企业家的性格决定了一家企业的性格。
从英国格拉斯哥大学商学院留学归来，家族以实业起家的祥新控股董事长陈董，是业内少有的地产女掌门人。她有着对生活的追求，对事业的执着，更有对企业经营的思考和梦想。幼时父辈实业起家的经历下审慎的态度与女性细腻的才情和品味，都随之渗入到了公司管理的方方面面。
祥新控股在2022年之前一直深耕湖州，除了湖州市场之外，在业内的声音并不多。中指研究院之所以关注到这家企业，主要是企业2022年的几个大动作：
1. 收购杭州三墩北项目（原融信如澜邸）和萧山蜀山单元的星创雅望居项目；
2. 收购普陀山祥生大酒店、杭州鸿锦大厦等持有性资产；
3. 2022年销售额位列湖州第二位，湖州市场拿地权益金额位列第三位；
4. 在湖州市场，自身高端产品成交金额占比接近3成；
5. 2022年权益拿地金额挺进全国TOP50，位列第48位。
近日，中指研究院华东大区总经理丁晓女士专访祥新控股董事长陈丽红女士，就当下房地产市场行情、祥新控股的发展以及企业经营的策略等进行沟通交流。在一个多小时的访谈里，坚持初心、产品情结、坚持底线思维和风险管控、不排斥竞争、不轻言放弃、勇于尝试和创新等高频词都体现了祥新控股这家”新生代“ 企业的发展风格。
图：祥新控股董事长
2022年，房地产行业持续进行深度调整，行业中的企业充满变数。再大的企业，一个决策的失误或许就会迅速倒下；再差的行情，只要抓准时机，同样能让小企业实现弯道超车。
从无到有，短短3年时间里，作为地产圈的“新秀”，祥新控股交出的答卷是：累计开发23个项目，布局 4个城市，并在浙江省会杭州落子5个项目。
作为发轫于浙江湖州的本土企业，祥新控股是一家城投控股30%的企业。自成立以来，始终秉持“让生活常新”的生活主张，与城市理想远见同行，引领品质人居更新迭代，为湖州、杭州、嘉兴、丽水等城市带来多个标杆作品。
图：祥新控股的业务版图
图片来源：祥新控股
底线思维，“稳”比快更重要
“企业的发展过程中，我认为稳比快更重要，最核心的是坚持底线思维，增强忧患意识，做到居安思危；同时，不追求高杠杆，踏踏实实做一个稳健发展的企业；最后立足当下、全力以赴、乐于尝试，把自身的核心竞争力保持好并发扬下去”。祥新控股陈董在谈及企业发展之道的时候讲到。
祥新控股成立的时间不长，最开始扎根湖州市场，目前已经在湖州布局16个项目，遍布吴兴区、织里、德清、安吉等区域，并在2022年销售业绩稳居湖州市场前三名。这样的发展节奏，对于深耕型城市而言，不仅是快，而且更重要的是稳和好，踏踏实实做好每一个项目，力争每个项目实现正现金流。
深耕湖州的同时，祥新控股也在进行城市外拓，追求更广阔的发展空间。在这一过程中，陈董更看重城市的两个特质，都是以项目安全性为最终衡量导向：
一是，对于与湖州同级别的城市，如嘉兴、丽水等，选地过程中优中择优，实现合理周期内的高效去化，保持经营的安全性。
如在丽水，祥新控股在2022年7月以近乎底价的水平竞得优质地块，该项目2.7-2.9万/㎡的限价也是丽水最高的，项目拥有绝佳的地段和配套。
图：祥新控股丽水地块位置图
图片来源：中指研究院作图
地段方面，项目位于两湖公园西侧，基本上与两湖公园呈面对面的状态，这样的地理位置可以说在丽水很难找到第二个。
配套方面，项目直线1公里范围内拥有丽水市人民医院东城院区、莲都小学、生态体育公园、两湖公园、汽车东站等；2公里范围内拥有万地广场、水韵广场、金融创新中心、高铁站、学校等。
二是，对于高能级城市，祥新控股采用合作或收并购形式进入，通过高能级市场寻求更好的发展空间。
祥新控股集团陈董尤其看重高能级城市的布局能力，目前已经在杭州市场布局了5个项目，包括收并购的三墩北项目、萧山蜀山单元的星创雅望居项目等。
高能级的城市布局，在打造产品过程中更能提升企业的产品能力与客户需求的把握，对企业发展来说是机遇，更是挑战。而祥新控股不惧挑战，未来将持续在杭州市场发力，进阶高能级城市。
对于未来的拿地策略和企业发展策略，陈董表示将坚持防控风险与利润导向。一个企业的长远发展不能只看眼前的得失，要有全局观和长远眼光。
她解释道，地块的周边项目和潜在的风险对项目的销售节奏、价格预期都会产生影响，因此拿地的时候会把防控风险放在第一位。其次以利润为拿地的重要考量指标。
产品情结， 坚守初心是良性发展的底层逻辑
“对我而言在追求企业合理利润的同时，最重要的是坚守产品情怀，做好产品、满足客户需求是企业发展的初心。从业以来打造的第一个项目之初，我追求的便是倾注精力打造的产品得到市场的持久认可”。祥新控股女掌门人在谈及企业发展的时候提到。
虽然祥新的成立时间只有3年，但是陈董本人则是2004年开始涉足房地产领域，积累了近20年的从业经验。
陈董从业之初在湖州打造的首个项目是位于仁皇山新区的天盛花园，项目北眺秀丽的仁皇山，东接14万平方米的市民广场生态公园和8万平方米的湖州历史名人文化广场，西侧是仅—墙之隔的爱山小学，周围坐拥着少年宫、音乐厅、博物馆、图书馆和大剧院。在当前看来，具有无法复制的价值内涵。
图：天盛花园实景图（建筑年代2006年）
图片来源：搜索引擎
在天盛花园项目打造中，陈董对项目做了两个大胆的创新：
一是，用“水”和“绿”两大元素为主线，精雕细刻园林景观，小区绿化率达到53.2%。以中央的大型景观湖为核心，与休闲绿地和亭、台、榭、阁组成约10000㎡的中心庭院。又以中心庭院为轴心，向四周辐射出以“画苑”、“书苑”、“玉苑”等撷中西园林精华为主题的分景区。
二是，实现完全的人车分流，这当时在湖州市场是首创。天盛花园将车辆出入口设置在小区外围的城市交通主干道上，完全实现人车分流，且当时车位配比达到1：0.8的较高水平，有效地从管理的角度利于人车分流的实施。
从第一个项目开始，陈董及其团队对产品的用心程度一直延续至今。数载精研，祥新旗下产品，从精品高层、低密排屋到商业综合体全方位覆盖。
以创新的理念，站在文化、城市与生活的前沿，祥新控股洞察各类阶层的不同需求，匠心开创三大产品系列，匠造“大”系、“境”系、“品”系三大产品序列。“未来祥新对于产品的研究会一直持续下去，目前来看成型的产品系在市场中具备了一定的竞争力，是祥新拓展市场的武器”。祥新控股董事长陈董谦逊地说道。
图：祥新控股产品系列图
图片来源：中指研究院整理
“大”系：以服务城市塔尖人物为核心的高端改善产品系，引领城市贵雅圈层的生活方式，代表项目：唐源里、宋源里、秦源里。
如宋源里作为典藏豪宅类产品，在湖州塔尖仁皇板块，打造容积率仅约1.1的中式低密项目。宋源里汲取中式建筑之风骨，以建筑面积约190-210㎡拾光叠墅和建筑面积约270-390㎡中式合院为主。叠墅产品立面采用蓝灰色LOW-E玻璃，南向约61%窗墙比。合院产品则是一墙一垣围合的私家庭院，尽赏四季风光，让生活回归东方院落的逸趣。
图：“大”系代表作宋源里
“境”系：以多方位资源衔接整合、促进城市生活升级的全能型产品系，丰富生活的精彩底色，为城市新贵全面迭新改善品质，代表项目：汀泽湾、嘉境府、玖境府、忆境府（商住）、尚境府（商住）、汀云上府、潮塘轩、云境府。
图：“境”系代表作玖境府
图片来源：祥新控股
“品”系：以精工品质为核心的舒适型产品系，致力于提升居住者的生活质感，代表项目：云邸花苑、臻品府、诚品府。
图：“品”系代表作臻品府
图片来源：祥新控股
强修内功，人员和团队优化是核心
“祥新控股的人才储备和人员稳定是自身的一大优势，未来我们会持续优化团队，时刻保持创新和学习，在不断提升自己的同时，为企业发展注入新活力。” 在企业内部优化上，祥新控股尤其关注人员素质提升和团队建设。
从陈董最早涉猎房产领域以来，身边一直有一批并且不停地加入更多的磁场相近的同行者，现在这些员工成为祥新控股的核心主干力量。
在提到团队建设的时候，陈董希望认为“团队是一个大家庭式的团队，每个人承担起自己的责任，发挥自身专长，用包容的心态对待新的理念。我们希望拥有一些稳定的和具备学习能力、创新能力的人才，一起把整个公司带着往前走。”陈董如是说。
“祥新控股前三年发展速度还比较快，目前在市场不明朗的情况下，我们发展的重点是去存货，并优化内部管理，包括供应商体系、产品标准等”。祥新控股陈董将企业未来的发展核心定义为修炼内功。
基于前三年的项目铺垫，祥新控股目存货约有300亿左右的存货。从目前的来看，祥新控股的项目都较为优质，存货去化的压力相对不大。
对于祥新控股来说，从成立到发展的3年时间，看过太多行业内企业的浮浮沉沉；而陈董在近20年的从业经历中具有更强的忧患意识。因此，祥新控股在做好产品、满足客户需求的同时，对风险管控方面有着自身的高标准要求，这使企业未来的发展更加稳健。
对于深耕区域的优秀企业而言，在未来的发展中初心、韧性、潜力、定力缺一不可，即秉持始终坚守的“初心”、坚持自我变革的“韧性”、深挖提质增效的“潜力”、保持战略发展的“定力”，用长远和前瞻性的眼光审慎前行，是未来祥新控股的发展航道。
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