消费热情先全部释放完，然后最后用一线城市再刺激一次房市。好东西永远是留在最后出手的。
因此，如果放开限购限贷和指导价，一线城市的房价大概率会涨，涨的幅度不会太大，跑赢通胀就好了！
不管怎样，我们去幻想明年的房地产行业会向今年一样持续大跌或者像以往一样大涨，这都是不现实的，我们仅仅是希望这个行业回到正确的市场轨道，让市场来说话即可，该涨的地方涨，该跌的地方就该跌……
我是 @商业地产Y观点，最近写了很多地产的感触，真心还是希望中国经济能迅速走出低迷，人民过上好日子……
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