全国现房销售面积及同比增速 来源：海易居地产研究院
海报新闻记者 陈嘉伟 报道
进入2月，多省份明确将开展房地产现房销售试点。
2月7日河南省住房和城乡建设工作会议在郑州召开，会上通报了2023年重点工作。会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。
2月6日，四川省人民政府关于印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》的通知，其中第26条提出“支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向型发展模式过渡”。
此前，山东、安徽两个省份也明确将开展相关试点，由“鼓励”现房销售到将开展“试点”，相关改革提速。
现房销售行情更好
上海易居地产研究院提供的数据显示，2022年，全国现房销售面积为1.6亿平方米，同比下降2.3%。上海易居地产研究院研究总监严跃进解释，现房销售数据出现小幅下降与全国房地产市场降温的大环境有关，“若对比全国房地产销售的另外两个指标，现房销售数据其实并不差。”2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%，全国期房销售面积同比下滑29.6%。
行情更好的一个证据在于现房销售的占比越来越高。数据显示，2021年6月份，全国现房销售占比为9.5%，随后该指标总体处于上扬态势，2021年12月达到10.4%，进入2022年该指标继续上升，2022年12月攀升至13.9%。
另外值得注意的一点是，目前市场上出现现房交易均价出现低于期房的现象，上海易居地产研究院提供的数据显示，2022年现房均价为8326元/平方米，期房的价格为10486元/平方米，两者价差为2159元/平方米。
理论上现房风险更小，价格应该更高，而出现这一反常现象，严跃进表示根源在于目前市场上的现房，多属于滞销盘或尾盘，即户型或产品存在瑕疵，所以其房价会比较低。“这并非我们期待的现房交易，所有目前购房者在购买时还需注意相关问题。”
预售制取消呼声不断
1956年，香港颁布《预售楼花同意书》，以法律形式确认了商品房预售制。1983年和1986年，深圳和上海分别试点了商品房预售制度。1994年，《城市商品房预售管理办法》正式颁布，预售制成为我国商品房销售的主要方式之一。
该制度为减轻房企资金压力、促进房屋交易市场活跃等发挥了积极的重要作用，但随着进几年地产企业“暴雷”、项目烂尾，取消预售制的呼声越来越高。
2022年全国两会期间，多名代表委员“取消商品房预售制”、“实行现房销售”的建议曾引起热烈讨论。据不完全统计，全国人大代表、民进江西省委会副主委、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡，全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹，全国政协委员、南通大学校长施卫东，全国政协委员、四川省工商联副主席张建明等多位人大代表和政协委员均围绕商品房预售制度提交了相关建议提案。
据江西省住房和城乡建设厅官方微信号消息，2022年全国两会期间，全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡建议从完善商品房预售管理制度入手，有效防范房地产市场风险。卢天锡认为，商品房预售制度存在预售许可条件不明、门槛较低；预售合同的法律地位不明晰；预售资金监管存在制度短板；购房人预付款支付方式不利于保障购房人权益；房地产开发企业违规成本较低等问题。
到2028年现房销售规模占比有望达到20%
严跃进表示，现房销售的相关呼吁与探索可以追溯到近二十年前，但目前各地相关提法已从过去的“鼓励”转变为“试点”，这或许意味着现房模式改革之路的正式开启。
目前，全国现房销售规模占比约为14%，而据上海易居地产研究院测算，在最近5年改革的背景下，到2028年全国现房销售规模占比有望达到20%。
上海易居地产研究院指出，现房销售占比的上升过程，实际上也是各地土地供应模式转型的过程，这也意味着，后续各地土地供应中，现房销售的条款明显会增加。这对土地交易、房地产开发、住房交易等市场都会产生重要影响。
对于房企来说，要深入思考这项制度带来的挑战和影响，尤其是要从项目开发、资金管控、项目销售、产品展示、房屋交付、物业管理等角度理解这个问题，要深入引导企业投资人员、营销人员、财务人员、物业管理人员做思考，积极投身到这项重大的改革大潮中。
而对于购房者来说，也要理解现房销售模式将显著改变购房模式、住房消费模式。要充分理解支持此次改革的宏大目标，同时在新一轮住房消费提振工作中，关注改革趋势，积极调整优化购房策略。