作 者丨吴抒颖 李莎
编 辑丨张伟贤 李博 江佩佩
图 源丨图虫
1月17日，深圳宣布，真正的共有产权房来了！售价约为土地出让时市场价的5折，全封闭流转即将出炉！对市场有什么影响？
今天，住建部也最新定调，随着相关政策落地见效，2023年房地产市场将会逐步发生积极的变化。
重磅！深圳拟推共有产权住房
来源：深圳市住建局
2023年1月17日，深圳市住房和建设局发布通告，就《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》面向社会公开征求意见。
在这四份意见稿中，最受到关注的是，深圳将推出共有产权房制度。
意见稿指出，共有产权住房，是指政府提供政策支持，主要采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。
作为保障性住房的一类，共有产权房在用地供应上也得到了一定的倾斜。
意见稿指出，深圳规划和自然资源部门在国土空间总体规划中合理安排生产、生活、生态空间，在保障用地结构均衡的前提下，逐步提高居住和公共设施用地规模和比例。
其中，在编制年度建设用地供应计划时，居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%，提高居住用地中保障性租赁住房用地供应比例，租赁住房用地计划单列且原则上占居住用地供应总量比例不少于10%，优先安排、应保尽保。
具体到共有产权房，其中明确，政府全额投资建设的共有产权住房用地，可以采用协议方式出让；企业、社会组织等利用自有用地建设保障性租赁住房和共有产权住房的，以及机关事业单位利用自有用地建设保障性租赁住房的，也可以采用协议方式完善用地手续。
针对原农村集体经济组织继受单位的非农建设用地、土地整备利益统筹留用地、征地返还用地等，意见稿指出，可以提高居住用地容积率，增加的部分用于建设保障性租赁住房或者共有产权住房；而非居住用途的，在符合规划前提下，可变更用途后用于建设保障性租赁住房或者共有产权住房。
意见稿中对申请人的资格也提出了要求。
其中指出，申请人及共同申请人均未在深圳拥有自有住房（含住房建设用地），在申请受理之日前五年以内未在深圳转让过或者因离婚分割过自有住房；此外，申请人及共同申请人需均具有深圳户籍，也必须在深圳符合社会保险规定并正常缴纳，参加社会保险累计缴费五年以上。另外，申请人也未在深圳享受过购房优惠政策。
而针对家庭和单身能够申购的面积，意见稿明确，三人以下家庭或者单身居民配售建筑面积为65平方米左右；四人以上家庭配售建筑面积为85平方米左右。家庭人口数按照申请人和共同申请人的总人数予以确定。
从上述资格要求来看，深圳共有产权房的申请门槛并不高，突出了普惠性质。在此前置条件上，深圳共有产权也设置了严格的流转方式。
根据意见稿，深圳共有产权住房将实行封闭流转制度。购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所持产权份额；自签订买卖合同之日起满五年的，可以将所持产权份额转让给符合条件的对象。
在最受关心的售价上，深圳共有产权住房项目的销售均价综合考虑深圳本地住房困难居民经济承受能力、经济社会发展状况、物价变动水平等因素，按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定，其中，单套住房销售价格根据项目销售均价，结合楼层、朝向等因素确定。
至于购房份额，购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%，其余部分为政府产权份额。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，深圳的住房类型既包括公租、保租，还有共有产权，目的是围绕新市民、年轻人、无房户、中低收入人群建立有租有买、价格低廉以及门槛较低的住房公共住房体系。这类型住房解决了上述人群短期内低成本在深圳扎根，实现体面居住的需求，是政府构建租购并举住房体系的重要环节。
住建部最新发声！2023房地产市场将现积极变化
1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产数据，2022年全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%。
当日国新办举行的2022年国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局局长康义表示，经过相关测算，房地产及相关行业占我国经济总量的比重达13%~14%左右。2022年房地产行业增加值比上年下降5.1%。
康义指出，受房地产市场下行影响，固定资产投资增长5.1%，其中房地产开发投资比上年下降10%，下拉固定资产投资2.7个百分点。民间投资约占房地产投资的80%左右，2022年民间投资增长0.9%，增速回落也主要是受房地产影响，房地产开发投资下降对民间投资下拉的作用明显。
康义表示，房地产是国民经济重要行业，虽然当前处于调整阶段，但未来房地产市场发展具备不少有利条件。随着相关政策落地见效，2023年房地产市场将会逐步发生积极的变化。
房地产深度全面调整
2022年12月，一线城市新房价格率先止跌，但70个大中城市的整体房价仍未扭转多月来的降势，新房和二手房价格环比下降的城市仍有所增加。2022年全年房地产投资和销售等关键指标均明显下降，如全年商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年的楼市是有数据以来量价下滑幅度最大的一年。
“房地产是深度全面调整，但绝不是硬着陆，特别是对于2022年房地产形势大家有很多观点或议论，我认为要辩证地看。”在中新社1月17日举行的国是论坛：中国经济形势分析会上，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
倪鹏飞认为，一方面房地产增速总体全面快速下行，下行过程中有波动，但并未失速；另一方面，市场预期转弱，大家存在悲观情绪但并未出现恐慌。近十余年来，房地产高位运行不合理也不可持续，调整是前期政策意图和外部冲击叠加的结果，调整不可避免带来一些风险，但若风险控制得当，得到逐步释放，调整就是积极的。
2022年12月，房地产相关指标已经出现降幅收窄的积极变化。12月单月房地产开发投资降幅较11月收窄7.7个百分点，商品房销售面积、销售额、到位资金、房屋新开工面积等指标降幅也有不同程度的收窄。
控风险消隐患
倪鹏飞认为，目前房地产局部风险已经得到控制，但隐患并未消除。
贝壳研究院首席分析师许小乐近期在接受21世纪经济报道记者采访时表示，当前房地产业面临的风险点主要有房企债务违约的风险、新房交付的风险以及房价大幅下跌的风险。
在倪鹏飞看来，房地产风险首先体现在供给端，2022年十几家房企出现暴雷，虽然是局部现象，但面临困难的房企不在少数。从需求端看，由新房交付风险引发的业主停贷风波正在处置过程中，目前尚未出现断贷情况。
另外，倪鹏飞还提到了房地产供求结构的问题。
目前房地产整体市场供求环境有利于控制风险，个别一二线城市或将出现供给不足问题，而部分三四线城市可能面临长期供给过剩，风险释放和出清需要很长一段时间，将对整体形势带来一定程度影响。
整体来看，康义认为，虽然当前房地产处于调整阶段，但从城市发展角度来看，我国仍然处在城镇化持续发展阶段。2022年常住人口城镇化率比上年提高了0.5个百分点，达到65.22%，但是与发达国家80%左右的水平相比仍然不高，为房地产未来发展提供空间。
市场供需有利条件仍存
近期从中央到地方，房地产供给端、需求端系列政策持续推出，并将继续推出。
1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出了2023年住房和城乡建设的十二方面重点工作，第一项就对新一年房地产调控工作展开部署，明确要以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展。
具体来看，要大力支持刚性和改善性住房需求，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策。推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，努力提升品质、建设好房子，整治房地产市场秩序，让人民群众放心购房、放心租房。
各地房地产支持政策也持续推进，如长沙为二孩及以上家庭增加一套购房指标，武汉取消二环外限购政策，济南将三孩家庭公积金贷款上限提高至100万元等等。
李宇嘉表示，2023年一边要稳定楼市，一边要纾困企业，一边还要保交楼，这三项工作目前都面临挑战。
康义认为，未来我国房地产市场发展具备不少有利条件。从房地产需求视角来看，市场合理需求将逐步释放。各地出台不少措施支持刚性和改善型住房需求，有助于提高购房者购房意愿。
视线转向房地产供给，康义认为房地产市场供给有望逐步改善。坚持“房住不炒”，出台相关政策，目的是让房地产回归本位，减少其金融属性，同时多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度不断完善，新的健康的房地产市场有望加快建立。
展望2023年及未来一段时间的房地产总体走势，倪鹏飞认为是波动性弱恢复。“这个恢复有一个前提条件，就是没有意外事件冲击。在这个前提下房地产会出现波动性弱恢复，但不可能也不应大幅度增长。”
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本期编辑 江佩佩 实习生李睿妍