2022年，是厦门楼市大转折之年，也是预期分化的一年。
一边是市场空虚寂寞冷，成交躺、价格跌、预期降；一边是政策猛药不断，势头猛、份量足、力度强。
诸多变量之下，2023年厦门楼市大势如何演变？市场能否苦尽甘来？对于购房者来说，又该怎样抉择？
1月17日晚，九房网举办线上分享会，结合独家数据，以专业、权威的视角，对市场走向进行深入探讨。
1
厦门楼市的现状
都在这几大关键词里
厦门楼市基本面如何，几个关键词就能秒懂。
关键词1
腰斩
2022年，厦门楼市有多“丧”？
通过以下图表，你就能直观感受到什么叫飞流直下。
2022年，厦门一手住宅供应比2021年下降113万㎡，成交更是缩水173万㎡，按套均100㎡算，相当于少卖17300套。
一二手住宅总成交仅39261套，创近年来新低。其中一手住宅比2021年下降近1.8万套，二手比2021年骤降1.4万套。
此外，我们了解到，2022初厦门中介门店有2600家左右，到年底可能仅剩约2000家。
所以，不用看有多少“气氛组”发声，有多少“震惊级”利好，楼市是否回暖，直接看数据一目了然。
关键词2
内卷
行情下滑的时候，楼市也成了真·大型内卷现场。
一是价格卷。房企从“傲娇”到“求撩”，相比之前新盘顶着限价卖，现在则普遍低于限价。
前几年，新盘大多是低开高走，芝麻开花节节高。现在开盘价后面还有优惠价，优惠价后面还有地板价，很多楼盘都有较大幅度的价格调整。
二是产品卷。户型小型化、总价段下探。2021岛内180㎡以上户配比约50%，2022年降到27%，已出现105㎡、99㎡、98㎡面积段，产品结构由“纯豪宅”转向“改善+豪宅”。
岛外成交活跃的是70-90㎡小户。此前，极小户型多在偏远板块，但如今不少热门板块也出现60多㎡面积段。户型“瘦身大赛”折射出的，是购房客群发生根本性转变。
三是营销卷。市场疲软的背后，是分销迅速雄起。之前岛内基本不用靠分销。到了2022年，已有6万以上的分销保底费用。再看岛外，分销点数也在走高。据不完全统计，厦门各大新盘成交份额，分销占比少则3-4成，多则7-8成。
渠道部门被赋予了尖刀营的使命，这也说明房企销售压力已十分明显。
关键词3
分化
以往楼市，先富带后富，一荣俱荣。如今，很多板块已经带不动了，市场分化加剧。
从各区开盘平均去化率看，仅思明、集美过半。具体到各区，思明有建发壹里独扛大旗；同安环东板块上半年占主场，总体成绩尚可。海沧虽有海沧TOD璞瑞等盘热销，但马銮湾西则去化一言难尽，整体表现偏弱。
总结下来，之前岛内吃肉、岛外喝汤。现在岛内还能吃点肉，岛外有些板块，汤都喝不上了，甚至直接连锅都被端走了。
此外，国企民企分化明显。建发、联发、保利、中海、华润、国贸等国央企，已几乎垄断土地市场，2022年只剩万泰一家私企拿地。
这也意味着，未来国央企楼盘比重将进一步提升，新房市场会出现更多安全、靠谱的选择。相反，实力弱、品质差的房企，竞争力一定会越来越弱。事实上，目前我们已经很少听到一些普通的楼盘激起大水花了。
所以，对购房者来说，主流趋势一定是尽可能去置换更好的房子，才更能实现保值、增值。
关键词4
松绑
2022年，厦门发布近10个松绑政策，岛外限购放松、落户放松、房贷利率下调、公积金贷款上调、房票安置……
一句话概括：之前锤的有多狠，现在爱得就有多深。可以预判，2023年将有更多利好政策出台。
整体来看，成交少、利好多、市场冷、政策热，正处于探底过程。伴随新一轮刺激开始，今年市场大概率不会继续滑坡，一是因为2022太差了，二是利好政策还将继续。
2
2023年厦门楼市趋势
就暗藏在这几张图里
房地产最大的压力，其实不在于房价回调，而是库存趋高、供应激增、去化缓慢。
厦门楼市怎么走？轻信任何结论，都不如直接拿数据说话。
首先看决定行情的关键因素之一：库存与供需。
2022年，厦门整体去化周期达20个月。其中思明区18个月，主要受一些在售老盘影响；湖里区11个月，属于比较良性的市场。岛外市场，集美去化周期最短。压力最大的是同安，去化周期高达27个月，从库存量看，要大喘气了。
一般来说，房地产库存去化周期的合理期限为6-18个月。目前厦门总供应高于警戒线。但如果放全国对比，其实没想象中惨，居然跑赢了北深广。不少城市趴了跪了，厦门属于拄着拐杖还能走一走的，从侧面也反映出对城市的认可。
再来看未来房价的关键变量：土地市场。
选区域、选板块，一定要看新增土地。因为这些“面粉”，都将成为市场上的“面包”：
一方面，未来房价走势，一定程度上取决于目前地价，这是未来入市新盘的硬性成本，成本高低影响房价高低。
另一方面，如果你想在入仓赢面更大的板块，那就要关注土地市场活跃度高、竞争激烈的板块。
从土地端看，厦门各区表现如何？具体看下图：
目前，集美、海沧依然期待值较高。其中，集美是岛外认可度最高的，无流拍、无托底，溢价率最高，两宗热门地块达到摇号环节，算是独一档。
老同安则由常规国企托底，平均地价最低11320元/㎡，ZZ任务不用说都懂，便宜卖便宜买。而翔安去年的供地数量、以及平均地价均创下历年来新低。
回想当年翔安靠卖地出尽风头，2016年、2017年许多房企纳下地王投名状，结果不少项目含泪卖房至今还在卖，还是打“骨折”卖，不少购房者也含泪站岗。面对这个“旧爱”板块，至今心有余悸。毕竟，被伤过，想重新爱上真的很难。
最后来看成交：哪些板块最扛打？
以下各区开盘当日去化率，最能直接反应一个板块真实的市场现状。
去年岛内三大滨水板块PK，筼筜湖凭着建发湖滨壹里领跑市场。五缘湾与湖边水库的Battle中，整体去化率更高，说明依然是岛内改善和豪宅购房者的心头好。
再看岛外，集美新城、环东是唯二去化率超过平均线的大板块。其中集美依然是岛外置业首选，几个新盘成绩都不错。海沧则分化明显——海沧生活区被TOD璞瑞点了一把火，马銮湾更多人首选乐活岛，马銮西板块则相对疲软。
综合以上的库存供应、去化周期、销售情况以及土地市场等几个因素，本次沙龙简单总结，以下两类板块尽量远离：
第一类是曾经热火朝天，现在秋风萧瑟的板块。这类板块大多靠概念撑起来，但最终决定一切的，并不是宏大的概念，而是肉眼可见的价值——比如集美西亭、环杏林湾板块、海沧核心区等城市界面完善的板块，就相对坚挺。
第二类是，库存供应激增、房价下滑快、去化周期拉长、开盘去化走低的板块。这类板块，即使政策放松的大环境下，也不会好到哪去，最好及时止损。
因为篇幅有限，如果你想更详细了解厦门每个板块的动态变化，扫描文末微信，免费获取。
3
沙龙观点分享
2023还是厦门买房的好时机吗？
综合以上数据和市场表现，本次沙龙也归纳出几大趋势。
首先是3大确定性趋势：
01
新盘供应大年
据不完全统计，2023年厦门约有200-300万方土地供应，约27幅地块，其中岛内或有5-6幅，加上去年已出让未入市的150万方，市场竞争将愈发激烈。
02
市场分化大年
新增供应高，消化周期长，加上当前呈现出的市场基本面，注定了楼市再无雨露均沾，无普涨，分化继续，市场将呈现结构性机会。
03
政策放松大年
目前厦门距离历史最宽松的阶段，仍有不少政策还可以继续优化调整。如首套房贷利率下限继续下调、岛内限购放开、限售取消、首套2成/二套4成，利率打8折、税费减免等，大家可以期待一下。
此外，有3大不确定趋势，也将深度影响今年市场。
01
政策疗效如何
政策将继续放松，但何时，以何种形式、从上到下传导如何，执行度如何，疗效如何，还需要时刻关注市场变动情况。
02
市场信心能否恢复
帅不帅，看口袋，大家对未来预期能不能转好，对自己未来职业、收入预期会不会有信心，敢不敢花钱，这些对房地产走势产生重要影响的因素都未知。
03
口罩黑天鹅
今年会反弹几回？年前第一波速度很快，15-20天第一轮就结束了，23年会有几轮，会不会影响我们的生活，都还未知。
至于年后厦门楼市怎么走，跌？涨？躺平？本次沙龙给出的观点是，相比去年市场底部，2023年大概率是“价平量涨”。
眼下，虽然有政策利好全方位呵护，但楼市在进入ICU之后，刚颤颤巍巍的出来，很难立马健步如飞。今年依然会是买方市场，至于具体走势如何，可以关注几组数据：
一是开发商推出的优惠力度。
二是市场量价动态。带看量能不能拉上来，新房、二手房的网签数，以及售楼处人流量、到访量。
三是，房企拿地的积极性，地价成交情况。
对于购房者，目前政策松、供应足、选择多、门槛降，上车难度相对较小，可以货比三家多跑多看。
如果是自住需求、子女入学需求、向上置换，可以尽快入手；如果目前已手握几套房产，不如先苟着，留意观察市场；至于幻想拉杠杆、快进快出搏暴击的短期炒房，还是别入手了。
最后，对于现阶段考虑买房的朋友，提供几个建议：
一是，聚焦核心区域，放弃边远板块。尤其挂着厦门西、厦门东等概念的环厦板块，谨慎买入。
二是，抛弃一切不确定性的画饼，安全第一。资源兑现度越高，学、铁、产、商落地越多的板块，市场就越稳定，安全性越高。相反，那些规划飞上天，但目前还在开荒的板块，不是说一定起不来，而是你不一定等得起。
三是，先考虑流动性，再去对比涨幅。流动性越高，房子才越扛打。有时候，涨上去不是最重要，卖得掉才重要，看看目前还在含泪站岗的楼盘就知道了。