2022年，在房地产行业调整期，保利发展作为央企的头部企业，表现出极强的市场韧性。尤其是在其深耕的浙江市场中，持续刷新业绩保持行业地位的同时，产品打造能力和客户服务力也大有作为。
2007年保利发展进入浙江市场，从省会杭州开始布局。以杭州为核心，截至目前保利浙江已累计开发了有71个项目，完成了“环杭城市群”初步版图。目前，保利在浙江省的布局分了浙北（浙江公司）以及浙南两家平台公司来进行开发，其中，浙南公司是从2017年成立，截至目前5年时间，浙南公司已经在温州、台州和金华开发了23个项目。
图：保利发展浙南公司项目布局
图片来源：保利发展浙南公司
2022年，保利发展浙南公司（后文简称“保利浙南”）各区域持续一路高光，总销售额已超157亿，业绩斐然，每个区域均取得了瞩目的成绩。其中连续四年登顶金华市区销售金额榜首，荣登2022年温州市全口径、流量、权益三口径销售金额第一，位居台州市权益口径销售金额第九。保利浙南如何在市场调整期取得这样的销售业绩，我们专访了保利浙南营销部门经理徐帆先生，为我们诠释了深耕市场的发展之道。
保利浙南营销部门经理徐帆（左）中指研究院华东大区常务副总经理高院生（右）
究其根源，保利浙南市场业绩的背后，是其构筑了城市、产品与客户“良性循环”的新发展势能，熟悉城市发展脉络与城市同频成长，了解客户需求打造有灵魂的产品，叠加客户服务用交付开启业主美好新生活。
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深耕浙南，了解与选对城市同样重要
在城市的选择中，保利浙南更看重城市的三个核心特征，一是经济活力，二是人口规模，三是交通枢纽地位”。保利浙南徐总在谈及城市深耕基础的时候如是说。
保利浙南的布局核心是聚焦在浙江南部核心重点城市，以温州为核心，一主两翼进行布局。其中的两翼，一翼为金华，第二翼是台州，丽水与衢州则适时择机进入。
温州是以浙南、闽北、赣西三大区域的核心城市，同时也是浙江省南门户；而金华是浙江省四大都市圈，定位为浙江省中部的核心枢纽城市，同时拥有三座高铁站，规划两座机场；制造之都台州地处浙江“南北中心点、海陆交界处”，是长三角和海西经济圈重要的枢纽城市。
图片来源：网络发布
保利在城市发展中，更倾向于聚焦这些城市：首先是经济活力比较强的城市，然后有一定人口规模和吸附能力，第三是在交通方面具有国家规划战略枢纽的核心城市。
选对城市很重要，更重要的是适合城市的打法和策略。毕竟在同一个城市中，比如温州市场，近年来频频不断有企业高调进入，最后却不得不铩羽退出。
保利浙南徐总认为“读懂城市、土地和客户，将投资考察期前置到拿地前的三到五年，在熟悉市场之后才能做到胸有乾坤”。
2017年保利首入温州，联袂合作房企开启温州市场的拓展之路。在进入温州市场之前，保利浙南徐总坦言从2014年开始，保利就已经在温州考察项目了，所以保利对温州的了解远远不止于正式进入温州市场后的三五年，对城市的跟踪了解是前置到2014年左右。
图：保利浙南在温州发展脉络
图片来源：中指研究院整理
在持续跟踪客户和市场的过程中，保利浙南会对之前测算过的项目进行复盘，包括这些项目实际的收益情况、开发的速度和节奏、打造的产品规划等，与当时团队设想的结果存在怎样的偏差，并会挖掘偏差存在的原因以及如何更好地实现项目最佳效果。基于前期对城市、客户、板块的持续跟踪和积累，保利浙南首入温州采用合作方式，以更稳健的姿态、更快更迅速了解市场和客户。
对于金华和台州，在城市深耕之前所做的熟悉工作也大体相近。在城市项目的开发过程中，保利浙南遵循城市发展的脉络，与城市同频共生长。
如在温州，保利浙南从最初布局核心板块，到落子中央绿轴版块布局保利天悦，以及保利中心和保利天际超高层“双子地标”建筑。在龙湾区永昌堡板块，保利浙南布局文旅综合体项目——保利龙湾壹号，入驻滨江CBD版块，打造滨江云谷未来社区——保利招商天樾玺等等。2022年温州新一轮规划中，滨江CBD和中央绿轴地位提升，足见保利浙南布局的前瞻能力。
图片来源：保利浙南
如在金华，保利浙南也是抓住了金华城市扩张的机会，从老城区江北逐渐向高铁新城板块和金东CBD发展。在这一发展轴线之上，保利浙南最开始落子金华最核心的人民广场、市中心江北板块，先后开发了金华大国璟、金华天汇、金华堂悦等，在金东区核心打造了金华阅江台、金华阅云台等。保利在金华的布局，持续渗透每一个板块，并且抓住了城市发展的节奏。
图片来源：保利浙南
在台州，2017年保利在椒江摘地首入台州，随后在黄岩接连开发2个项目，其中的保利·大国璟更是黄岩老城区规模较大的城市更新项目。在城市人居需求变革的过程中，保利浙南洞察市场趋势，2021年迎来凤起云城未来社区项目，开启新一轮的城市焕新之旅。随着台州S1轻轨的开通，台州城区融合度大幅提升，城市价值持续放大。
图片来源：保利浙南
保利浙南始终循着政府构建美好城市的脚步，立足美好新时代，从央企的使命感、责任感出发，在深耕的各个城市精磨优质产品，创造美好生活。
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客户是产品的“灵魂”，四大王牌“倾心”之作
去一个城市开发，不是机械地把一些标准化搬过来搬过去，我们应该把产品力结合到对目标城市的了解，读懂城市，读懂客户，知道客户需要什么，才能在产品打造过程中抓住产品的“灵魂”。2022年，保利浙南发布的“四大王牌”产品，都是基于了解客户做出的产品创新，是对城市未来潜能的远见。保利浙南徐总在谈及产品的时候说到。
凭借对自身发展的不断追求，与对城市未来潜能的远见，2022年保利浙南重磅发布“四大王牌”产品阵容，每一张王牌都代表保利在一个城市领域的探索与践行，亦是代表一种金字招牌式的保利开发能力。
创新，是保利产品开发的内在基因。“四张王牌”各自代表了保利产品的新理念与创新模式，涵盖Well集和社区健康住宅、保利天字系、TOD开发模式、第四代住宅、未来社区及文旅大盘。
高端豪邸王牌——保利招商·天樾玺
每一座闪耀世界的豪宅，背后都凝聚着开发者的眼界与格局，更倾注大师团队的心血。
天樾玺，由保利发展控股与招商蛇口两大万亿央企联袂钜制，融合了保利“天”字系和招商“玺”系两大塔尖产品系营造经验。同时，盛邀国际知名设计大师梁志天设计团队与宋照青设计团队，以丰览世界的眼界与格局、高雅的艺术追求，打造对标国际一线的都会气质作品。
温州首个“宝格丽风格下沉式会所”来自天樾玺。在这片自带奢贵气质的场域内，天樾玺配备了星空顶恒温泳池、宴会厅、古巴雪茄室、藏酒坊等诸多高端交际场所，足以让业主的社交生活得以扩展和延伸。
正是得益于多重优势的叠加，2022年天樾玺年度销售额超62亿，并摘获8项第一，包括2022年温州市三区成交金额TOP1、2022年温州市三区豪宅成交占比TOP1、2022年温州市三区市占率TOP1、2022年温州市三区套均总价TOP1、2022年温州市三区套均成交单价TOP1、十年温州全市商品房单套成交面积TOP1、十年温州全市商品房单套成交金额TOP1、十年温州全市商品房单套成交单价TOP1。
天樾玺的兴建，将引领温州全新建筑理念和生活方式，有力地赋能滨江CBD的发展与创新，进而擢升温州城市能级与城市界面。
图：温州·保利招商·天樾玺
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科技创新王牌——保利·凤起云城
对于城市的运营打造，保利从来不是单一的考量，而是将其置身于区域大环境中，以国际视野和时代远见，助力城市的发展与融合，赋予更多美好可能。
在“长三角一体化”发展上升为国家战略的当下，台州作为浙南地区接轨长三角前端的桥头堡，正在驶向更广阔天地。保利·凤起云城，作为浙江省级未来社区试点项目，它一面呈现着台州的先进力与新引领，同时也反映着长三角城市群未来生活发展方向。
在台州政府和央企保利共同规划之下，保利·凤起云城以路桥区政府、中央山CAZ融合之地为基址，打造约82万方超级城市底盘，遵循139顶层设计原则，深入创新9大未来场景，依托“S1轻轨+客运南站”打造台州首个轻轨站上盖TOD综合体，以更新未来社区的高级形态，带动城市能级跃升、乃至为“长三角一体化”发展贡献一份强劲力量。
此外，“科技创新”则是保利·凤起云城在产品力营造上的制胜利器。保利以标签性的“全生命周期居住系统2.0——Well集和社区”将美好落地，通过健康高效空间、健康便捷服务、健康安全科技的3S系统以及高科技的健康技术，重新定义健康人居。
图：台州·保利·凤起云城
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中轴地标王牌——保利·天际
于温州市芯贵脉之上，世界500强央企保利坚持对地脉、匠心、人文的极致追求，匠造保利“天字系”。择址温州市芯鎏金之地，赋能市府CBD板块发展，打造温州保利天字系新作——保利·天际，匠筑约180米摩天地标，构筑亮丽城市天际线，盛邀世界知名景观专家SWA，行业领先的建筑大师团队Gensler，以及室内设计梁志天工作室，以封面地标之姿代言温州，成就闪耀中芯的时代恒产。
保利·天际，匠造建面约1550㎡商务新空间，携手国宾级服务“保利物业”和“金钥匙联盟”进行商务空间和服务上的深化升级，打造一个集商务、社交和生活于一体的高端场域——世界温商俱乐部，完整构建了休闲/生活/洽谈/工作的24小时生活场景。为世界温商筑起了一个展示温商精神、温商创业奋斗史的形象窗口，同时也是促进海内外温商互动交流、共融共赢的合作平台。
图：温州·保利·天际
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文旅新生王牌——保利·龙湾壹号
在温州城市东拓，由“瓯江时代”步入“东海时代”的大背景下，约65万平方公里东部新城成为未来发展重点区域，对标上海虹桥，高起点建设国际交通枢纽中芯，着力塑造国家空铁交通新枢纽和东海区域经济新引擎，引领龙湾走向国际化。世界500强首入龙湾，乘着新旧时代激荡交替的东风，保利浙南率先开启东部新城的战略布局。
择址永强塘河畔的保利·龙湾壹号，承袭央企精工品质，以龙湾千年人文基因，同步未来发展趋势，汲取瓯越山水及永昌堡建筑风格为灵感，将新中式建筑风格与国际滨水住区理念创新交融，打造约20万方滨水洋房生活体。项目自带约2万方文化综合体【保利文化艺术中心】和约1公里的滨水商业街，在不久的未来，这将会承担起永昌堡景区游客服务、文化展览等活动，助力永昌堡成为温州人的精神原乡、城市新名片以及非遗博物馆，推动中外文化交流。
图：温州·保利·龙湾壹号
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多板块价值串联，交付开启生活新美好
深耕浙南五载，项目陆续进入交付阶段，2022年保利浙南有3043户迎来交付。关注保交付，保利浙南把交付作为企业对看客户的承诺、作为国企社会责任的体现，让客户在下行市场增强对央企的信任感。对于交付，保利浙南徐总严肃而认真地说。
交付力，的确不仅是保利浙南作为央企的社会责任担当，也是产品力与竞争力，更深层次的表达。
2022年以来，保利全面推行「6321 交付体系」，要求项目落实交付前45天工地开放，35%项目落实交付前6个月工地开放，所有交付项目以业主视角提前半年开展风险排查及质量整改，让每一位业主见证和体验新居的点滴变化。
2022年11月，保利浙南在金华交付的保利·天汇，是浙南交付的第一个天字系作品，较计划提前2个月实现交付。早于交付前7个月，保利浙南就聘请专业的第三方查验单位驻场，挨家挨户进行查验；并进行三轮模拟验收，严把质量关，以高标准提前交房，收获了市场和业主的一致好评。
图：金华·保利·天汇
在“保交楼、稳民生”成为房地产主基调的当下，作为负责任的中央企业，保利担当交房“模范生”——高标准提前交房，既是保利对业主信任的真诚回应，也是“保利稳交付”对城市的引领示范。
图：保利交付实景图
图片来源：保利浙南
保利从精神领域打造美好生活的共鸣，于文化艺术、公益活动多元角度，举办一次次高规格、高品质的文化艺术盛事，丰富城市文化的内涵，让人民更有幸福感。
“交付，我认为是客户在保利浙南开启美好生活的起点。未来，我们考虑推出专为浙南业主打造的保利和卡，串联保利旗下的业务服务，结合当地文化特色链接保利的文化基因，发挥社群价值等”。保利浙南徐总对于交付后的运营服务如数家珍。
除了房地产开发以外，保利旗下还有酒店板块，公寓板块、长租公寓、养老板块，有文商旅、商业等等，保利发展2022年为业主做的一个附加服务是，向浙南业主定制推出保利和卡。相当于，只要是保利业主，就永远是保利的VIP，可以享受入住保利旗下酒店、商场、影院等享受对应的折扣。
图片来源：保利浙南
再比如，保利浙南还会统筹一些当地的艺术家、作家等，在当地项目的重大节点活动中，给业主带来一些比较有当地特色的艺术性的产品，保利浙南一直将“文化基因”渗透给业主和客户。
其实对于业主来说，保利浙南给到的服务只会更多，比如「第三售楼部」。保利浙南经过实地考察与大数据精研，洞察广大购房者、业主在家以外，对美好生活的追求与向往，计划将灵活利用已交付小区的主题架空层、阳光草坪等功能空间，打造「第三售楼部」，并引领营销、客关、物业三大部门协同合作，让美好与幸福自然发生。
2022年年底，保利浙南布局的城市——温州、金华和台州都是具有经济活力和产业支撑的城市，对于追求滚动开发和深耕的保利浙南来说，未来充满无限机遇。
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结语
保利与浙南共行至今，5年开发23盘，以飞跃式的发展速度、卓越的城市前瞻力、持续释放客户需求，推进产品创新迭代，在“三道红线”全面绿档的背书下，始终保持央企担当，为客户和城市创造价值。在深耕城市的过程中，保利浙南正主动肩负超越传统地产的更大城市使命，为城市区域带来人居、商业、文化意义的全面提升，开启新生态下的企业稳健发展的新篇章。
图：保利发展总部大楼
图片来源：保利浙南
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房地产市场：
中国房地产市场月报2022年12月
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中国300城市土地市场交易情报（2022年12月）
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指数研究：
中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年12月）
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物业研究：
2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告
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2022年中国物业服务价格指数研究报告
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2022中国房地产服务品牌价值研究报告
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