上海中远两湾城
第三届业委会起诉前物业公司
近日，法院一审宣判
中远物业公司返还
全体业主人民币4000万元
金额之大立即引发社会关注
业委会主任和诉讼代理律师
接受记者采访
还原事件始末
两年官司路，大量调查举证
中远两湾城是上海内环规模最大的小区，常住人口5万人，有四个居委会。中远物业是开发商的自配物业，管理小区近20年。后期，很多业主们抱怨小区管理混乱、账目不清。
2019年，第三届业委会成立。2020年10月，解聘中远物业。业主大会授权第三届业委会对20年来物业公司的收支情况进行全面审计。2021年2月，由于双方对费用各执一词，正式进入诉讼程序。
中远两湾城第三届业委会主任韩先生告诉记者，由于物业公司拒绝提供材料，导致司法审计难以进行。但业委会和律师团队并未放弃，申请到调查令后，到电力公司、水务公司调取了小区20年来的电费、水费账单，又到科技公司调取停车数据。
“律师团队表现出高度的专业，最终我们获得了支持我们诉求的有力证据。”两年的诉讼过程虽然艰辛，但在韩先生看来，维护业主权益，监督物业公司，是业委会本该承担的职责。
“只要是业主大会形成的决议，业委会都必须去落实。不管做得成做不成，对业主都要有明确的交代。”韩先生表示，如果4000万元返还，将进入小区的公共收益账户，再补充到维修资金账户。
中远两湾城坐落在苏州河畔，拥有36万方的占地面积，光是停车位就有近7000个。超市、健身房，甚至房屋中介都在小区中开设。如此超大体量的一个小区，如何算出4000万元这个金额？
诉讼代理人、博和汉商律师事务所高级合伙人白树彩介绍，4000万元的构成是物业管理费和地下车库停车管理费按实结算部分的结余，公共收益中业主分成部分的结余，以及各类不应当列支的成本和费用。
揭示物业管理的哪些问题？
韩先生告诉记者，案例最近在网上发酵之后，他就接到了不少电话，都是向他咨询经验，如何和物业打官司，帮助业主维权。因此这并不是个案，中远两湾城这次诉讼，也揭示出物业管理中存在的不少通病。
上海大学社会学院副院长盛智明认为，最突出的就是公共收益收支不透明、公开不及时。“这个案例体现出来的一个根本问题，就在于这些糊涂账。小区公共收益的收支明细，在规定时间内要予以公示，有利于业委会和业主的监督。”
实际上，去年发布的《上海市房屋管理局关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》已再次明确，公共收益应当单独列账，并按规定公布账目。
对于公示的内容、时间，甚至张贴的位置，都做了明确规定。但是，是否所有物业公司都照做了？又有多少业主，走过公告栏会看一眼？
所以，对于广大业主来说，这也是一次提醒。白树彩律师说，业主要充分重视自己的权利，不能“自扫门前雪”，多跨出一步关心小区事务。
“业主们选举的时候，一定要选择真正能代表业主利益的人做业委会成员。维修资金使用情况，公共收益情况，有没有年度报告？这些都属于业主的知情权。”
监管要加大力度
规范物业公司的行为，政府部门也应加大监管力度。上海目前已经实行物业服务企业和项目经理失信行为记分制度，根据不同的失信计分结果会给予相应的惩戒措施。
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，可以进一步加强物业企业信誉机制的建设：“物业本身比较特殊，它是市场化的。比如他们要参与其他小区竞标的时候，要出具诚信的品牌记录，通过市场机制来倒逼他们尽职尽责。”
也许很多网友会羡慕，认为是因为这个业委会太厉害，不会发生在自家小区。
但其实，这个被称为“上海最牛业委会”的中远两湾城第三届业委会，共有15人，其中五分之四都已退休，并不是想象中的大多是上班族精英。关键在于，他们懂得“专业人做专业事”，聘请了专业的律师团队进行维权。
盛智明说：“规范化很大程度上需要专业化来支撑。小区事务其实涉及很多专业性的内容，比如审计、工程、法律，业委会也需要一些外部专业团队的支持。社会组织或是市场化的第三方，这些专业力量来帮助业委会运作小区。”
（部分图片来自于网络）
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